Avenant à un compromis de vente : à quoi sert-il ?

Qu’est-ce qu’un avenant dans un compromis de vente ?

Qu’il s’agisse de son premier achat ou d’un investissement immobilier parmi d’autres, l’acquisition d’un bien immobilier passe par plusieurs étapes :

1. Signature du compromis de vente et versement d’une indemnité d’immobilisation au notaire, avec un délai de rétractation de 10 jours ;
2. Obtention du prêt bancaire le cas échéant, dans un délai de 30 jours minimum ;
3. Signature de l’acte de vente définitif, avec versement du solde, des frais complémentaires et remise des clés. Il intervient environ 3 mois après le compromis.

C’est entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte de vente définitif que peut intervenir l’avenant. En effet, il n’existe pas d’avenant à l’acte authentique : seul l’avenant au compromis de vente est possible.

Celui-ci sert à officialiser les modifications importantes qui auraient pu intervenir durant la préparation de la vente, et de s’assurer que celles-ci sont bien comprises et acceptées par les deux parties.

Après la signature de l’avenant au compromis de vente, un délai de rétractation de dix jours est de nouveau accordé à l’acquéreur, durant lesquels il pourra changer d’avis sans avoir à se justifier auprès du vendeur ou du notaire.

Le tarif d’un avenant au compromis de vente dépend de chaque notaire.

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Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat. Il pose les premières conditions de la transaction, en définissant précisément :

• les caractéristiques du bien ;
• le prix de vente ;
• l’identification des parties ;
• les différentes clauses suspensives (et notamment, délai à l’issue duquel l’acquéreur doit avoir trouvé son prêt) ;
• la date butoir de la signature de l’acte.

À partir de la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de dix jours pour changer d’avis et exercer son droit de rétractation. Le vendeur, en revanche, est engagé dès la signature de ce document ; il est donc possible de contraindre le vendeur à respecter le compromis de vente.

S’il se retire finalement de la transaction, il peut avoir à payer de lourdes pénalités, notamment par le biais de la clause pénale si celle-ci figure au compromis.

Attention toutefois à ne pas confondre compromis de vente et promesse de vente.

La promesse de vente est un engagement unilatéral. Il s’agit de l’offre faite par le vendeur à l’acquéreur, où il s’engage à lui vendre le bien à un prix déterminé.

Il ne peut pas proposer son bien à qui que ce soit d’autre durant une période déterminée. Comment prolonger une promesse de vente ? En prolongeant le délai d’option de l’acquéreur, tout simplement.

Avenant au compromis de vente : la distinction entre modification d’un élément substantiel ou non substantiel du contrat

Deux types d’éléments peuvent être modifiés par un avenant au compromis de vente :

• éléments substantiels ;
• éléments non substantiels.

Ce qui distingue un élément substantiel d’un élément non-substantiel est globalement le fait qu’il s’agisse d’un élément assez important pour qu’il puisse amener l’acquéreur à changer d’avis, ou pas.

Les éléments substantiels du contrat

Un élément substantiel peut être une modification d’une qualité essentielle du bien concerné ou d’une découverte d’un élément jusque-là inconnu :

• changement de prix ;
• changement de la consistance du bien ;
• diagnostic révélant un défaut ;
• non-conformité aux règles d’urbanisme ;
• procès en cours…

Ainsi, si le vendeur souhaite par exemple modifier le prix, un avenant au compromis de vente doit être signé.

L’élément modifié doit dans tous les cas être assez important pour qu’il soit susceptible de faire changer l’acquéreur d’avis. Ainsi, il dispose de nouveau de dix jours après la date de l’avenant au compromis de vente pour renoncer au bien.

L’avis de l’expert

Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest

L’importance d’être attentif au contenu de l’avenant

L’avenant permettant d’opérer des modifications sur le contenu initial de la promesse de vente, il est important d’être très attentif aux modifications pouvant être apportées, notamment pour ne pas se retrouver dans le cas de figure où une modification substantielle serait faite alors que les évolutions étaient supposées être mineures.

Les éléments non-substantiels du contrat

Des modifications considérées comme non-substantielles peuvent également intervenir avant la signature de l’acte authentique.

Quels peuvent être des modifications non-substantielles entraînant un avenant au compromis de vente ? Un délai supplémentaire, par exemple, pour des raisons pouvant concerner tant le vendeur que l’acquéreur (temps supplémentaire pour obtenir un prêt).

Une modification d’élément non-substantiel n’entraîne pas forcément l’édition d’un avenant. En effet, cela peut être risqué pour le vendeur, puisque la notification d’un nouveau délai de rétractation lors d’un avenant au compromis de vente est automatique.

En rédigeant l’avenant au compromis de vente, le notaire porte donc la responsabilité de la pertinence de faire courir un nouveau délai de rétractation et risque d’être redevable de dommages et intérêts si l’acquéreur se rétracte alors que les modifications ne méritaient pas d’avenant.

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Que se passe-t-il si la date fixée par le compromis de vente est dépassée ?

Si une date butoir a été fixée dans le compromis de vente et que celle-ci est dépassée, un avenant est inutile. Pour être valable, un avenant de prorogation doit être signé avant l’expiration du délai.

Notez qu’il est tout à fait possible qu‘aucune date butoir ne soit définie dans l’avant-contrat. Dans ce cas, aucun avenant de prorogation n’est nécessaire : le compromis de vente reste valable sans limite de temps.

Est-il possible d’ajouter un acheteur au compromis de vente après la signature ?

Tout dépend de ce qui est stipulé dans le compromis de vente. Pour pouvoir ajouter un co-acquéreur, il faut obligatoirement qu’une clause de substitution figure dans l’avant-contrat.

Si cette clause n’est pas stipulée dans le compromis, il faut annuler ce dernier puis conclure une nouvel avant-contrat (avec le nouveau délai de rétractation que cela implique).

De même pour une SCI : un avenant au compromis de vente est également nécessaire si vous décidez de créer une Société Civile Immobilière pour acheter votre bien, à moins qu’une clause de substitution figure au compromis.

Cependant, dans ce cas, un nouveau délai de rétractation n’est pas systématique : cela dépendra de l’objet social figurant dans les statuts de la société.

FAQ

⏳ Quelle est la durée maximum d'un compromis de vente ?

La date butoir pour la signature de l'acte authentique est fixée dans le compromis de vente.

Sauf délai supplémentaire conclu entre les parties, il s'agit de la date à laquelle l'acquéreur devra obligatoirement avoir réalisé sa clause suspensive, par exemple :

• trouver un financement ;
  vendre le bien nécessaire à réaliser son investissement.

Si cela n'est pas fait, le vendeur peut alors lui notifier l'annulation de la vente par une lettre de caducité du compromis de vente.

📝 Un avenant au compromis de vente d'un fonds de commerce est-il possible ?

Comme pour un bien immobilier classique, un avenant au compromis de vente est possible, notamment pour prolonger le délai d'exécution des clauses suspensives.

Cela peut arriver lorsque l'acquéreur n'a pas réussi à obtenir un prêt dans les temps mais qu'il a entrepris toutes les démarches nécessaires à cet effet et qu'il peut donc attester de sa bonne foi.

❓ Covid et avenant au compromis de vente : que faire ?

Si vous aviez signé un avant-contrat avant le début du confinement, vous êtes tenu à un délai pour réaliser les clauses suspensives comme l'obtention de votre prêt.

Or, compte-tenu des circonstances, de nombreuses personnes craignent de manquer leur vente pour cause de délai du compromis de vente dépassé.

Il est néanmoins possible de demander un avenant de prorogation au compromis de vente. Celui-ci permettra de suspendre les délais de réalisation des clauses suspensives jusqu'à la fin du confinement.