Loi Malraux : origine, explications, simulation 2022

Comprendre la loi Malraux

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est une loi promulguée en 1962 par l'intermédiaire d'André Malraux, ministre de la Culture de 1959 à 1969. Cette loi a pour objectif d'encourager la préservation du patrimoine immobilier ancien en permettant de bénéficier de réductions d'impôts sur les dépenses liées aux travaux de rénovation lors d'un investissement locatif.

La loi Malraux en 1969

La loi Malraux fait son apparition dans un contexte de forte croissance démographique. Afin de faire face au développement des centres-villes, il devient primordial de trouver une solution pour protéger les biens immobiliers anciens et mieux les intégrer dans l'espace urbain en développement.

Poussée par André Malraux, on voit alors l'apparition des premiers secteurs sauvegardés. Il s'agit de zones urbaines à fort caractère historique mises en place afin de valoriser et conserver le patrimoine des centres historiques. Soumis à des règles spécifiques, on compte près de 100 secteurs sauvegardés en France, dont le tout premier créé dans la ville de Sarlat (Dordogne) en 1962.

Ces secteurs sont principalement choisis en fonction de leur attrait :

1. Historique
2. Esthétique
3. Culturel

Toutes les règles d'urbanisme qui s'appliquent aux secteurs sauvegardés sont regroupées dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) qui est le seul document d'urbanisme dont l'élaboration et la gestion sont à la charge de l'Etat.

La loi Malraux en 2021

Depuis sa promulgation en 1962, la loi Malraux a connu de nombreux ajustements. En effet, il est maintenant possible d'acquérir un bien ancien situé dans un secteur sauvegardé et de le rénover en profitant d'une déduction d'impôts. 

Pour être éligible à la réduction d'impôts, il faut être un contribuable français et investir dans la rénovation de biens historiques ou esthétiques en vu de procéder à une location.

Cependant, tous les édifices ne sont pas compatibles avec le dispositif de déduction fiscale. Pour pouvoir bénéficier de la loi Malraux, il faut que le bien remplissent au moins l'un des conditions suivantes :

• Être classé en tant que "site patrimonial remarquable".
• Se situer dans un quartier ancien dégradé (QAD).
• Se situer dans l'un des 53 quartiers du NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).

Ainsi, selon la loi Malraux 2020, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts calculée sur le montant des travaux de restauration engagés à hauteur de :

• 30% pour les biens classés comme "site patrimonial remarquable", situés en QAD ou en quartier NPNRU.
• 22% pour les biens classés comme site patrimonial remarquable dont la restauration a été classé d'utilité publique.

La loi Malraux a donc bien évolué depuis 1962 dans une volonté constante d’œuvrer à la préservation du patrimoine immobilier français. De plus, elle présente plusieurs avantages pour les investisseurs.

Les avis sur la loi Malraux

Les avantages de la loi Malraux

Au fur et à mesure de son évolution, la loi Malraux est devenue de plus en plus avantageuse pour les investisseurs particuliers. Le premier de ces avantages est bien sûr la réduction d'impôts (entre 22 et 30%) sur le montant des travaux de rénovation.

Les travaux entrepris dans le bien vont nécessairement augmenter sa valeur financière et permettre une plus-value immobilière lors de la revente. L'opportunité pour les investisseurs est donc très grande, d'autant plus que la nature historique et esthétique des biens concernés fait rapidement grimper les prix.

Enfin, dernier avantage, la location du bien se réalise sans plafond sur le loyer et les ressources du locataire. En sachant que le bien doit être loué pour une durée de 9 ans minimum, on peut facilement imaginer sa rentabilité.

On peut donc considérer que la loi Malraux présente trois gros avantages pour les investisseurs :

1. Une importante défiscalisation.
2. Des loyers non-plafonnés.
3. Une forte plus-value à la revente.

Les inconvénients de la loi Malraux

Malgré plusieurs avantages, la loi Malraux possède également quelques inconvénients tels que :

• La revente est impossible tant que les neuf ans de location ne sont pas arrivés à leur terme.
• Trouver un locataire peut se révéler compliqué en raison de la valeur locative du bien.
• La taxe foncière et les frais de copropriété et de gestion du bien sont souvent chers.
• Les plus-values lors de la revente après la neuvième année de location peuvent être soumis à une taxe.

Ces inconvénients de la loi Malraux peuvent affecter la rentabilité de toute l'opération et absorber les avantages fiscaux.

Loi Malraux simulation

Afin de connaître le montant de la réduction d'impôts, il est possible de réaliser une simulation de la loi Malraux à partir d'un simulateur gratuit en ligne.

Pour mener à bien la simulation, il faut indiquer certaines informations personnelles comme :

• Les revenus annuels nets.
• Les revenus fonciers annuels nets.
• Le nombre de parts fiscales.
• La situation familiale (célibataire, marié(e), veuf(ve), etc).

Les secteurs sauvegardés des grandes villes

Loi Malraux Paris

Dans le cadre de la loi Malraux, plusieurs zones de la capitale sont classées en tant que secteurs sauvegardés. Afin de protéger le centre historique de l'urbanisme des années 60, l'Etat a créé deux secteurs sauvegardés à Paris :

1. Le secteur sauvegardé du Marais (3e et 4e arrondissements) en 1964
2. Le secteur sauvegardé du 7e arrondissement en 1972

Un plan de sauvegarde et de mise en valeur de ces deux secteurs sauvegardés a été validé en 2013 par la région Île-de-France afin d'actualiser les documents d'urbanisme et de les rendre compatibles avec le plan d'aménagement et de développement durable.

Loi Malraux Lyon

La ville de Lyon, bien connue pour son centre historique, possède elle aussi un secteur sauvegardé. Il s'agit du secteur sauvegardé du Vieux-Lyon, l'un des premiers de France.

Soumis à un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ce secteur fait l'objet d'une réglementation spécifique :

• Tous les travaux extérieurs comme intérieurs doivent faire l'objet d'une demande écrite et d'une autorisation.
• Les murs, façades et toitures doivent être rénovés en respectant la nature et la couleur des matériaux.
• Les devantures anciennes doivent être conservées dans leur aspect originel.
• Les enseignes lumineuses sont interdites.

Loi Malraux à Bordeaux

Grâce à la loi Malraux, le secteur sauvegardé de Bordeaux, créé en 1967, occupe presque tout le centre-ville bordelais. Il s'agit d'un centre très actif qui contient 20 000 habitants et 15 000 logements. Ce secteur sauvegardé est d'ailleurs le plus vaste de France.

Aujourd'hui protégé, le centre de Bordeaux compte plus de 350 édifices inscrits aux Monuments Historiques dont plusieurs édifices religieux liés aux chemins de Saint-Jacques de Compostelle.

Loi Malraux Toulouse

Comme de nombreuses autres villes, Toulouse possède un secteur sauvegardé considéré comme un site patrimonial remarquable. Il s'agit d'un périmètre dans le cœur historique de la ville rose qui suit la limite des anciens remparts de la ville.

Secteur sauvegardé depuis 1986, cette zone présente un intérêt sur le plan architectural, mais aussi archéologique et artistique. Comme pour l'ensemble des secteurs sauvegardés, l'objectif est de préserver le patrimoine architectural, en harmonie avec les activités urbaines contemporaines.

En savoir plus

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FAQ

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est une loi visant la préservation du patrimoine immobilier ancien. Ainsi, dans le cas d'un investissement locatif, une partie des dépenses liées au travaux de rénovation peut être déductible des impôts. Attention ! Il existe tout de même certaines conditions à respecter pour être bénéficiaire de la loi Malraux.

Loi Malraux et loi Pinel : quelle est la différence ?

Ces deux lois concernent toutes les deux une réduction d'impôts sur les investissement locatifs. La loi Malraux concerne les investissement locatifs sur des biens anciens ! La loi Pinel quant à elle, concerne les investissements locatifs sur les biens neufs.