Fin de bail location
Résumé : Afin de signifier la fin de bail de location, bailleur (souvent le propriétaire) et preneur (le locataire) n’ont pas les mêmes obligations ni les mêmes possibilités d’action. En effet, qu’il s’agisse de la fin de bail d’une location de 3 ans avec préavis, de la fin de bail d’une location de maison ou de tout autre congé locatif, comment mettre fin à un bail de location facilement ?
Fin de bail location et type de bien locatif
La durée de fin du bail de location dépend avant tout du type de bien locatif dont on parle. S’il s’agit d’une location nue, appelée aussi non meublée, la durée ne sera pas la même que pour un logement entièrement meublé.
Avant de résilier le contrat entre locataire et propriétaire et donc avant de signifier la fin de bail de location aux différentes parties concernées, il faut aussi se pencher sur la situation géographique de l’habitation. De fait, les modalités de résiliation évolueront également en fonction de la zone (tendue ou non) dans laquelle se trouve le bien.
La fin de bail de location non meublée
En France, la location non meublée concerne les biens immobiliers nus, c’est-à-dire ceux qui sont loués sans aucun matériel ni équipement (réfrigérateur, machine à laver, lit, four, etc.) Si ce bien est loué afin de servir de résidence principale au preneur (ou locataire), il dépendra de la législation sur les baux d’habitation.
Dans ce cas, il est possible de procéder à la fin de bail de location non meublée normalement. En ce qui concerne le locataire, le préavis de fin de bail d’une location non meublée dure trois mois. Toutefois, si c’est le propriétaire qui souhaite procéder à la résiliation du bail locatif, la durée de ce dernier est portée à six mois. Ce délais peut néanmoins être réduit sous certaines conditions développées plus bas sur cette page.
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La fin de bail de location meublée
Comme spécifié dans l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, dont vous trouverez la totalité ici, un bien locatif meublé a pour spécificités de posséder un « mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement« .
Dans ce type de location, le locataire peut mettre fin au bail à n’importe quel moment dès lors qu’il respecte un préavis d’un mois. Pour le propriétaire, la résiliation du modèle de contrat locatif doit respecter un préavis de trois mois et il faudra invoquer un motif spécifique :
- fin de bail location meublée pour vente
- fin de bail location meublée pour habiter dans le logement (ou loger sa famille)
- fin de bail location meublée en raison des fautes du locataires (dégradations, non paiement du loyer, etc.)
La fin de bail de location dans les aires urbaines
Lorsqu’on cherche à résilier un bail locatif, il faut s’interroger sur l’emplacement du logement. Effectivement, la fin de bail d’une location à Paris, Lille ou Lyon n’est pas soumise aux mêmes conditions qu’une résiliation de bail dans le Béarn ou en Isère.
Réglementées par la loi Alur de 2014, certaines régions de l’Hexagone sont considérées comme des zones tendues. Ces métropoles (ou parfois des zones urbaines de plus de 50 000 habitants) permettent de simplifier la fin de bail de location, notamment pour les habitations non meublées. Par exemple, la durée de préavis peut désormais passer de trois mois à un mois selon la zone du bien locatif.
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Comment mettre fin au bail d’un locataire ?
Afin d’assurer la protection du locataire et d’éviter la paupérisation de la population, le droit français encadre la fin du bail d’un locataire avec précision. En effet, si le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, ce n’est pas le cas du propriétaire (ou du bailleur).
Le propriétaire ne peut réclamer la fin du bail de location que pour l’expiration de la durée du bail en cours (en général un an pour une location classique et neuf mois pour une location étudiante). De plus, la demande de fin du bail d’une location par le propriétaire doit être motivée (soit pour y habiter, soit pour vendre le bien, soit suite aux manquements sérieux du locataire).
Faire attention
Si le propriétaire ment sur le motif de résiliation du bail, il risque une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6000€.
Prévenir de la fin de bail d’une location
En France, qu’on soit locataire ou propriétaire, il est obligatoire de signifier la prise de congé et de respecter un préavis démarrant dès que les deux parties sont informées. Il existe différents moyens pour prévenir de la fin de bail d’une location comme :
- envoyer une lettre recommandée avec avis de réception
- remettre la notification en main propre (contre émargement ou récépissé)
- mandater un huissier
Pour la fin de bail de location la lettre de résiliation type est disponible gratuitement en téléchargement sous différents formats (Word ou PDF). Il faut bien prendre en considération que, quelle que soit la méthode choisie, le délais de préavis commence à la réception du document et non au moment de son envoi.
Fin de bail location : les documents à fournir
Sur le principe, la fin de bail de location classique ne demande aucun document au locataire, si ce n’est la lettre de résiliation de bail. Cependant ce dernier peut apporter certaines preuves lorsqu’il désir diminuer la durée de son préavis (mutation, zone tendue, licenciement, problème de santé, etc.)
Pour le bailleur-propriétaire par contre, lors de la fin de bail de location le document à fournir varie en fonction de la raison de la résiliation du bail. S’il s’agit de reprendre le bien pour un membre de sa famille, il faudra fournir son nom et adresse ainsi que la nature du lien entre le bénéficiaire et le bailleur. Si la fin du bail de location naît d’un manquement du locataire, le propriétaire devra également en apporter la preuve.
Quel délai pour résilier un bail de location ?
Comme on a pu le voir plus haut, le délai de fin du bail de location dépend avant tout du type de location (meublée ou nue) et de sa situation géographique. Il est vrai que dans les faits, le délai légal d’une location non meublée est de trois mois, mais en réalité de nombreuses alternatives permettent de réduire cette durée à un mois (comme pour la location meublée).
Bon à savoir
En cas de manquements graves du bailleur concernant l’entretien du bien (insalubrité, risques sanitaires, etc.), le locataire est autorisé à quitter son logement sans donner de préavis car la situation est jugée indigne et dangereuse.
Réduction du préavis de fin de bail de location non meublée
Si la durée légale de préavis d’une location non meublée est de trois mois lorsque le locataire en fait la demande, ce dernier peut obtenir une réduction du préavis de fin de bail de location. Effectivement, cela sera possible si on se trouve dans un de ces cas particuliers :
- Logement situé en zone tendue
- Accord avec le propriétaire/bailleur
- Mutation professionnelle
- Perte d’un emploi
- Obtention d’un premier emploi ou d’un nouvel emploi suite à un licenciement
- Revenus trop limités
- Obtention d’une habitation permettant d’avoir les APL
- Dégradation de la santé du locataire
Si le locataire se trouve dans une de ces situations et peut en apporter la preuve, cela portera le délai de résiliation de bail à 1 mois au lieu de 3 mois.
La fin de bail de location en zone tendue
C’est grâce à la loi Alur (loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové) de 2014 que la législation sur le préavis de fin de bail de location en zone tendue s’est considérablement assouplie.
Une zone tendue se caractérise par une aire urbaine très dense (métropole ou zone urbaine de plus de 50 000 habitants) dans laquelle l’offre locative ne parvient pas à couvrir la demande immobilière. Cette pénurie engendre alors une inflation du prix des loyers ce qui complique l’accès au logement.
Dans de telles zones, le locataire a la possibilité de réduire le délai de préavis de fin de bail de location non meublée (3 mois en temps normal) à celui de la location meublée (1 mois).
Quand un propriétaire peut-il expulser son locataire ?
La France compte près de 10 000 expulsions forcées, par intervention de la police, chaque année. Si ce nombre reste stable, il n’en reste pas moins assez significatif pour que tous les propriétaires puissent y être confrontés un jour ou l’autre.
Toutefois, il ne faut pas confondre procédure d’expulsion et fin de bail de location à la demande du propriétaire. L’expulsion dépend avant tout des clauses résolutoires présentes, ou non, dans le contrat de location.
Déroulement de la procédure d’expulsion :
| Absence clause résolutoire | Présence clause résolutoire |
| 1) Mise en demeure du locataire | 1) Commandement de payer (par huissier) |
| 2) Assignation en justice | 2) Résiliation du bail (par le juge) |
| 3) Évaluation de la capacité financière du locataire par le juge | 3) Déclaration de l’expulsion (tribunal d’instance) |
| 4) Résiliation du bail (par le juge) | 4) Expulsion |
| 5) Commandement de quitter les lieux (par huissier) | |
| 6) Expulsion |
Une procédure assez longue
La procédure d’expulsion d’un locataire est assez longue et complexe, elle n’a rien à voir avec le fait de rédiger une simple lettre de résiliation de bail par le propriétaire. C’est pourquoi, dans la mesure du possible, il est conseillé de résoudre le litige à l’amiable pour obtenir la fin de bail de location.
L’ensemble de la procédure d’expulsion doit être réalisée par un huissier de justice. En effet, à l’inverse d’une fin de bail de location par le propriétaire, l’expulsion doit être réalisée par un agent assermenté. En outre, le propriétaire n’a pas le droit de :
- S’introduire dans le logement sans huissier
- Expulser le locataire entre novembre et mars (trêve hivernale)
- Expulser le locataire entre décembre et avril dans les DOM-TOM (trêve cyclonique)
- Changer la serrure sans le contrôle des autorités
Quelles sont les obligations du propriétaire envers son locataire ?
Quand on parle de location, on pense souvent aux obligations du locataire vis-à-vis du bien. Néanmoins, il incombe également au propriétaire un certain nombre de contraintes.
Si la fin de bail de location signe la fin de la relation propriétaire / locataire, les deux parties doivent tout de même assurer leurs obligations jusqu’au bout. Pour le propriétaire, cela signifie essentiellement garantir au locataire un logement paisible et sûr jusqu’à la fin du préavis.
Cependant, si le propriétaire trouve un nouveau locataire avant la fin du préavis, le locataire actuel pourra quitter les lieux plus tôt ce qui mettra fin (de fait) aux obligations de l’un et de l’autre. Il faut noter que dans ce cas, l’ancien locataire ne devra payer le loyer que pour la durée où il occupait le logement.
La caution et la fin de bail de location
Lorsqu’il a pu s’installer dans le logement, le locataire a versé une caution (ou dépôt de garantie) au propriétaire. Cette somme fut conservée durant toute la durée du bail locatif.
Pour le propriétaire, lors d’une fin de bail de location la caution sert de réserve dans laquelle puiser si le locataire est débiteur (travaux, arriérés de loyer ou de charges, etc.)
Si le propriétaire ne constate aucun dommages lors de l’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie doit être restitué dans une durée d’un mois après avoir récupéré les clés. Dans le cas inverse, le délai de restitution est fixé à deux mois.
Concernant le montant de la caution, le propriétaire est tenu de respecter les plafonds en vigueur, à savoir :
- un mois de loyer hors charges (location nue)
- deux mois de loyer hors charges (location meublée)
Fin d’un bail locatif : reconduction ou renouvellement ?
Une fin de bail de location ne mène pas nécessairement à la fin de l’occupation du logement. Effectivement, si le propriétaire et le locataire ne se manifeste pas, un bail arrivant à expiration sera reconduit automatique.
Cette reconduction dure trois ans si le bailleur est une personne physique et montera jusqu’à six ans si ce dernier est une personne morale.
En revanche, on peut profiter d’une fin de bail pour un renouvellement. Ce processus permet de laisser le locataire occuper le logement tout en changeant les conditions de bail. Comme lorsqu’on acte une fin de bail de location, la demande de renouvellement doit être faite six mois à l’avance (par le propriétaire) ou trois mois à l’avance (pour le locataire).
Néanmoins, dans le cas où le locataire ne souhaite pas renouveler le bail de location, il peut demander une attestation fin de bail de location au propriétaire pour attester de la fin de location auprès des administrations.
Les avis et les commentaires
Mis à jour le 9 Jan, 2024
La rédaction de Contrat Bail Location
Matthieu Pace
Rédacteur web - spécialiste énergie
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