Prêt immobilier SCI : toutes les infos pratiques en 2022

Mais tout d’abord, qu’est-ce qu’une SCI ?

Avant de se décider à monter une SCI, mieux vaut savoir exactement de quoi il s’agit ! Ces sociétés peuvent certes vous aider dans votre projet d’achat immobilier, mais comment ?

Il s’agit donc d’une société dont l’objet n’est pas commercial, mais immobilier : plusieurs personnes s’associent pour former un patrimoine immobilier commun, administré par un ou des gérant(s) désigné(s), et donc pour réaliser un achat immobilier en SCI, à des fins familiales, professionnelles, ou locatives.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe plusieurs types de SCI, toutes pouvant néanmoins contracter des prêts et acheter en immobilier :

• SCI familiales
• SCI professionnelles
• SCCV (société civile immobilière de construction vente)
• SCI d’attribution

Les SCI familiales sont néanmoins les plus répandues.

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI et acheter un bien à travers elle peut être avantageux à plusieurs égards.

La transmission du bien immobilier facilitée en SCI

L’avantage principal d’une SCI se situe au niveau de la transmission du bien.

Hors SCI, si le propriétaire d’un bien immobilier vient à décéder, ses héritiers doivent prendre conjointement toutes les décisions relatives à ce bien.

La gestion de ce bien immobilier, étant partagée entre plusieurs personnes, peut donc devenir compliquée en cas de litige ou de mésentente entre lesdites personnes.

De plus, les frais de transmission sont moindres en comparaison à ceux liés à une donation simple. En effet, la donation de parts de SCI est soumise au paiement de droits mais ceux-ci :

• Prennent en compte les dettes de la SCI
• Se voient déduits d’un abattement renouvelable tous les 15 ans

Le retrait des membres en SCI

Outre la transmission à proprement parler, la SCI offre des facilités dans le retrait de ses membres.

Plusieurs personnes héritant ensemble d’un même bien immobilier sont contraintes par l’indivision de ce bien.

À l’inverse, des personnes associées en SCI peuvent tout à fait vendre leurs parts sans que la vente du bien ne soit nécessaire.

De la même manière, la gestion en couple d’un bien immobilier peut être facilité par la création d’une SCI.

L’établissement des parts et du pouvoir de gestion s’effectuant à la création de la société civile immobilière, en cas de séparation du couple le rachat des parts peut éviter d’entreprendre les démarches contraignantes de la cession de soulte.

Les avantages fiscaux de la SCI

Enfin, d’un point de vue fiscal, la SCI a l’avantage de vous laisser le choix entre :

1. L’impôt sur les revenus
2. L’impôt sur les sociétés

Le choix le plus avantageux dépend donc de votre situation ! Gardez néanmoins en tête qu’en optant pour l’imposition sur les sociétés, vous pourrez passer les intérêts de votre prêt en charges.

️Une SCI peut-elle demander un prêt immobilier ?

Oui, bien sûr ! Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) peuvent tout à fait contracter un prêt immobilier.

À titre indicatif, ce tableau vous montre l’évolution du taux immobilier moyen en septembre, octobre et novembre 2024 :

Comment réaliser un achat immobilier dans le cas d’une SCI familiale ?

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Une SCI familiale est composée de membres d’une même famille, généralement parents et enfants, dans un souci de simplification de transmission d’un bien immobilier.

Tous les membres de la SCI doivent verser une somme pour participer à l’achat du bien immobilier en SCI et en devenir propriétaire ou en retirer une part sociale.

Comment réaliser une demande de prêt immobilier pour un achat en SCI familiale ?

Lorsqu’elle souhaite emprunter de l’argent pour réaliser l’achat d’un bien immobilier, la SCI familiale doit présenter un dossier à la banque de la même manière qu’une personne physique demandant un prêt immobilier personnel.
Le prêt devra être remboursé par tous les membres de la SCI et c’est pour cela que la banque est très attentive aux conditions d’éligibilité de chacun des membres :

• Situation financière stable
• Situation familiale
• Type de contrat de travail en cours
• Capacité d’endettement
• État de santé

Vous devrez donc produire des justificatifs de chacun de ces paramètres pour tous les membres de votre SCI.

Si la capacité de remboursement de chacun des actionnaires de la SCI est étudiée, c’est parce qu’en cas de non remboursement de l’une des personnes concernées, ce sera aux autres associés de prendre en charge la part à payer.
La banque doit donc s’assurer que le prêt sera bien recouvert même si un ou plusieurs des actionnaires sont en défaut de paiement.

Comment calculer la capacité d’emprunt d’une SCI pour son achat immobilier ?

La capacité d’emprunt d’une SCI correspond à celle de ses membres ! La création d’une SCI ne doit donc pas être motivée par le besoin de contracter un emprunt plus élevé que ce que vous pourriez demander en étant seul.

Rappelons que la banque ne propose :

• Aucun taux préférentiel
• Aucun rallongement de la durée de d’emprunt immobilier
• Aucune souplesse dans les conditions d’éligibilité

Combien peut emprunter ma SCI pour son achat immobilier ?

Votre SCI peut emprunter autant que le peuvent individuellement les actionnaires qui la composent.

Lors de la demande de crédit immobilier, la banque examine les conditions d’éligibilité de chacun des actionnaires afin de s’assurer que tous soient en mesure de rembourser leur dû et de prendre en charge le remboursement des autres en cas de besoin.

De la même façon, aucune aide au financement n’est prévue pour les SCI. Une SCI ne peut pas plus bénéficier d’un prêt immobilier sans apport qu’un particulier, tout dépend de votre profil financier.

Calculez votre capacité d’emprunt en quelques minutes pour savoir combien votre SCI peut emprunter pour son achat immobilier :

Quelles garanties sont nécessaires lors d’un prêt immobilier en SCI ?

Quel que soit le type de SCI qui demande le prêt, la requête ne sera accordée que si les actionnaires de la SCI sont en mesure de produire une garantie en plus d’exiger que chacun se porte caution solidaire.

Cette garantie pourra être une caution – comme la garantie Crédit Logement, une hypothèque ou un privilège de prêteurs de deniers (IPPD).

De cette façon, en cas d’impayés, la banque récupérera son dû soit auprès de la caution, soit en revendant le bien immobilier acheté par la SCI.

Quelles banques accordent des prêts immobiliers pour les achats en SCI ?

Bien que les prêts immobiliers accordés aux SCI soient en tous points similaires aux prêts immobiliers pour particuliers, sachez qu’à ce jour, la grande majorité des banques en ligne ne propose pas de prêt pour les SCI.

Une SCI devra donc se tourner vers une banque traditionnelle comme le Crédit Mutuel, BNP Paribas ou HSBC pour obtenir un prêt et financer l’achat immobilier en SCI.

Est-il possible pour les associés d’une SCI de contracter un prêt individuel ?

Tout à fait ! Les associés d’une SCI peuvent contracter, chacun de leur côté, un prêt immobilier puis verser le montant de ce prêt au capital de la SCI. Ils recevront alors des parts dont le nombre sera proportionnel à leur apport en numéraire.

Avec cette somme, la SCI pourra acheter un bien immobilier. Si celui-ci rapporte à la SCI un loyer, ses associés en récupèrent une part correspondant à leur quote-part dans la société. Ils pourront ainsi s’en servir pour rembourser leur prêt.

Attention cependant au décalage des différents versements :

• les associés d’une SCI touchent les revenus fonciers à la fin de chaque année de mise en location ;
• or, l’associé emprunteur doit immédiatement commencer à rembourser son prêt !

‍Quelles sont les spécificités du prêt immobilier pour les achats en SCI professionnelle ?

Souvent constituées pour acquérir le bien immobilier dans lequel se trouve une entreprise, les SCI professionnelles sont donc une sorte de fusion entre la SCI et une entreprise déjà existante.

En cela elles se distinguent des SCI familiales qui achètent un bien dans un but non commercial et non professionnel.

Elle permet de mettre à part la propriété immobilière en devenant l’unique propriétaire quel que soit le nombre de personnes qui la composent ou leur rôle dans l’entreprise.

Contrairement à la SCI familiale, une SCI professionnelle pourra faire une demande de crédit professionnel auprès de la banque.

Chaque actionnaire de la SCI devra tout de même se porter caution solidaire et aucun taux préférentiel ne sera accordé.

Une SCI professionnelle ne peut pas non plus bénéficier d’aides au financement.

Le prêt à taux zéro, le PEL ou le prêt conventionné ne sont pas accessibles pour soutenir le crédit car les aides à l’accession ne peuvent pas concerner de bâtiments professionnels, elles sont réservées à l’acquisition d’une résidence principale.

Une société civile immobilière (SCI) doit souscrire au minimum à une assurance habitation pour propriétaire non occupant (PNO). Ce type d’assurance permet de compléter la couverture offerte par l’assurance habitation du locataire, et de couvrir le logement en cas de sinistre survenant sur une période vacante. Découvrez en plus sur l’assurance habitation pour propriétaire non occupant.

En savoir plus :

• Contracter un prêt travaux

FAQ

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Plusieurs avantages peuvent intéresser les créateurs d'une SCI familiale. En cas de séparation, les conjoints peuvent plus facilement se répartir le bien. En cas de décès, l'héritage des parts de la SCI simplifie la transmission du bien immobilier. La propriété du bien revenant à la SCI, c'est également une bonne façon de le protéger des créanciers professionnels. Enfin, une SCI bénéficie d'un régime fiscal particulier pouvant être avantageux.

Qu'est-ce qu'une SCI professionnelle ?

Une SCI professionnelle est une société civile immobilière constituée de membres d'une même entreprise (souvent les dirigeants) dans le but de faire l'acquisition d'un bien immobilier. Ce bien sera la propriété de la SCI et non d'une seule personne, ce qui en facilite sa gestion ainsi que sa cession qui se fera sous forme de parts sociales.

Comment créer une SCI tout seul ?

Malheureusement, il est impossible de créer seul une SCI. Pour que la société civile puisse être créée, il faut au minimum deux personnes, qu'elles soient physiques ou morales.