Rachat de soulte : divorce, héritage, séparation

Qu'est-ce qu'un rachat de soulte ?

Quelle est la définition d'un rachat de soulte ? Un rachat de soulte est donc le fait de racheter les parts d'un indivisaire dans la propriété d'un bien en commun. Il intervient surtout suite à un divorce et à une succession. Naturellement, il engage des frais importants, mais il peut être financé grâce à un crédit immobilier.

Qu'est-ce qu'une soulte dans un divorce ?

Dans un divorce, vous pouvez être copropriétaire de votre logement (ou de tout autre bien immobilier). Cependant, l'un des deux ex-conjoints peut tout à fait souhaiter conserver le bien immobilier en pleine propriété après le divorce : dans ce cas, il faut donc procéder à un rachat de soulte dans le cadre du divorce. Le principe est le même pour un rachat de soulte en cas de rupture de PACS.

Les conseils d'une vraie pro

Christine - Courtière en immobilier Senior chez papernest

Que signifie indivision dans le cadre d’un divorce ?

L’indivision signifie que lors d’un achat immobilier au cours d’un mariage, la répartition des droits de propriété est répartie entre les époux en fonction de l’apport apporté par chacun lors de l’achat.

La soulte est en fait le nom qu'on donne à la somme payée pour recevoir un bien dont la valeur est plus élevée que ses droits : c'est la compensation financière que l'un des deux ex-conjoints verse au second lors du partage et du divorce. Le rachat de soulte dans le cadre d'un divorce n'a lieu qu'après l'arrêté du juge.

A l'issue de cette procédure, soit les deux ex-conjoints sont d'accord pour vendre le logement qu'ils possèdent en commun pour en partager la valeur ; soit l'un procède donc à ce fameux rachat de soulte au moment du divorce. Il implique aussi, si le bien est encore remboursé par un prêt immobilier, que l'ex-conjoint qui ne conserve pas le bien se désolidarise de l'emprunt en cours.

Qu'est-ce qu'une soulte dans une succession ?

Une soulte sans divorce est aussi possible : généralement, le rachat de soulte se fait alors dans le cadre d'une succession, ou de tout cas d'indivision. Le principe est relativement similaire à celui d'un divorce : il s'agit de racheter les parts d'un indivisaire pour récupérer la pleine propriété du bien possédé en indivision.

Par exemple, deux personnes héritent une même maison de leurs parents : ils en sont propriétaires en indivision à hauteur de 50% chacun. Ils ont alors deux choix : soit vendre la maison et récupérer chacun la moitié du prix de vente, soit l'un cède ses parts à l'autre qui récupère donc la totalité de la maison. Cependant, le cohéritier qui cède ses droits au second a droit à une compensation financière : c'est la soulte. Le cohéritier procède donc à un rachat de soulte.

Prix et frais d'un rachat de soulte

Le coût du rachat de soulte

Dans le cadre d'un rachat de soulte, il y a deux catégories de frais principaux à prendre en compte :

1. Le montant de la soulte elle-même, proportionnel aux droits de l'indivisaire
2. Les frais de notaire relatifs au rachat de soulte

En effet, le rachat de soulte est une procédure qui se fait nécessairement chez le notaire, et il faut donc ajouter ces coûts à la somme payée à l'indivisaire dont vous rachetez les droits. Par ailleurs, la soulte a donc une valeur, qui dépend de celle du bien immobilier telle qu'établie au moment du partage.

Vous pouvez tout à fait effectuer une simulation de votre rachat de soulte pour savoir à quel montant elle va s'élever. Le calcul de votre rachat de soulte vous permet notamment de savoir comment monter le plan de financement pour financer vos démarches, par exemple avec un apport personnel, avec un crédit hypothécaire ou en contractant un prêt immobilier.

Il vous faut donc prendre en compte dans la simulation de votre rachat de soulte en indivision :

• Si votre rachat ne comprend que la soulte ou s'il y a aussi un prêt immobilier courant
• Le nombre d'indivisaires et les droits de chacun
• La valeur du bien telle qu'estimée par un agent ou un expert immobilier

Voici un exemple concret : un frère et une sœur sont les deux seuls héritiers de leurs parents. Ils ont chacun 50% de la maison dont leurs parents étaient propriétaires, estimée à 200 000 euros lors du bilan successoral. Monsieur souhaite conserver le domicile familial, sa sœur accepte de procéder à un rachat de soulte. Cependant leurs parents devaient encore 80 000 euros à la banque. Pour calculer la soulte, on effectue la formule suivante :

Pour récupérer la pleine propriété de la maison familiale, Monsieur doit verser 60 000 euros à sa sœur, frais de notaire non inclus. Celle-ci doit également se désolidariser du prêt immobilier qui court encore auprès de la banque. En ce qui concerne les frais de notaire, ils s'élèvent généralement jusqu'à 7% du montant du bien. Ajoutez les droits de partage, à hauteur de 2,5%. Vous trouverez plus d'informations sur les frais de notaire ici.

Qui doit payer les frais de notaire en cas de rachat de soulte ?

Mais qui paie les frais de notaires liés au rachat de soulte ? Monsieur ou sa sœur ? Dans notre exemple, il s'agit d'un héritage : les co-héritiers doivent se partager les frais de notaire, y compris le bénéficiaire du rachat, en l'occurrence Madame.

Pour un divorce, un état liquidatif est rédigé par le notaire si les conjoints possèdent des biens immobiliers en commun et que l'un d'eux garde la pleine propriété d'un bien après le divorce. Les frais de notaire sont à régler par les époux au moment du divorce, généralement à part égale, éventuellement proportionnellement à leurs droits.

Rachat de soulte et prêt immobilier

Financer son rachat de soulte avec un prêt immobilier

Comme vous avez pu le constater, un rachat de soulte peut engager des frais importants, et pas seulement à cause de la soulte en elle-même mais aussi des taxes, des frais de notaire, etc. Si un crédit immobilier courait déjà, vous pouvez aussi avoir à payer des pénalités de remboursement anticipé.

Pour financer tout cela, il est tout à fait possible de souscrire un prêt immobilier. Le rachat de soulte entre en effet dans les démarches d'achat de bien. Comme le calcul de la soulte est relativement simple, il est facile de monter un dossier précis et fiable pour la banque.

S'il existait déjà un crédit immobilier, la banque peut vous proposer de regrouper les deux prêts en rachetant l'ancien. Attention toutefois au montant des mensualités que vous aurez à payer par la suite : il vous faudra pouvoir les assumer, ou la banque ne vous consentira pas le prêt nécessaire à votre rachat de soulte.

Trouver son prêt immobilier pour un rachat de soulte

Pour le reste, contracter un crédit immobilier pour un rachat de soulte se passe de façon très classique : le montant et la durée du crédit qui vous seront accordés dépend de votre dossier et donc de votre capacité d'emprunt. A titre indicatif, on se base généralement sur le taux d'endettement.

Celui-ci veut que le montant maximal d'un prêt corresponde à des mensualités représentant au plus 35% des revenus totaux du demandeur. Le tout est que la banque soit sûre que vous soyez en mesure de rembourser, c'est la raison pour laquelle il est peu fréquent de souscrire un prêt immobilier en étant étudiant, stagiaire, etc. Il faut des revenus fiables. Pensez aussi à comparer les crédits immobiliers !

Vous trouverez ci-dessous un tableau du taux d'endettement qui peut vous aider à vous projeter sur les sommes que vous pouvez demander à votre banque. Retenez toutefois que le taux d'endettement reste très indicatif et qu'un mauvais dossier ne pourra pas s'endetter à hauteur de 35%. La banque va surtout vérifier qu'il vous reste de quoi vivre et payer vos charges une fois votre mensualité remboursée : c'est ce qu'on appelle le reste à vivre.

Capacité d'emprunt à taux d'endettement maximal

Pour aller plus loin :

• Contracter un crédit en étant expatrié
• Le prêt travaux : faire une simulation en ligne
• La caution pour votre prêt immobilier : en savoir davantage
• Frais de notaire du rachat de soulte

FAQ

💭 Qu’est-ce que la soulte ? Et le rachat de soulte ?

La soulte représente une sorte de dette, de redevance dont une personne doit s’acquitter. Lorsqu’elle concerne un bien immobilier, elle représente les parts de ce bien qu’une partie va devoir racheter à l’autre partie au moment de l’indivision. Le rachat de soulte peut intervenir dans le cas d’une séparation, mais aussi dans le cas d’une succession.

💸 Quels sont les frais à prévoir ?

Le montant du rachat de soulte dépend du prix du bien immobilier concerné par l’indivision. En revanche, d‘autres frais sont à prévoir, et notamment les frais de notaire. Ces derniers sont à la charge de celui qui rachète les parts dans le cas d’un divorce, et à la charge de chacun des concernés dans le cas d’une succession. Ils s'élèvent à environ 5,8% du montant de la compensation versée.