Les conseils sur le prêt immobilier pour expatriés en 2022

Comment décrocher un prêt immobilier lorsque l'on est expatrié en France

Comment obtenir un prêt immobilier pour un expatrié ? Tous les établissements bancaires ne sont pas prêts à accorder un crédit à un expatrié, cependant il est possible de monter un dossier solide pour favoriser toutes les démarches :

1. Répondre aux conditions d'éligibilité
2. S'adresser à la bonne banque
3. Présenter un dossier complet
4. Se préparer à un apport initial élevé

L'avis de l'expert

Nathalie - Courtière en immobilier Senior chez papernest

Le saviez-vous ?

Vous êtes non-résident et vous avez un projet immobilier? Pas de panique, nos experts sont à vos côtés pour obtenir le meilleur financement possible.

Quelles sont les conditions d'éligibilité à remplir ?

Pour prétendre à un prêt immobilier en étant non-résident ou étranger, le parcours peut s'avérer compliqué. Les banques sont frileuses et peu enclines à faire confiance. Il va donc falloir les convaincre !

Afin de s'attirer la sympathie du banquier et l'assurer de la fiabilité de l'empruntant, il vaut mieux répondre à quelques critères fondamentaux. Une personne résidente souhaitant emprunter aura aussi à répondre à ces critères, cependant la banque pourra être un peu plus flexible :

• La stabilité financière
• Le projet immobilier
• La situation familiale

Comme pour un résident, la banque regardera en premier la situation financière. Un prêt immobilier n'est déjà pas un produit bancaire très rentable pour l'établissement, aussi il est d'autant plus important à ses yeux que l'on puisse rembourser cet emprunt. À cet égard, la banque favorisera les travailleurs avec une situation financière stable et avantageuse. Mais contrairement à un résident, elle sera plus regardante encore sur le type de contrat et l'employeur.

Par exemple, si vous travaillez pour une entreprise française à l'étranger avec un salaire correct et êtes en mission temporaire ou en contrat de détachement, on vous accordera bien plus facilement un prêt que si vous étiez jeune diplômé et que vous travailliez à temps partiel.

Concernant la situation maritale, un couple franco-étranger n'a pas nécessairement plus de chances qu'un autre d'obtenir un prêt immobilier si les deux époux ont des contrats étrangers.

Comment constituer son dossier de non-résident?

Après s'être assuré de remplir le plus possible les conditions d'éligibilité, il est temps de monter le dossier de demande de prêt. Pour cela, de nombreuses pièces sont à fournir afin de montrer patte blanche et de permettre au banquier de calculer correctement la solvabilité.

Dans de nombreux pays, l'impôt est prélevé directement à la source, une habitude qui n'est que très récente pour nous autres français. À l'examen du dossier le banquier devra donc calculer ce que l'on appelle la tax-return en plus des fiches de paye.

Afin de faciliter l'analyse du dossier, beaucoup de banques exigent que ce dernier soit traduit en anglais, parfois même en français. La traduction se fera entièrement aux frais du demandeur de prêt, soit part un interprète extérieur soit en payant la banque pour qu'elle réalise la traduction en interne.

Le dossier peut être constitué de différentes pièces selon les demandes de la banque, cependant il devra toujours contenir, et de façon la plus détaillée possible :

1. Identité
2. Domiciliation actuelle
3. Situation matrimoniale et familiale
4. Revenus exacts
5. Contrat de travail en cours
6. Situation financière (endettement, prêts en cours...)
7. État du patrimoine

Un bilan de santé peut même être demandé pour écarter tout soupçons sur de potentiels problèmes de santé qui entraveraient le remboursement du prêt.

Un apport plus élevé

Malheureusement, il faut également s'attendre à quelques conditions de prêt plus rigides et moins avantageuses qu'en étant résident. Pour s'assurer de rentrer dans ses frais, la banque peut exiger par exemple un apport initial allant entre 20% et 30% de la valeur du bien alors qu'un prêt normal ne demande un apport qu'à hauteur de 10%.

En plus de cela, une garantie réelle peut être demandée par la banque. Elle prendra par exemple la forme d'une hypothèque conventionnelle sur le bien immobilier concerné par le prêt.

Et pour finir, une banque peut exiger qu'en échange du prêt, le demandeur prenne un autre produit bancaire plus rentable comme un compte bancaire épargne ou une assurance-vie. Ces produits étant plus intéressants financièrement pour la banque, elle s'assurera ainsi d'avoir un bénéfice rapide malgré un prêt qu'elle considère comme "à risque".

Voici un tableau pour vous donner une idée des capacités d'emprunt maximales pour un prêt considéré comme normal:

Capacité d'emprunt à taux d'endettement maximal

Pourquoi mon prêt d'expatrié a été refusé ?

Malgré tous vos efforts votre prêt a été refusé ? Il est possible qu'en dépit d'un dossier bien monté et d'une situation financière stable, la raison du refus pour un prêt personnel à un non-résident se trouve ailleurs.

Le pays d'origine

Il existe plusieurs pays qui sont considérés par les banques comme indésirables en matière de prêt. La situation économique et/ou géopolitique y est trop instable, le transfert d'argent est difficile voire impossible, trop de complication pour les banques qui craignent de ne jamais revoir l'argent prêté.

En étant français non-résident, si vous êtes domicilié en Allemagne ou en Espagne par exemple, vous n'aurez pas tant de mal à obtenir un crédit. En revanche, même en étant français expat dans l'un des pays suivant, il sera impossible d'obtenir un prêt :

• Afghanistan
• Biélorussie
• Birmanie / Myanmar
• Corée du Nord
• Erythrée
• Irak
• Iran
• Lybie
• Pakistan
• Somalie
• Soudan
• Soudan du Sud
• Syrie
• Ukraine
• Venezuela
• Yemen

La mauvaise banque

Malgré un dossier en béton et en étant résidant dans un pays pourtant sans risques financiers, il est possible que la demande soit rejetée. Il arrive même que le dossier ne soit même pas accepté car il existe des banques refusant formellement de prêter aux expatriés. Il est donc essentiel de se renseigner en amont afin de se présenter à la bonne banque.

Si vous comptiez demander un prêt à une banque en ligne, renoncez immédiatement : aucune banque en ligne n'accepte  encore de prêter à des expatriés. Il en va de même pour :

• La Banque Postale
• Le Crédit du Nord
• La Société Générale

En revanche, vous pouvez vous tourner vers les banques suivantes, officiellement orientées vers les expatriés et les étrangers. Le dossier doit bien sûr être complet et solide, cependant elles sont plus ouvertes à un prêt immobilier pour des non-résidents :

• Le Crédit Agricole
• Le Crédit Lyonnais
• La BNP Paribas
• La BRED
• Le Crédit Mutuel

Si votre contrat est français, il sera aussi possible de demander auprès de la Caisse d’Épargne. D'autres banques s'ouvrent parfois aux prêts sous certaines conditions, comme LCL qui accepte les prêts immobiliers aux étrangers sous réserve d'une carte de séjour de plus d'un an. N'hésitez pas à vous renseigner sur leur site au préalable.

Pour aller plus loin :

• Quelles différences entre un crédit immobilier et un crédit consommation ?
• Simuler vos travaux de construction d'une maison
• Comparer les prêts immobiliers avec un comparateur
• Procéder à un rachat de soulte
• Faire une demande de prêt en tant que retraité
• Crédit immobilier fonctionnaire

FAQ

Quelles sont les conditions à respecter pour obtenir un prêt immobilier en tant qu’expatrié ?

Pour obtenir un prêt immobilier en tant que non résident, il faut déjà respecter les mêmes conditions que les résidents. C’est-à-dire avoir une situation financière stable et avoir un projet immobilier réalisable. Toutefois, il faut s’attendre à se voir demander un apport personnel bien plus important : il peut monter jusqu’à 20 voire 30% du montant emprunté, contre 10% seulement pour un résident.

Pourquoi peut-on se voir refuser un prêt immobilier expatrié ?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles votre demande de prêt expatrié peut être rejetée. Pour commencer, il est essentiel de monter un dossier emprunteur solide, montrant votre stabilité financière et la faisabilité de votre projet. Par ailleurs, certains pays considérés à risques peuvent être la cause du refus, si vous y êtes expatrié. Aussi, certaines banques, comme les banques en ligne, refusent catégoriquement de prêter à des expatriés. C’est pourquoi vous devez bien vous renseigner au préalable sur votre éligibilité à un prêt immobilier expatrié.