L’investissement locatif : un placement lucratif en 2022

Qu'est-ce que l'investissement locatif ?

Comme l'indique son nom, l'investissement locatif désigne l'acquisition d'un bien immobilier dans le but de le mettre en location. Cela vous permet de vous dégager un revenu grâce à un achat immobilier.

Les conseils d'une vraie pro

Christine - Courtière en immobilier Senior chez papernest

Contracter un prêt pour l'achat de sa résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif, ça n'est pas exactement la même chose ! N'hésitez pas à contacter un courtier expert en immobilier pour être sûr de choisir l'offre la plus adaptée.

⭐ Quel est l'intérêt de réaliser un investissement locatif ?

L'investissement locatif a pour avantage de vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier à crédit !

En effet, en mobilisant un apport de fonds personnel limité, vous pouvez investir dans un bien immobilier sans que cela ne vous coûte de l'argent pour autant grâce aux loyers que vous allez toucher.

C'est ce que l'on appelle l'effet de levier immobilier : avec un minimum d'investissement en fonds propres, vous vous dégagez une somme conséquente.

Notre avis sur l'investissement locatif est donc qu'il s'agit d'une très bonne manière de rentabiliser le capital investi... À condition de respecter certaines précautions.

️ Quelles sont les précautions à prendre lorsque vous réalisez un investissement locatif ?

Bien sûr, l'investissement locatif n'est pas sans risque !

Cela n'est pas dû au risque de dévaluation de votre bien : le marché de l'immobilier a une tendance globale à la hausse, et son inertie lui permet d'être relativement protégé des fluctuations du marché notamment en cas de crise économique.

En réalité, le plus gros risque de l'investissement locatif réside... dans les locataires ! Cela est dû à la fois au risque de loyers impayés et au risque de dégradations dans le logement.

Une telle assurance peut également vous couvrir dans les situations suivantes :

• dégradations
• frais engagés en cas de litige
• vacance du logement

Cela est donc particulièrement intéressant dans la mesure où cela vous protège de nombreux risques liés à la location immobilière !

✔️ Comment réaliser un investissement locatif en 2024 ?

Vous souhaitez réaliser votre premier investissement locatif mais vous êtes un peu perdu dans les différentes démarches ? On vous guide, étape par étape !

Définition de votre projet

La première étape est la définition de votre projet. Celle-ci passe tout d'abord par le calcul de votre budget.

En effet, inutile de commencer à éplucher les annonces de vente si vous n'avez pas une idée du montant que vous pouvez emprunter.

Pour définir avec justesse le budget de votre investissement locatif, le mieux est de réaliser une simulation sur un outil en ligne dédié, comme celui de papernest :

Une fois votre budget calculé, vous devrez vous pencher sur vos autres critères de recherche. À vous, donc, de déterminer :

1. Votre zone de recherche
2. Le type de bien que vous convoitez
3. Le type de bail que vous envisagez

La zone de recherche

Pour la localisation de votre investissement locatif, pensez rentabilité avant tout.

Il est donc plus intéressant de vous tourner vers un logement dans une petite ville. Renseignez-vous par ailleurs, dans la presse spécialisée et dans l'actualité de manière générale pour savoir si la ville où le quartier dans lequel vous prévoyez d'investir a bonne presse.

Ceci étant, rien ne vaut une visite par vous-même ! Cela vous permettra de constater où se situent les commerces, quelle est l'ambiance générale, le niveau de sécurité...

À lire aussi : les 10 villes où l'investissement locatif est le plus rentable

️ Le type de bien

Lorsque l'on pense investissement locatif, on imagine souvent un appartement ou une maison... Mais l'investissement locatif concerne également les locaux commerciaux, les parkings, les caves et même les box de stockage !

Pensez donc à bien vous renseigner sur ces différents types de biens avant de vous décider.

Le type de bail

L'investissement locatif dans un bien meublé n'est pas exactement la même chose que dans un bien non meublé ! Pour en savoir plus, lisez notre section sur la fiscalité des investissements locatifs.

Comment calculer le rendement net d'un investissement locatif ?

Vous voulez en savoir plus sur les revenus que vous pourriez générer avec un investissement locatif avant de vous lancer ? Sachez qu'il est possible de faire des simulations en ligne pour votre investissement locatif.

Cela vous permettra :

1. De connaître la valeur locative du logement ou du local
2. D'anticiper vos revenus
3. D'en savoir plus sur le crédit immobilier que vous pourrez demander à la banque pour financer votre projet !

Il existe en effet une différence entre le rendement "brut" exempt des charges, et le rendement "net", qui prend quand à lui en compte les frais qui doivent être payés par l'investisseur une fois qu'il a perçu ses loyers.

Pour connaître votre rendement net, vous devrez d'abord calculer votre rendement brut annuel avec la formule suivante :

Pour calculer le rendement net de votre investissement, vous n'avez ensuite qu'à retirer les frais et charges du montant du loyer annuel.

Connaître le rendement de son investissement avant d'aller voir la banque est important : cela rassurera l'organisme prêteur sur votre capacité à rembourser le bien que vous voulez financer !

En effet, lors d'un investissement locatif, le prix du loyer auquel vous louerez votre bien servira à rembourser les échéances de la somme empruntée pour l'acquérir.

Si la banque voit que le montant du futur loyer couvre la totalité du montant de vos mensualités, vous pourrez plus facilement négocier votre crédit et obtenir un financement !

Recherche de votre prêt

Une fois le bien idéal trouvé et le compromis signé, c'est à vous de jouer pour trouver le prêt immobilier le plus avantageux !

Ayant déjà effectué votre simulation, vous savez :

• à quel taux vous pouvez prétendre
• sur combien d'années vous pouvez vous endetter
• quel est le montant maximal de vos mensualités

C'est muni de cette simulation que vous pouvez donc commencer à démarcher les différents établissements bancaires.

Cette démarche risque cependant d'être longue et fastidieuse... Or, selon la clause suspensive figurant dans votre compromis de vente, vous n'avez que 45 à 60 jours pour trouver chaussure à votre prêt.

Un professionnel peut cependant vous permettre d'éviter cela : le courtier immobilier.

Son rôle est de négocier pour vous le meilleur taux et les meilleures conditions d'emprunt auprès de ses partenaires bancaires.

Ainsi, non seulement il vous fait gagner du temps, mais il vous permet aussi souvent d'économiser plusieurs milliers d'euros !

Cerise sur le gâteau : rien ne vous lie au courtier tant que vous n'avez pas signé votre prêt. Parler de votre projet à un courtier ne vous engage donc à rien : à vous de vous décider lorsque celui-ci vous présentera l'offre négociée.

Ce n'est qu'après avoir calculé les économies que cela vous permet de réaliser que vous pourrez décider si vous souhaitez ou non passer par ledit courtier, et donc payer les frais de courtage liés à l'opération.

️ Est-il possible de réaliser un investissement locatif clé en main ?

Tout à fait : c'est ce que l'on appelle les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Celles-ci vous permettent d'investir dans de l'immobilier de manière indirecte, sous forme de parts.

Comment ça marche concrètement ?

Vous achetez des parts d'une SCPI comme vous achèteriez les actions d'une entreprise.  Ensuite, vous en récoltez les rendements - qui eux dépendent du taux d'occupation des biens de la société.

L'avantage ? Vous ne vous occupez pas des transactions, de la recherche de locataire, de l'entretien des biens... C'est une société de gestion qui s'en charge !

Quelle est l'évolution de l'investissement immobilier locatif en 2024 en France ?

Tout se passe comme si l’immobilier était devenu le placement de précaution.

"À l’heure où les ménages manquent de visibilité sur l’avenir, le placement dans la pierre n’a pas d’égal" indique ainsi un rapport du réseau immobilier Century 21 datant du mois de janvier 2020.

Ce même réseau note que le marché immobilier de l'ancien a été dopé, en 2019, par l'investissement locatif : plus d'un achat sur quatre (27,2%) y a été dédié.

A Paris, l'investissement locatif représente désormais 31% des acquisitions.

Les investissements locatifs ont bondi de 45% en seulement deux ans. En Île-de-France, Century 21 constate que l'investissement locatif représente une vente sur cinq, un chiffre qui a progressé de 30,6% par rapport à 2018.

Critères d'évolution du marché immobilier locatif

Ajoutons à cela que le marché locatif est lui aussi très dynamique.

Les jeunes n’ont pas les moyens d’acheter un logement, ils se réfugient donc dans la location : il y demeure ainsi un déficit d'offres, alors que la demande de logements reste très forte.

Autre phénomène, les plateformes de location éphémères comme Airbnb n’ont jamais eu autant de succès, en dépit d’une réglementation plus contraignante.

"Être propriétaire à la retraite devient un élément de réassurance pour les Français" avance-t-on au Conseil supérieur du notariat. "Cela permet une sorte de retraite par capitalisation."

Quelle est la rentabilité de l'investissement locatif ?

En temps normal, un taux de rendement brut de 6 % paraît un minimum acceptable pour commencer à s’intéresser à un logement pour de l’investissement locatif.

Cela permet, une fois payés les impôts fonciers, la CSG-CRDS et les frais liés à cet investissement, d’obtenir une rentabilité nette un peu plus élevée qu’un livret bancaire.

L’observation principale que l’on peut retenir sur les rentabilités locatives brutes dans chaque ville est que globalement, partout où les prix sont montés très haut, les loyers n’ont pas pu suivre la même flambée.

Dans la plupart de ces villes, l’investissement locatif moyen est donc bien moins rentable que d’autres placements beaucoup moins risqués et où l’argent est immobilisé moins longtemps.

Quelle est la tendance des prix de l'immobilier ?

Ces 20 dernières années, les prix de l'immobilier en France n'ont eu de cesse que d'augmenter, avec un creux marqué par la crise économique de 2009. Seules les prix dans les zones rurales ont continué de baisser après celle-ci.

Historiquement, même en période de crise, il a rarement été observé une surabondance d’offres par rapport à la demande, et le marché immobilier fait preuve d’une certaine inertie.

Quelle taxe d'habitation en 2024 ?

20% des ménages les plus aisés, qui ont continué à payer leur taxe d'habitation en 2020, vont obtenir en 2021 un dégrèvement de 30% sur cet impôt. En 2022, un nouveau dégrèvement de 65% sera effectif, avant une suppression totale de la taxe en 2023.

Profil de l'investisseur locatif

"Les employés et ouvriers sont à l'origine de plus d'un quart des investissements locatifs et représentent la catégorie socioprofessionnelle la plus importante parmi les investisseurs", note le réseau Century 21 :

• les cadres moyens sont à l'origine de 18,1% des investissements locatifs
• les cadres supérieurs et professions libérales de 13,8%.

Toutefois, en comparaison avec leur proportion dans la population, c'est assez peu : 47,5% des Français selon des données de l'Insee portant sur l'année 2018.

Concernant le profil-type de l'investisseur locatif, deux cas de figure principaux se dessinent :

1. Les acquéreurs investissant après l'achat de leur logement principal
2. Les Parisiens primo-accédants réalisant un achat en province face à des prix de l'immobilier parisien trop élevés

Seconde acquisition

Les investisseurs locatifs correspondant à ce profil sont âgés de 36 ans en moyenne. Ils achètent généralement à deux et ont un enfant.

Leur revenu net mensuel moyen est d'environ 2 900 € par acheteur. Leur apport s’élève en moyenne à 6 600 €, soit 3,6 % du montant de leur bien.

Parisiens primo-accédants

Ces acquéreurs ont en moyenne 30 ans (entre 26 et 33 ans à 65 %) et n'ont majoritairement pas d'enfants.

Ils investissent principalement seuls, avec un revenu net mensuel moyen d'environ 3 200 € et un taux d’apport de 5 % - soit environ 7 000 €.

Est-il possible de réaliser un investissement locatif sans apport ?

Non : comme toute autre acquisition immobilière, l'investissement locatif n'est pas possible sans apport personnel.

On considère que l'apport nécessaire pour que la banque accepte de vous accorder votre financement est de l'ordre de 10% de la somme totale empruntée.

Estimez vos mensualités en quelques minutes grâce au simulateur de papernest :

️ Quelle est la fiscalité des investissements locatifs ?

Plusieurs régimes fiscaux existent pour les revenus dégagés par un investissement locatif, dépendant du type de location et du statut choisi :

1. Investissement locatif non meublé
2. Investissement locatif meublé

Si vous louez un logement vide, vous n'avez pas le choix : le régime est celui des revenus fonciers. Celui-ci vous permet de déduire vos charges des loyers que vous déclarez, et donc de n'être imposé que sur vos bénéfices.

En revanche, si le logement qui constitue votre investissement locatif est loué meublé, vous pouvez choisir votre statut :

• LMP (loueur en meublé professionnel) : vous déduisez vos charges et amortissements de vos recettes locatives
• LMNP (loueur en meublé non professionnel) : vous n'êtes imposé que sur 50 % de vos recettes locatives

️ Investissement locatif et réductions fiscales

Réaliser un investissement locatif peut vous rendre éligible à certains dispositifs de réductions fiscales, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie.

Investissement locatif et loi Pinel

Le dispositif Pinel, successeur de la loi Duflot, est un dispositif de réduction fiscale destiné aux personnes réalisant un investissement locatif.

Conditions

Il est soumis à certaines conditions :

• engagement à la location : pour profiter de la réduction fiscale, le propriétaire doit s'engager à louer le bien pour une durée allant de 6 à 9 ans (12 ans maximum avec les éventuelles prolongations)
• délai pour la mise en location : celle-ci doit être effectuée au plus tard 1 an après l'acquisition ou l'achèvement du bien
• plafonnement du loyer : le loyer ne doit pas excéder un certain montant au m², dépendant de la zone de localisation et de la superficie du logement et variant d'année en année.

Montant de la réduction fiscale

La réduction fiscale loi Pinel va de 3 à 18% du prix d'achat du bien immobilier, avec la répartition suivante (chiffres valables pour les investissements réalisés à partir du mois de septembre 2014) :

Le montant pris en compte pour le calcul de la réduction fiscale est de 300 000 € par personne et par an, et 5 500 € par m² de surface habitable.

Vous trouverez davantage d'informations sur ce dispositif sur ce site.

Investissement locatif et loi Denormandie

La loi Denormandie permet aux personnes qui réalisent un investissement locatif dans l'ancien à réhabiliter d'obtenir une réduction fiscale allant de 12 à 21% du prix global de l'opération (prix d'achat du bien + travaux).

De même que pour la loi Pinel, le montant maximal prix en compte pour calculer la réduction fiscale est de 300 000 € par personne et par an, et 5 500 € par m² de surface habitable.

D'autres conditions sont également à respecter :

1. Le bien doit être situé dans l'une des communes concernées par le plan Action Cœur de Ville ou faisant l'objet d'une Opération de revitalisation du territoire.
2. Passer par une entreprise pour les travaux de rénovation.
3. Louer le logement à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond (cf. loi Pinel).
4. Ne pas dépasse pas un certain plafond de loyers (cf. loi Pinel).

En savoir plus :

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FAQ

❓ Pourquoi réaliser un investissement locatif ?

L'investissement locatif est avantageux car il vous permet de vous constituer un patrimoine à crédit et d'engranger des revenus grâce à votre emprunt !

⚖️ Qu'est-ce que l'effet de levier immobilier ?

Lorsque vous empruntez 150 000 €, votre investissement personnel est d'environ 15 000 €. Ces 15 000 € vous auront donc permis d'acquérir un bien qui vous rapporte de l'argent tous les mois, une fois votre crédit remboursé : c'est ça, l'effet de levier !

🔎 Qu'est-ce que la loi Pinel ?

C'est un dispositif qui accorde une réduction fiscale aux personnes réalisant un investissement locatif. Cette réduction est cependant soumise à certaines conditions.