Promesse de vente : l’avant-contrat qui n’engage que le vendeur

La promesse de vente

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ? La promesse de vente est un acte signé qui engage le propriétaire et permet à l'acheteur d'avoir l'exclusivité du bien le temps de la réflexion lors de son premier achat immobilier, ou toute autre transaction immobilière.

Définition de la promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat qui précède la signature de l'acte de vente, qui est l'acte définitif chez le notaire. La promesse de vente ressemble au compromis de vente mais contrairement au compromis de vente, elle n'engage pas les deux parties. C'est pour cela qu'elle est aussi appelée promesse unilatérale de vente. La promesse de vente oblige le propriétaire à garder son bien pour l'acheteur mais elle n’engage pas l'acheteur. Le propriétaire s'engage donc à vendre son bien à l'acheteur au prix fixé.

L'avis de l'expert

Nathalie - Courtière en immobilier Senior chez papernest

Existe-t-il des promesses d’achat ?

Même si elles sont plus rares, les promesses unilatérales d’achat existent. Leur intérêt est pour l’acheteur de témoigner d’une réelle volonté d’acquérir le bien face à un vendeur qui serait hésitant quant à disposer de son bien.

En théorie, la promesse de vente n'est pas obligatoire mais elle est toujours utilisée dans les faits pour sceller l'accord de vente. À la signature de la promesse de vente, l’acheteur est l'acheteur unique sur le bien.

Quand signer la promesse de vente ?

La promesse de vente est signée après la négociation immobilière mais avant l’acte de vente définitif. Avant la signature, toutes les conditions de la promesse de vente sont revues : prix, date limite, modalités de vente etc.

Que contient une promesse de vente ?

Le document de promesse de vente contient de nombreuses indications. Les voici :

• l'identité des deux parties (l'acheteur et le vendeur)
• le bien immobilier (l'adresse ainsi que la description détaillée du bien)
• l'origine du bien (en d'autres termes, le précédent acte de vente et le précédent propriétaire)
• le délai d’expiration de la promesse de vente (souvent entre deux et trois mois)
• le prix de vente du bien
• les modalités de paiement
• le dossier de diagnostic techniques (celui-ci contient le diagnostic immobilier, le diagnostic de performance énergétique etc.)
• les honoraires de l’agent immobilier 
• le délai de rétractation (dix jours environ)
• les conditions suspensives (c'est-à-dire ce qui peut annuler ou suspendre la validité de la promesse de bien)

Quelle est la durée d'une promesse de vente ?

La durée d'une promesse de vente est limitée de deux à trois mois, selon la promesse. Pendant cette période le vendeur se voit l'interdiction de renoncer la vente ou de proposer le bien à un autre acheteur. En signant la promesse de vente, le propriétaire s'engage à vendre son bien immobilier à l'acheteur au prix qui a été convenu.

Quand débute le délai de rétractation ?

Depuis août 2015, le délai de rétractation d'une promesse de vente est de dix jours pendant lesquels vous pouvez revenir sur votre décision après avoir signé la promesse ou le compromis de vente. Si vous vous rétractez, vous n'êtes pas dans l'obligation de justifier votre motif de rétractation.

Souvent la promesse de vente est signée devant un notaire ou un agent immobilier, en agence immobilière. Une fois la promesse de vente signée, elle est envoyée par courrier aux deux parties en lettre recommandée.

Quels sont les avantages et inconvénients à signer la promesse de vente devant un notaire ?

L'avantage de signer devant un notaire est qu'il s'occupe de tout : rédaction de l'avant-contrat, vérification des pièces, etc. D'un point de vue juridique, il est le garant de la validité de votre transaction immobilière. Il porte également le rôle de conseiller et ne demande pas de frais spécifiques. Les frais de notaire apparaissent seulement lors de la signature de l'acte de vente. Vous trouverez les taux applicables aux frais de notaire ci-dessous.

Rémunération du notaire calculée sur la valeur du bien immobilier transmis

Il n'est pas conseillé de signer votre promesse de vente sans notaire ou agent immobilier, mais il est tout à fait possible de signer la promesse de vente entre particuliers. C'est ce que l'on appelle l'acte sous-seing privé.

Les différentes promesses de vente

Qu'est-ce qu'un acte sous-seing privé ?

La promesse de vente sous-seing privé est lorsque vous ne signez pas l'acte devant un tiers mais seulement entre particuliers, d'où l’appellation de "sous signature privée". Ainsi, l'enregistrement de la promesse de vente doit se faire aux services des impôts. L'acte sous-seing privé présente une taxe d'environ 125 euros qui est aux frais de l’acquéreur.

Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

Le compromis de vente engage les deux parties. Que choisir entre la promesse de vente ou le compromis ?  La signature du compromis de vente ne nécessite pas de versement d’indemnité mais engage le vendeur et l'acheteur à mener la transaction immobilière à son terme. Pas de retour en arrière ! 

Quelle est alors l'utilité de signer une promesse de vente plutôt qu’un compromis de vente ? La promesse de vente est plus contraignante pour l’acheteur car il doit verser une indemnité d'immobilisation au moment de signer la promesse de vente. .Cette indemnité peut atteindre 10% de la valeur du bien. Si la vente a bien lieu, l'indemnité est déduite du montant du prix du bien. En revanche, si l'achat n'aboutit pas, le vendeur est dans son droit de garder l'indemnité. Souvent, les acheteurs et vendeurs préfèrent le compromis de vente car il y a un engagement des deux parties (plus d'informations ici).

La promesse de vente d'un bien, d'une voiture ou d'un terrain est la même chose. Vous pouvez trouver des exemples de promesse de vente sur Internet.

Pour aller plus loin :

• Faire une offre d'achat
• Compromis de vente : réaliser un avenant