Bail commercial

Qu'est-ce qu'un contrat de bail commercial ?

À quoi sert un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat spécifique à la location de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Il se distingue du bail d'habitation par un statut juridique qui lui est propre et par une durée minimum plus élevée.

Bail commercial : définition

Le contrat de bail commercial concerne la location d'un immeuble ou d'un local qui sera utilisé pour accueillir un fond artisanal, commercial ou industriel, en contrepartie du versement d'un loyer. Ce type de contrat est renouvelable et doit durer au minimum neuf ans, sauf exception.

Le bail commercial est un contrat qui protège le locataire grâce à sa durée, mais aussi grâce au plafonnement du loyer. Si le montant initial du loyer se fixe librement entre les parties, son augmentation est strictement réglementée.

Bail commercial gratuit

Contrairement au contrat de location pour une habitation, il n'existe pas à proprement parler de modèle de contrat pour un bail commercial. En effet, la loi n'impose même pas que le bail commercial soit un document écrit, mais cela reste fortement conseillé.

Il est recommandé de faire rédiger le contrat de bail commercial par un avocat ou un notaire afin qu'il soit établi en bonne et due forme. Ce contrat doit répondre à des spécificités juridiques qui demandent certaines connaissances. Néanmoins, télécharger un bail commercial gratuit peut se faire sur internet.

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La durée du bail commercial

Le bail commercial 3-6-9

Le bail commercial classique ou bail 3-6-9, est un bail de longue durée qui doit courir sur au moins neuf ans. L'une des particularités du bail commercial est que le locataire peut décider de rompre le contrat à la fin de chaque période triennale (tous les trois ans). Ce droit de rupture de contrat ne s'applique pas au propriétaire qui doit attendre le terme du contrat pour donner congé à son locataire.

Le renouvellement du bail commercial

Dans le cadre du bail commercial classique, le locataire possède un droit au renouvellement. Cela signifie que le locataire peut demander, par voie d'huissier, à ce que le bail commercial soit reconduit pour neuf ans. Si le bailleur refuse, il va devoir payer une indemnité d'éviction à son locataire.

Le locataire doit envoyer sa demande de renouvellement du bail commercial au moins six mois avant le terme du contrat.

Le bail commercial précaire

Le bail commercial précaire, appelé aussi bail dérogatoire, est un bail commercial d'une durée réduite et qui permet au locataire et au propriétaire de ne pas s'engager sur une longue durée. Contrairement au bail commercial classique, le bail précaire ne peut pas excéder trois ans.

Pour être valable, le bail précaire doit remplir certaines conditions :

En signant un bail précaire, le locataire renonce à son droit de renouvellement du bail. Il doit donc respecter la durée prévue dans le contrat de bail et libérer les locaux à la fin de celui-ci. Si le locataire souhaite s'en aller avant la fin du bail commercial précaire, il va devoir payer les loyers jusqu'à la date d'échéance du contrat.

Pour en savoir davantage sur le bail commercial précaire, consultez le site du Service Public en suivant ce lien.

Bail commercial et législation

Le bail commercial et le code du commerce

Les modalités et règles du bail commercial sont fixées par le code du commerce. Cet ensemble de lois qui régit le droit commercial définit le contenu du bail commercial, mais aussi les différentes procédures à suivre en cas de litige.

Le code du commerce est également en charge de la régulation des loyers comme le montre l'article L 145-39 qui fixe la révision annuelle des loyers. Le bail commercial est donc soigneusement encadré afin de garantir de bons rapports entre les parties et favoriser l'ouverture de commerce.

Le bail commercial et la loi Pinel

La loi Pinel, entrée en vigueur en 2014, a changé beaucoup de choses concernant le bail commercial. L'objectif de cette loi est de favoriser la création de nouveaux commerces en modifiant le contenu du contrat de bail commercial.

La loi Pinel a notamment permis de mettre fin à ce que l'on appelle le bail ferme. Il s'agit d'un contrat de bail commercial contenant une clause qui interdit le renouvellement anticipé du bail par le locataire. Ainsi, depuis la loi Pinel, la présence d'une telle clause est interdite sauf dans trois cas précis :

La taxe foncière dans le bail commercial

Si l'on s'en tient à la loi, le paiement de la taxe foncière ainsi que de tous les impôts, taxes et redevances liés à l'utilisation du local sont à la charge du locataire. Cependant, un manque de précision dans le contrat de bail commercial peut faire passer ces dépenses à la charge du bailleur.

En effet, une clause du bail doit clairement indiquer que les impôts et taxes sont à la charge du locataire. En cas d'absence ou d'imprécision de cette clause, c'est à la justice d'analyser la situation et de trancher.

Quand résilier un bail commercial ?

La résiliation du bail commercial

La procédure de résiliation du bail commercial varie en fonction de la personne qui souhaite résilier le contrat. En effet, la résiliation est bien moins avantageuse lorsque qu'elle est motivée par le bailleur.

Dans le cadre d'un bail commercial classique, le locataire peut résilier le bail à la fin de chaque période triennale, autrement dit tous les trois ans. Il n'a pas besoin de donner de motif particulier et doit simplement en informer son propriétaire par acte d'huissier ou lettre recommandée avec avis de réception.

Un préavis de six mois avant la fin du bail initial ou d'une période triennale doit être respecté. Lorsque la résiliation du bail est motivée par le locataire, il n'a droit à aucune indemnité de départ.

Le bailleur ne peut donner congé à son locataire qu'à la fin du bail initial. La résiliation se fait uniquement par acte d'huissier et en respectant un préavis de six mois.

Le locataire disposant d'un droit au renouvellement, le bailleur doit lui verser une indemnité d'éviction lorsqu'il souhaite récupérer le local.

Qui à la charge des travaux dans le bail commercial ?

Depuis la loi Pinel, la répartition des travaux et des charges doit être précisée dans le contrat de bail commercial. Une liste limitée des travaux à la charge du locataire doit donc être ajoutée au contrat. Si le bailleur peut mettre certains travaux à la charge du locataire, la répartition suit globalement les règles établies par le Code Civil, à savoir :

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Les principales différences entre le bail commercial et le bail professionnel reposent sur la durée du contrat et sur l'utilisation qui est faite des locaux. En effet, si le bail commercial est dédié aux activités commerciales, industrielles ou artisanales, le bail professionnel concerne les activités non-commerciales.

De plus, le bail professionnel a une durée minimale de six ans, contre neuf pour le bail commercial. Cependant, le locataire détenteur d'un bail professionnel ne dispose pas d'un droit au renouvellement.

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