Résiliation d’un bail de location

Résiliation d'un bail de location : qui peut faire quoi ?

Qu'on soit à la fin d'un bail locatif ou non, comment résilier un bail de location facilement ? Pour cela, il suffit de télécharger un modèle de lettre de résiliation de bail gratuite. Cependant, il n'est possible de demander à résilier un bail que sous certaines conditions spécifiques. Selon la situation de la partie souhaitant mettre fin au contrat de bail, les possibilités ne seront pas les mêmes.

En la matière, si le locataire profite d'une relative liberté pour faire la résiliation d'un bail de location, il n'en va pas de même pour le propriétaire. Ces dispositions légales visent à protéger les individus de la perte subite de leur résidence.

La lettre de résiliation de bail par le locataire

Dans la législation relative au droit au logement en France, le locataire a la possibilité de quitter le bien qu'il occupe à n'importe quel moment sans se soucier des périodes de fin de bail.

Pour cela il lui suffit de prévenir le propriétaire ou, le cas échéant, le bailleur de sa volonté de prendre congé. Par la suite, le locataire devra observer une période de préavis plus ou moins longue (lire la partie dédiée au préavis). Le locataire peut signifier au propriétaire / bailleur qu'il souhaite quitter le logement de différentes façons, à savoir :

• Remettre la notification en main propre contre émargement ou récépissé
• Envoyer une lettre recommandée avec avis de réception
• Solliciter un huissier (uniquement en cas de litige sérieux)

Dans sa lettre, le locataire doit simplement faire figurer son nom, l'adresse du bien et la date de sortie prévue. En plus de ça, il est de bon ton de préciser qu'on se rendra disponible pour l'état des lieux de sortie et la restitution des clés.

La lettre de résiliation de bail par le propriétaire

Contrairement au locataire, les possibilités du propriétaire pour procéder à la résiliation d'un bail de location sont plus restreintes. Cela s'explique par la volonté de protéger le locataire d'une mise à la porte subite et imprévue.

Dans un premier temps, il est bon de savoir que le propriétaire ne peut pas résilier un bail à tout moment. Ce dernier doit attendre l'expiration de la durée du bail qui est, en général, fixée à un an reconductible tacitement (neuf mois pour une location étudiante.

Au delà de ça, le propriétaire est également dans l'obligation de motiver sa demande de résiliation d'un bail de location par un motif légitime, tel que :

1. Le désir de vendre le bien (l'achat doit être proposé au locataire en priorité)
2. Les manquements du locataire (défaut de paiement, dégradations, etc.)
3. Le besoin de faire du logement la résidence principale du propriétaire ou d'un membre de sa famille

Lettre de résiliation d'un bail de location : les délais du préavis

Pour envoyer la lettre de résiliation d'un bail de location et attester d'une fin de bail (prouvant que le logement a été laissé en respectant la législation), un certain délai doit être observé.

À ce titre, il est important de savoir que le préavis à respecter démarre au moment où toutes les parties sont informées de la volonté de résilier le bail. Cela se fera au moment où la lettre avec accusé réception sera reçue, lorsque la notification en main propre sera signée ou lorsque l'huissier aura fait son office. La durée du préavis dépendra avant tout du type de location : meublée ou nue (non meublée).

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Résiliation d'un bail de location meublée

La rédaction d'une lettre de résiliation d'un bail avec 1 mois de préavis concerne la location meublée. Cette dernière se définit comme étant un bien dont le mobilier permettant au locataire de dormir, manger et vivre convenablement est déjà présent.

Cet équipement ne doit pas être donné ni vendu au locataire, il s'agit simplement de lui en confier l'usage durant le bail. Dans ce cas précis, la résiliation d'un bail de location n'imposera qu'1 mois de préavis au locataire.

Toutefois, si la résiliation vient du propriétaire, ce dernier devra accorder un préavis de 3 mois à son locataire. Si des cas particuliers (développés plus loin) peuvent diminuer ce délai, dans la majorité des cas le propriétaire devra s'y tenir. Bien sûr, le locataire sera autorisé à partir à n'importe quel moment durant cette période.

Résiliation d'un bail de location non meublée

La rédaction d'une lettre de résiliation d'un bail avec 3 mois de préavis concerne la location nue (ou non meublée). Dans cette configuration, le bien locatif est confié sans aucun équipement. Le locataire peut profiter des murs, mais il devra utiliser son propre mobilier.

Pour permettre au propriétaire de trouver un autre locataire la résiliation d'un bail de location non meublée (à l'initiative du locataire) implique un préavis de 3 mois. Durant ce laps de temps, si le propriétaire trouve un nouveau locataire avant la fin du préavis alors l'ancien occupant pourra libérer les lieux en avance.

Si c'est le propriétaire qui désire résilier le contrat de bail alors la durée du préavis s'élèvera à 6 mois afin que le propriétaire ait le temps de trouver un nouveau toit.

Durée du préavis de résiliation d'un bail de location :

Résiliation d'un bail de location : les conditions particulières

Que l'on parle de la résiliation d'un bail de location meublée par le propriétaire ou d'un bien locatif vide, la loi française relative au logement prévoit plusieurs exceptions.

Dans la législation, les cas particuliers appellent bien souvent des dérogations ou des jurisprudences spécifiques. Il en va de même lorsqu'il s'agit de résilier un bail locatif. Le plus souvent, ces exceptions concernent la réduction du délai de préavis (notamment dans les zones tendues).

La résiliation d'un bail de location en zone tendue

Si le logement est situé dans une zone où l'accès au logement est considéré comme particulièrement difficile. Dans ce type de lieu, le locataire (s'il peut justifier que le bien se trouve dans une zone tendue) verra le préavis d'une location non meublée descendre à 1 mois.

Il faudra tout de même prouver que le logement se situe dans l'une des régions de France considérées comme des zones tendues. Pour cela, il suffit de se rendre sur le simulateur national de l'administration française en suivant ce lien.

Le cas de la résiliation d'un bail de location pour vente

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, il n'est pas obligatoire de procéder à la résiliation d'un bail de location pour une vente. En effet, lorsqu'on décide de vendre un bien en location il faut tout d'abord notifier cette vente au locataire.

Si ce dernier n'est pas intéressé, mais souhaite rester dans le logement, il est tout à fait possible de vendre le bien déjà louer. L'acheteur pourra ainsi profiter d'un bien locatif déjà occupé (le bail sera alors reconduit pour 2 ans). S'il se trouve que le nouveau propriétaire désire résider dans le logement il devra d'abord attendre la fin du bail locatif.

Le cas spécifique à la résiliation d'un bail de location étudiant

En temps normal, la location étudiante ne se différencie pas de la location classique sauf sur quelques points. Dans un premier temps, la durée minimum du bail d'une location meublée (1 an en temps normal) est ramenée à 9 mois. Néanmoins, dans le cas d'une location non meublée il n'y aura aucune différence.

De plus, la reconduction automatique du contrat de bail ne s'applique pas à une location étudiante de 9 mois. En conséquence, la résiliation d'un bail de location étudiant de ce type de contrat ne nécessite pas de lettre de résiliation. En revanche, si la location est supérieure à 9 mois il faudra signifier le congé comme dans une location classique.

Informations complémentaires :

• Comment résilier son bail commercial ?