Loi SRU : quelles conséquences pour les acheteurs immobiliers ?

Loi SRU définition

Que contient la loi SRU ?

La loi SRU ou loi de solidarité et de renouvellement urbain définit les obligations des communes en termes de mixité sociale et d'urbanisme. Cette loi du 13 septembre 2000 s'applique à toutes les communes de :

• Plus de 1500 habitants en région parisienne.
• Plus de 3500 habitants pour les communes faisant partie d'une agglomération de plus de 50 000 habitants.

La loi SRU est une loi complexe qui repose sur trois grands axes :

1. La solidarité entre les populations.
2. L'encouragement au développement durable.
3. Le renforcement de la démocratie et de la décentralisation.

Loi SRU environnement

La protection de l'environnement et le développement durable des agglomérations sont au cœur des objectifs de la loi SRU.

Cette loi a donc été conçue dans l'optique d'inciter à réduire la périurbanisation (appelée aussi étalement urbain). Il s'agit du phénomène d'extension des agglomérations urbaines dans leur périphérie, au détriment des zones rurales.

La lutte contre l'étalement urbain passe par une modification des documents d'urbanisme, afin de les rendre conformes aux exigences environnementales, et une densification raisonnée des espaces urbains.

Ainsi, la loi SRU permet de :

• Limiter la possibilité de fixer une taille minimale aux terrains constructibles.
• Supprimer le contrôle des divisions de terrains ne formant pas un lotissement.

Loi SRU autorisation d'urbanisme

La loi de solidarité et de renouvellement urbain a profondément changé la politique d'urbanisme en France. En effet, elle a fait évoluer l'ensemble des documents d'urbanisme afin d'assurer une meilleure gestion des zones urbaines constructibles.

Dans le cadre de la loi SRU, les schémas directeurs (SD) ont été remplacés par les schémas de cohérence territoriale (SCOT), les plans d'occupation des sols (POS) par les plans locaux d'urbanisme (PLU) et les plans d'aménagement de zones (PAZ) ont été tout simplement supprimés.

Loi SRU et PLU

Comme nous l'avons expliqué précédemment, le plan local d'urbanisme (PLU) est né grâce à la loi SRU. Pour faire simple, le plan local d'urbanisme est un document qui définit les règles de construction au niveau local (chaque commune possède son PLU).

Il définit les formes que doivent prendre les constructions, les zones non-constructibles ou encore celles réservées aux futures constructions et se compose de plusieurs documents :

• Un rapport de présentation
• Un projet d'aménagement et de développement durable
• Un règlement avec une partie graphique et une partie écrite
• Des orientations d'aménagement et de programmation

Le plan local d'urbanisme "découpe" la commune en quatre types de zones :

1. Les zones urbanisées
2. Les zones à urbaniser
3. Les zones naturelles
4. Les zones agricoles

Loi SRU immobilier

La loi SRU a eu un impact important sur l'immobilier, puisqu'elle a permis la création du délai de rétractation de 10 jours lors de l'acquisition d'un logement.

Le délai de rétractation intervient automatiquement et obligatoirement après la signature de l'acte d'achat chez le notaire. Il permet de réfléchir à l'achat et de la confirmer ou de se rétracter au terme des 10 jours.

Loi SRU logements sociaux

L'un des grands objectifs de la loi SRU est de favoriser la mixité sociale au sein des communes. C'est pour cette raison que l'article 55 de la loi SRU oblige les collectivités locales un minimum de 20% de logements sociaux sur leur territoire.

Cependant, cette obligation de mixité sociale ne concerne pas toutes les communes. En effet, sont concernées les communes de plus de 3500 habitants (1500 en région parisienne) appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants avec au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

Une commune qui ne respecte pas ces règles s'expose à des sanctions telles qu'une majoration d'impôts ou encore des pénalités sur les dépenses de la commune. Le préfet peut également prendre la décision de conclure un permis de construire directement avec l'Etat, sans nécessiter l'accord du maire.

Loi SRU copropriété

La loi SRU a apporté des modifications concernant le statut de la copropriété. Elle oblige les copropriétaires à "ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat".

Cette loi a aussi apporté des changements au règlement de la copropriété. En effet, elle stipule que :

• Le syndic doit tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble.
• Une distinction entre les dépenses courantes et les autres dépenses doit être faite dans le budget de la copropriété.
• L'assemblé de la copropriété peut procéder à un nouveau vote si une décision n'a pas été prise à la majorité.

Loi SRU commerce

Le délai de rétractation prévu par la loi SRU, appelé aussi "délai SRU", n'est valable que pour l'achat d'un bien immobilier d'habitation. Dans le cas de l'acquisition d'un local commercial, le délai de rétractation de 10 jours n'est pas valable.

Si l'acquéreur d'un local commercial souhaite se rétracter après la signature de la vente devant le notaire, le vendeur est en droit de lui réclamer le montant de la clause pénale de rétractation.

Loi SRU : Les principaux articles

Loi SRU article 46

L'article 46 de la loi SRU permet aux maires d'instaurer une participation pour le financement des voies nouvelles et des réseaux pour permettre l'édification de nouvelles constructions.

Ainsi, si une construction nécessite une extension des réseaux d'électricité ou de gaz par exemple, la collectivité locale peut réclamer au demandeur du permis de construire une participation financière sur le coût des travaux.

Loi SRU article 54

L'article 54 de la loi de solidarité et de renouvellement urbain permet aux municipalités de revaloriser la valeur locative cadastrale des terrains constructibles.

L'objectif de cet article est de lutter contre la sous-évaluation des terrains vides en zones urbaines et péri-urbaines qui pousse les propriétaires à ne pas les mettre en vente et à pratiquer une forme de rétention foncière.

Loi SRU article 72

L'article 72 de la loi SRU est celui qui instaure le délai de rétractation de 10 jours pour l'achat d'un bien immobilier. Le bien doit obligatoirement être destiné à servir de résidence principale, secondaire ou être mis en location.

Un acheteur a donc 10 jours pour se rétracter après la signature de la vente devant un notaire. Son retrait n'entraîne pas de dédommagements vis-à-vis du vendeur, la vente étant tout simplement annulée.

Loi SRU 2021

Le bilan de la loi SRU

Vingt ans après sa promulgation, il apparaît que le bilan de la loi SRU est plutôt mitigé. En effet, si les mesures concernant les nouvelles règles d'urbanisme sont efficaces, des efforts sont encore à fournir concernant la mixité sociale des centres urbains.

Une récente étude de l'Institut des hautes études pour l'action dans le logement (Idheal) a montré que l'offre de logement social dans les communes urbaines est mieux répartie depuis la loi SRU, mais que les inégalités et les écarts de revenus entre les quartiers ne sont pas comblés.

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