Loi Scellier : tout ce qu’il faut savoir sur cette réduction d’impôts

Le dispositif de réduction fiscale mis en place par la loi Scellier avait pour but d'inciter les Français à se tourner vers l'investissement locatif dans le neuf. Ce dispositif ne concerne que les investissements ayant été réalisés entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ; néanmoins, il a beaucoup évolué durant ces quatre années. C'est pourquoi on parle de loi Scellier 2009, loi Scellier 2010, loi Scellier 2011 et loi Scellier 2012.

Quels sont les différents types de réduction d'impôt loi Scellier ?

La loi Scellier a donné lieu à la naissance de quatre dispositifs distincts. Pour résumer, voici en quoi consistent ces déclinaisons :

• la loi Scellier classique ou BBC : engagement à louer le bien pendant neuf ans.
• la loi Scellier intermédiaire, aussi appelée loi Scellier social BBC : la réduction est plus importante, moyennant un engagement à ne pas dépasser un certain plafond de loyer.
• la loi Scellier Outre-Mer : le logement concerné doit se situer dans un département ou une région d'outre-mer. Selon les territoires, l'engagement à louer est de 9 ou 5 ans après achat du bien. Les loyers sont, là encore, soumis à certains plafonds.
• la loi Scellier via une SCPI (Société Civile de Placement dans l'Immobilier) : vous devez être associé dans une SCPI éligible au dispositif Scellier. Il faut y conserver ses parts pendant au moins 9 ans.

Quel est le montant de la réduction d'impôts loi Scellier ?

La réduction à laquelle les investisseurs pouvaient prétendre avec la loi Scellier a évolué avec le temps et dépendait de l'année d'acquisition et de l'efficacité thermique.

Cette réduction d'impôts est répartie de manière égale sur les neuf années durant lesquelles le bénéficiaire s'engage à louer le bien acheté.

Plafonds pour la réduction d'impôts

Deux plafonds doivent être considérés dans le cas de la loi Scellier : le plafond du montant de l'investissement pris en compte, et celui du loyer perçu.

Concernant le montant de l'investissement, le prix par m² ne doit pas dépasser :

• 5 000 € pour les zones A bis et A
• 4 000 € pour la zone B1
• 2 100 € pour la zone B2
• 2 000 € pour la zone C

La limite prise en compte est de 300 000 € par logement et par an.

Comment calculer un loyer avec la loi Scellier ? Les plafonds de loyers ne sont pas les mêmes en fonction de la date de l'achat ou de la construction du bâtiment et de la zone dans laquelle le logement se situe.

Par exemple, les plafonds loi Scellier en 2021 sont les suivants (prix au m²) :

Pour connaître les plafonds loi Scellier 2019 et antérieurs, rendez-vous sur cet article de l'Anil (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôts Scellier ?

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Scellier, il fallait réunir les conditions suivantes :

• Ne pas dépasser les plafonds de revenus et de loyers fixés par la loi Scellier ;
• Avoir acheté un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) rentrant dans les zones délimitées par la loi Scellier entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (A, A bis, B1 et B2) ;
• Louer ce même logement vide et à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans après l'achat ;
• Le logement doit respecter un certain seuil de performance énergétique.

Il ne faut pas déjà bénéficier pour le même bien de l'une des réductions d'impôts suivantes :

• Dispositif Girardin pour les investissements dans les DOM
• Dispositif Demessine dans le secteur du tourisme
• Réduction dans les résidences hôtelières à vocation sociale
• Dispositif Malraux
• Amortissement Robien

Quels sont les délais pour louer le logement avec le dispositif loi Scellier ?

Le bénéficiaire dispose de douze mois après l'acquisition (logement acquis neuf) ou après son achèvement (logement acquis en état futur d'achèvement) pour louer le logement concerné. Avant l'acquisition, assurez-vous de bien demander la valeur locative du bien.

Si le bénéficiaire ne respecte pas cet engagement, il s'expose à la remise en cause de l'avantage fiscal loi Scellier pour son investissement : en clair, il n'aura pas le droit de profiter de la réduction d'impôts et devra restituer tout montant dont il aurait déjà bénéficié à ce titre.

Licenciement et loi Scellier : reste-t-on obligé de louer le logement ?

Certains cas particuliers peuvent amener l'administration fiscale à tolérer un manquement à votre obligation de location sans que votre réduction d'impôt ne soit remise en cause.

Lorsque le contribuable concerné subit un licenciement, par exemple, il peut conserver sa réduction fiscale même si son logement n'est pas loué. Il doit néanmoins rassembler l'ensemble des critères suivants :

• Avoir perdu son emploi et être inscrit comme demandeur d'emploi à la date où l'engagement à louer a été rompu
• Rencontrer des difficultés financières motivant la reprise ou la vente du logement concerné

Locataire loi Scellier : quelles sont les restrictions ?

La seule condition posée par la loi Scellier concernant le locataire du logement est que celui-ci n'appartienne pas au foyer fiscal du bailleur. Il n'y a pas de condition particulière de revenus le concernant.

Loi Scellier et prolongation de l'engagement de la location

Dans le cas de la loi Scellier intermédiaire, il est possible - à l'initiative de l'investisseur - de prolonger la durée d'engagement de location pour obtenir une réduction d'impôt supplémentaire.

Quelles sont les démarches pour bénéficier de la réduction fiscale loi Scellier ?

Pour profiter de la réduction fiscale loi Scellier, vous deviez joindre à votre déclaration de revenus une note annexe comportant les informations suivantes :

• Votre identité
• L'adresse exacte du bien
• Le montant du loyer
• Votre engagement à louer le bien
• Une copie du bail
• Les modalités de calcul de la réduction fiscale

Quelle déclaration pour une loi Scellier classique ?

Aujourd'hui comme en 2010, la déclaration loi Scellier se fait grâce à un formulaire spécifique. En ligne, il faut demander la rubrique "Investissements locatifs (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard)" ; sur papier, il s'agit de la rubrique "7-Réductions et crédits d'impôt" du formulaire 2042-C.

Pour une loi Scellier intermédiaire, un formulaire s'ajoute à cela : le 2044-SPE, qui détermine votre revenu foncier net. Il faudra :

• Cocher le dispositif à la ligne 201
• Indiquer le montant de la réduction à la ligne 228

Vous devez joindre, l'année d'acquisition ou d'achèvement de la construction de votre bien, un document vous engageant par écrit à louer le logement dans certaines conditions (notamment concernant le montant du loyer, qui ne doit pas dépasser un certain seuil). Il vous faut également ajouter à votre déclaration un avis d'imposition ou de non-imposition du locataire.

Pour un dispositif loi Scellier appliqué à un investissement réalisé par le biais d'une SCPI, il faut faire parvenir chaque année avant le 31 mars un document spécifique à ses associés. Il doit contenir les informations suivantes :

• Identité et adresse de l'associé
• Nombre et numéro des parts ou actions souscrites
• Attestation qui indique que 95% de la souscription est exclusivement mis à profit d'un investissement réunissant les conditions d'application de la réduction fiscale loi Scellier

Les dispositifs qui ont suivi la loi Scellier

La fin du dispositif Scellier n'a pas signé la fin des incitations fiscales à l'investissement locatif. Deux autres dispositifs ont successivement vu le jour pour le remplacer :

1. Janvier 2013 - août 2014 : la loi Scellier a cédé sa place au dispositif Duflot. Il permet aux investisseurs d'obtenir une réduction fiscale de 18% sur les logements loués à des prix inférieurs au marché. Il se concentre ainsi sur les investissements locatifs intermédiaires.
2. Depuis septembre 2014 : le dispositif loi Pinel. Il est semblable au dispositif Duflot, à quelques exceptions près.

En savoir plus :

Pour en savoir plus sur les investissements locatifs, vous pouvez consulter les pages suivantes :

• L'effet de levier immobilier
• Calculer la rentabilité de son investissement locatif
• Les villes où investir

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FAQ

❌ Comment sortir de la loi Scellier ?

Loi Scellier et revente sont incompatibles durant la durée d'engagement à la location (généralement 9 ans). Si vous décidez tout de même de revendre votre bien, vous devrez restituer les réductions d'impôts dont vous avez bénéficié grâce au dispositif Scellier.

📅 Quand vendre avec la loi Scellier ?

Après 9 ans, la loi Scellier ne vous engage plus (sauf renouvellement) à louer votre bien. Vous pouvez alors le revendre sans avoir à restituer les impôts économisés. Si vous souhaitez le vendre sans locataire, vous devrez néanmoins attendre que le bail de celui-ci ait pris fin et proposer à votre locataire de racheter lui-même le bien.

❓ Que se passe-t-il en cas de décès dans un couple bénéficiaire de la loi Scellier ?

En cas de décès, la loi Scellier prévoit que, si le couple était soumis à une imposition commune, le conjoint de la personne décédée peut reprendre le dispositif à son profit. Il demeure engagé à louer le logement pour ce qu'il reste des neuf ans d'engagement à la location.

La réduction d'impôt passée ne peut pas être remise en cause, même si la personne qui reprend le dispositif décide de ne pas poursuivre l'engagement à la location.