Explications sur l’effet de levier en immobilier

Définition de l'effet de levier immobilier

Qu'est-ce qu'un effet de levier en immobilier ? L'effet de levier est une méthode financière pour débloquer plus de bénéfices en s'endettant plus. Dans l'immobilier, cela se traduit souvent par la prise d'un crédit dans le but d'avoir les fonds pour en prendre un autre plus important, en vue de financer un plus grand projet immobilier. Les revenus de ce projet immobilier étant conséquent, les bénéfices doivent être à la hauteur de l'endettement.

Un effet de levier foncier doit permettre l'accomplissement d'un achat immobilier qui n'aurait pas été permis sans la prise de crédits supplémentaires. Cependant, cet achat doit générer des revenus pour être rentable, ce qui implique généralement qu'il s'agisse de faire un investissement pour une location et non un logement principal pour le propriétaire.

Pour être sûr que le rendement sera intéressant vous pouvez demander la valeur locative du bien. La valeur locative d'un bien vous indique le loyer théorique auquel vous pourriez le louer.

L'effet de levier : une stratégie d'emprunt immobilier

Prendre en crédit immobilier c'est une chose, mais quitte à s'endetter, comment s'endetter intelligemment ? C'est à ce besoin de placement avisé que l'effet de levier répond. L'objectif est simple : prendre plus de crédits à la banque pour pouvoir investir dans un projet immobilier assez massif pour générer des revenus intéressants. S'endetter plus pour gagner plus, pourrait-on dire.

Pourquoi appliquer l'effet de levier à l'investissement immobilier ? Sans doute parce que c'est l'un des placements les plus sûrs et les plus rentables qui demeure. Quelle que soit la situation financière du pays, quel que soit le cours de l'or ou de l'argent, même la dévaluation de la monnaie, l'immobilier a toujours été un secteur privilégié pour investir.

C'est pour cette raison que les banques acceptent plus facilement de débloquer des prêts pour de l'immobilier. De plus, les taux sont actuellement très bas, ce qui rend d'autant plus intéressant le bénéfice dégagé par l'effet de levier d'un prêt.

Evolution du taux immobilier moyen en septembre, octobre et décembre 2021 :

Simulation de l'effet de levier immobilier locatif

Vous avez envisagé un projet immobilier que vous ne pouvez pas entièrement financer avec votre épargne actuelle, cependant vous aimeriez utiliser l'effet de levier d'un second crédit pour vous lancer. Mais comment planifier son financement pour être sûr de réaliser un enrichissement immobilier ? La méthode la plus simple et sans doute la plus efficace pour vous aider dans cette tâche est l'utilisation d'un simulateur en ligne.

Les taux immobiliers

Simuler mon crédit immobilier

Les prêts subventionnés

Réaliser une simulation d'un effet de levier est un peu plus complexe que de simuler simplement sa capacité d’emprunt, cependant il est tout à fait possible d'y arriver avec les mêmes outils gratuits. Veillez tout de même à vous rendre sur le site d'un comparateur ou de consommateurs ayant un outil aussi complet que possible afin de pouvoir effectuer des simulations immobilières complètes et plus précises.

Exemple d'effet de levier immobilier

L'effet de levier immobilier est encore un peu flou pour vous ? Voici un exemple qui vous permettra d'y voir un peu plus clair et de comprendre l'intérêt de l'effet de levier. L'idée de s'endetter plus pour faire plus de bénéfices peut sembler étrange, et pourtant elle fonctionne si le projet immobilier est bien préparé en amont.

Imaginons une personne A souhaitant faire l'acquisition d'un bien immobilier dont le prix d'achat est de 200 000€. Cette personne compte ensuite louer ce bien à hauteur de 12 000€ brut à l'année. Son rendement locatif brut sera de 6% en appliquant simplement la formule suivante :

Si la personne A investit entièrement dans ce projet avec sa propre épargne, elle ne gagnera que ces 6% de rendement locatif, ce qui signifie que son rendement financier sera aussi de l'ordre de 6% puisqu'elle s'épargne les frais bancaires d'un prêt.

À présent imaginons que la personne A souhaite financer son achat immobilier avec un prêt et non avec son épargne. Elle fait une demande de prêt à hauteur de 180 000€ et fournit un apport personnel de 20 000€. Avec cet apport de seulement 10% du montant du bien, elle devient propriétaire du logement. Son rendement financier ne sera donc plus de 12 000/200 000, mais de seulement 12 000/20 000 !

En faisant le calcul on se rend alors compte que la personne A fera un bénéfice non plus de 6% mais de 60% puisque le loyer restera le même tandis que son investissement personnel sera bien moindre lors de l'achat.

Pour pousser l'exemple plus loin, imaginons que cette même personne A prenne un crédit de 180 000€ avec un apport personnel de 20 000€. Puis, au lieu d'acheter un seul bien, elle parvient à débloquer 10 prêts immobiliers, chacun d'une valeur de 180 000€ auxquels elle pourra faire un apport de 20 000€ grâce à la somme du premier crédit. La personne A aura alors débloqué au total  2 000 000€ à investir dans un ou plusieurs projets immobiliers locatifs ! Vous imaginez la somme des loyers perçus...

Bien que cette situation soit très exagérée (quelle banque accepterait de faire 10 crédits immobiliers à quelqu'un ?), elle permet de mettre en lumière les avantages de l'effet de levier dans l'immobilier. Pour plus de détails, il est possible de trouver des documents PDF en ligne sur l'effet de levier financier.

Effet de levier immobilier pour une SCPI

Pour terminer, dans le cadre particulier d’un investissement SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il est possible de bénéficier de l'effet de levier au moment de contracter un prêt. Tout comme une personne physique, une SCPI peut soumettre un dossier de demande à la banque afin de débloquer les fonds nécessaires à un projet immobilier.

Il est d'ailleurs plus facile d'obtenir un prêt immobilier pour bénéficier de son effet de levier car la banque peut compter sur tous les membres de la SCPI pour rembourser les mensualités du prêt, ce qui lui assure plus facilement d'être remboursée.

Pour aller plus loin :

• Comment réussir son investissement locatif ?
• Qu'est-ce que la défiscalisation Pinel ?
• La loi Scellier
• L'investissement locatif loi Malraux
• Quelle est la rentabilité de mon investissement locatif ?

FAQ

Comment calculer l'effet de levier immobilier ?

Avant de pouvoir connaître l’impact réel de votre investissement immobilier, vous devez procéder à un calcul intermédiaire : celui de la rentabilité nette de votre investissement immobilier. Elle représente le rendement réel que vous avez réalisé après déduction des impôts et charges. Elle se calcule de cette manière : 

(loyer annuel - frais et charges) / (prix du bien immobilier + coût du crédit)

Une fois que vous avez mesuré la rentabilité nette de votre investissement immobilier, vous pouvez calculer l’effet de levier de cette manière : 

Rentabilité nette de l’investissement immobilier / montant de l’apport personnel