Investir dans l’immobilier : tous nos conseils pour un achat rentable

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Investir dans l'immobilier est très plébiscité par les Français aujourd'hui. En effet, les taux immobiliers étant très bas, les investissements immobiliers sont souvent très rentables.

De plus, les nombreux dispositifs de réduction fiscale ou de défiscalisation dédiés aux investisseurs immobiliers sont très attractifs pour les personnes souhaitant faire fructifier leurs économies.

Cela permet donc à certains de devenir propriétaire de leur résidence principale, à d'autres de se constituer un revenu complémentaire ou un patrimoine pour leur retraite. Mais encore faut-il savoir comment se lancer dans l'immobilier !

✔️ Quels sont les différents types d'investissements immobiliers ?

Généralement, lorsque l'on parle d'investissement immobilier, on désigne l'investissement locatif. Cela désigne précisément le fait d'acheter un bien immobilier pour le mettre en location et donc en dégager un revenu.

Il existe néanmoins plusieurs types d'investissements immobiliers locatifs :

1. L'investissement locatif "classique", qui peut se décomposer en investissement locatif meublé et investissement locatif non meublé
2. L'investissement locatif indirect, via une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier)

Quelle est la différence entre une location meublée et une location non meublée ?

Bien entendu, la différence se situe dans le nom même de ces deux types de locations ! Ceci étant, cela ne s'arrête pas là.

Dans le cas d'un investissement immobilier, il est donc très important de vous renseigner sur le sujet au préalable, car cela peut influer de plusieurs centaines d'euros sur la rentabilité de votre placement.

Si vous louez un logement meublé, les loyers que vous percevez doivent être déclarés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Vous êtes loueur à titre professionnel si vous répondez aux conditions suivantes :

1. Les recettes annuelles que vous percevez grâce à la location meublée n'excèdent pas 23 000 €
2. Les recettes annuelles que vous percevez grâce à la location meublée n'excèdent pas 50% des revenus professionnels du foyer fiscal

Si vous ne répondez pas à au moins l'un de ces deux critères, vous pouvez être considéré comme loueur en meublé à titre non professionnel. Vous serez donc imposé dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous pouvez alors opter pour l'un de ces deux régimes :

• régime forfaitaire (jusqu'à 70 000 € de recettes) : vous pouvez bénéficier d'un abattement de 50% sur les recettes.
• régime réel (au-delà de 70 000 € de recettes ou sur demande) : vous déduisez des recettes déclarées toutes vos charges et vos amortissements.

Quel que soit le régime fiscal appliqué, lors de la location d'un bien meublé, vous ne pouvez cependant pas créer de déficits fonciers. Si un déficit apparaît, celui-ci sera reporté sur les recettes locatives des années suivantes.

Si vous louez un logement vide, les revenus doivent être déclarés comme des revenus fonciers (déclaration n°2042).

Ce régime est réputé moins favorable que celui des Bénéfices industriels et commerciaux. Il vous permet néanmoins :

1. Avec le régime forfaitaire, de bénéficier d'un abattement de 30% sur vos recettes locatives.
2. Avec le régime réel, de créer un déficit foncier si vos charges sont plus importantes que vos revenus locatifs. Ce déficit est imputable à vos revenus globaux (dans la limite annuelle de 10 700 €).

Meublé, non meublé, comment choisir son investissement immobilier ?

Généralement, la location meublée permet de profiter d'une meilleure rentabilité brute que la location non meublée. Cependant, c'est un type de location moins stable, qui implique davantage de rotations et de risques de vacance.

À l'inverse, la location nue est généralement plébiscitée par des personnes souhaitant rester plus longtemps, des familles - autant de profils susceptibles de mieux entretenir votre bien et d'y rester longtemps.

Tout dépend donc de ce que vous recherchez :

• si vous souhaitez privilégier la rentabilité, la location meublée
• si vous souhaitez privilégier la sécurité, la location nue

Investir dans l'immobilier : quels frais prévoir ?

Les gens ont tendance à penser que les seuls frais liés à l'investissement dans l'immobilier sont le prix d'achat du bien et les intérêts du prêt. Mais il n'en est rien !

Il est très important d'anticiper :

• le montant des frais de notaire, en calculant les barèmes
• les éventuels frais d'agence
• les éventuels frais de courtage

Est-il obligatoire de passer par une agence ou un courtier ?

Non, passer par une agence immobilière ou un courtier en prêt immobilier n'est pas une obligation : vous pouvez tout à fait vous lancer vous-même dans des recherches pour trouver le bien idéal et le prêt le plus avantageux.

Néanmoins, nous vous conseillons vivement de ne pas écarter trop vite cette possibilité. Certes, les frais liés à l'intervention d'un agent ou d'un courtier peuvent représenter une somme importante : mais celle-ci est généralement très vite rentabilisée.

L'agent immobilier possède une expertise dans son domaine. Il vous permettra de gagner du temps et de maximiser vos chances de réaliser un investissement rentable.

Nous vous conseillons même de passer par un agent immobilier spécialisé dans ce type de transactions, qui pourra vous indiquer :

• quels sont les quartiers les plus prisés par les locataires
• quelles sont les zones à haut potentiel
• quelles sont les surfaces les plus rentables
• quels sont les aménagements les plus prisés par les locataires
• quel loyer vous pourrez appliquer à tel logement...

Il pourra même prendre le relai pour vous trouver un locataire une fois le bien acheté !

Quant au courtier immobilier, sa mission est de vous trouver un prêt  avantageux.

Certes, son intervention implique des frais de courtage... Mais qui seront à coup sûr rentabilisés par le taux et les conditions d'emprunt qu'il vous obtiendra grâce à son expertise et ses partenariats privilégiés.

De plus, il vous permettra de gagner un temps précieux dans vos recherches de crédit, puisque vous ne disposez généralement que de 45 à 60 jours une fois votre compromis signé pour trouver votre financement.

Enfin, en sollicitant les services d'un courtier immobilier, vous êtes sûr d'être gagnant : si l'offre négociée ne vous convient pas, il ne tient qu'à vous de la refuser. Vous ne devrez alors rien au courtier !

Comment calculer la rentabilité d'un investissement immobilier ?

Vous pouvez calculer quatre types de rentabilités différentes :

1. La rentabilité brute, qui ne prend en compte ni les taxes, ni les avantages fiscaux
2. La rentabilité nette de charges, qui prend en compte les taxes mais pas les avantages fiscaux
3. La rentabilité nette-nette, qui prend en compte les taxes et avantages fiscaux
4. La rentabilité méthode Larcher, qui est une méthode simplifiée de calcul de rentabilité

La rentabilité locative brute, exprimée en pourcentage, se calcule grâce à la formule suivante :

Vous pouvez également calculer la rentabilité locative nette de charges en retranchant au loyer :

• la taxe foncière
• les charges non récupérables sur le locataire
• les frais de gestion

Quant à la rentabilité nette-nette, elle comptabilise, en plus des charges, les dispositifs de réduction fiscale dont vous pouvez bénéficier. En fonction du fonctionnement de la réduction fiscale, l'impact n'est pas le même : la formule de calcul de votre rentabilité varie selon le dispositif choisi.

Comment financer son investissement immobilier ?

Quel type de prêt choisir pour son investissement immobilier ?

Il existe plusieurs types de prêt pour réaliser un investissement immobilier, les plus connus étant le prêt amortissable et le prêt in fine.

Le prêt amortissable est le plus répandu : c'est le prêt auquel on pense généralement lorsque l'on évoque le crédit immobilier.

On le qualifie d'amortissable car le coût des intérêts est amorti sur toute la durée du prêt : vous payez plus d'intérêts au début de votre prêt, et de moins en moins jusqu'à ne rembourser qu'essentiellement le capital emprunté.

Voici un exemple de prêt amorti sur 20 ans :

Le prêt in fine est un crédit plus risqué : pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts, qui représentent une somme fixe mensuelle. Vous remboursez le capital en une fois à la fin du crédit.

C'est un prêt qui a été spécifiquement conçu pour les investisseurs locatifs car il leur permet de bénéficier de réductions fiscales très intéressantes, malgré des intérêts plus importants.

Lequel de ces crédits choisir, alors ? Nous vous conseillons de faire plusieurs simulations et d'échanger avec votre courtier ou votre banquier pour être certain de faire le bon choix.

Est-il possible d'investir dans l'immobilier sans apport ?

Non, cela est impossible. Vous devez disposer d'un montant équivalent à 10% de la somme que vous souhaitez emprunter pour espérer obtenir votre prêt !

Ces frais serviront à payer les divers frais annexes à votre prêt : notaire, agent, courtier...

Rassurez-vous : si vous avez des revenus modestes et ne disposez pas de cette somme, des aides de l'État peuvent néanmoins vous permettre de vous constituer un apport.

Quelles aides à l'accession existent pour investir dans l'immobilier ?

Plusieurs dispositifs peuvent venir vous aider à financer l'achat d'un bien à moindre coût :

• prêt d'accession sociale
• prêt Action Logement
• prêt à taux zéro

Néanmoins, ceux-ci sont spécifiquement destinés aux personnes achetant leur résidence principale, généralement propriétaires pour la première fois.

Il n'existe pas d'aide à l'accession pour les personnes souhaitant investir dans l'immobilier à titre locatif, mais il existe des dispositifs fiscaux leur permettant de faire des économies très intéressantes sur leurs impôts.

Quels sont les dispositifs fiscaux existants pour investir dans l'immobilier ?

La France étant en carence de logements, de nombreux dispositifs fiscaux existent pour inciter les investisseurs à se diriger vers le locatif. Ceux-ci dépendent souvent :

• de zones
• de plafonds de loyer
• de travaux de rénovation
• d'engagements à mettre en location pendant une certaine durée...

Mais ils s'avèrent généralement très avantageux !

Le dispositif Pinel (ex Duflot), pour ceux qui souhaitent investir dans le locatif

Cette réduction d'impôt, pouvant aller jusqu'à 300 000 € par personne et par an et 5 500 € par m² de surface habitable, est accordée aux personnes achetant un bien et s'engageant à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans en tant que résidence principale.

Le montant de la réduction d'impôt Pinel est le suivant :

Le logement doit :

• se situer en zone A, Abis ou B1
• respecter un certain niveau de performance énergétique global (RT 2012 ou label BBC 2005 pour un logement neuf ou à construire, label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour un logement nécessitant des travaux)
• être neuf, à construire ou à rénover (le coût des travaux devant représenter au moins 25% du coût total de l'opération)

Vous devez également vous engager à ne louer le logement qu'à des personnes ne dépassant pas un certain plafond de revenus ; de même, le loyer maximal est encadré.

Vous retrouverez toutes les conditions du dispositif Pinel (et de son prédécesseur, le dispositif Duflot) sur cette page.

La loi Censi-Bouvard, pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier avec services

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, votre panel de choix ne se réduit pas à l'investissement locatif "classique".

Vous pouvez en effet également décider d'acheter un logement faisant partie d'une résidence avec services, à savoir :

• une résidence étudiante
• une résidence avec services pour seniors
• un EHPAD
• etc.

Si vous l'achetez neuf, en VEFA ou réhabilité et achevé depuis 15 ans maximum, cela vous permettra de bénéficier d'une réduction pouvant aller jusqu'à 33 000 € sur 9 ans (jusqu'à 11% de la valeur du bien hors taxes).

Vos recettes locatives Censi-Bouvard ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et/ou 50% de vos revenus totaux. Le prix de revient de vos logements Censi-Bouvard ne doit pas excéder 300 000 € par an.

La loi Cosse, pour les bailleurs qui s'engagent à appliquer un loyer modéré

Ce dispositif, souvent appelé "Louer abordable", a pour but d'inciter les propriétaires à mettre en location leur bien, en particulier dans les zones tendues.

Celui-ci vous permet de déduire de vos revenus déclarés 15 à 85% des loyers que vous touchez, à condition de ne pas dépasser un certain plafond de loyer :

• Zones A, ABis et B1 : déduction de 30% des revenus bruts pour les conventions à loyer intermédiaire, 70% pour les conventions à loyer social ou très social
• Zone B2 : 15% pour les loyers intermédiaires, 30% pour les loyers sociaux ou très sociaux
• Mise en gestion du logement auprès d'une association agréée (toutes zones confondues) : 85%

Tout comme pour le dispositif Pinel, vous devez vous engager à mettre le bien en location nue et à titre de résidence principale pendant un certain temps (6 à 9 ans).

Depuis le 16 novembre 2020, les logements concernés par ce dispositif doivent justifier d'une performance énergétique minimale (consommation conventionnelle en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an).

Plafonds de loyer loi Cosse en 2021 :

La loi Denormandie, pour les investisseurs souhaitant acheter dans l'ancien à rénover

Le dispositif Denormandie peut vous permettre d'obtenir une réduction d'impôt pouvant représenter jusqu'à 12 à 21% du prix du bien (le montant pris en compte est cependant plafonné à 300 000 €).

Les conditions pour en profiter sont les suivantes :

1. Acheter un bien ancien à rénover et localisé dans une commune labellisée "Cœur de ville"
2. Réaliser cet achat entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2022
3. Y effectuer des travaux représentant au moins 25% de son prix d'achat (tous les travaux ne sont pas éligibles, veillez à vérifier au préalable si ceux que vous envisagez entrent dans le dispositif Denormandie)
4. Mettre le logement en location nue pendant 6 à 12 ans
5. Louer le logement à des locataires respectant un certain plafond de ressources

Investir dans l'immobilier : comment choisir le bien idéal ?

Choisir un bien immobilier pour en faire votre résidence principale ou celle dans laquelle vous vous établirez lors de votre retraite n'est pas la même chose !

Les critères à observer ne sont pas les mêmes. Lorsque vous réalisez un investissement, ce que vous cherchez est la rentabilité : vous ne devez perdre cet objectif à aucune des étapes de votre achat.

Quel type de bien souhaitez-vous acheter ?

La première chose à faire est donc de vous demander quel type de bien vous souhaitez acheter.

En effet, lorsque l'on parle d'investir dans l'immobilier, la plupart des gens pensent automatiquement à un appartement ou à une maison... mais d'autres investissements locatifs existent :

• les espaces de stockage : caves, box...
• les places de parking et garages
• les investissements locatifs indirects via des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Pourquoi acheter une cave ou un parking ?

Les caves, box et parkings disposent de nombreux avantages pour les investisseurs :

1. Leur ticket d'entrée est raisonnable (environ 6 000 € dans les villes moyennes)
2. Ils disposent d'un rendement excellent, en moyenne de 5 à 10% brut
3. Ils comportent moins de risques d'impayés et de dégradations
4. Leur gestion est très facile

Ce n'est donc pas un type de bien à négliger lors de l'élaboration de votre projet d'investissement. Attention cependant à choisir un bien stratégiquement placé, accessible et ne comportant pas de problèmes d'humidité, au risque de peiner à trouver un locataire.

Qu'est-ce qu'un investissement en SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont un moyen alternatif de réaliser un investissement locatif.

Vous n'achetez pas un bien précis mais des parts dans une société qui, elle, possède un parc immobilier et s'occupe de la gestion de ceux-ci. Vous touchez ensuite une part des loyers perçus par la SCPI, au prorata de votre investissement.

Les avantages d'investir dans l'immobilier par une SCPI sont les suivants :

1. Le ticket d'entrée est très réduit (il est possible d'acheter une part de SCPI à 150 €)
2. Le rendement est bon (il excède généralement les 4%)
3. Le risque est limité

Néanmoins, ce type d'investissement implique une fiscalité et des frais (souscription, gestion, cession) assez lourds. Il est souvent conseillé d'acheter ses parts de SCPI en passant par un contrat d'assurance-vie, qui permet de profiter de réductions sur ces frais et taxes.

Quel est votre budget ?

Une fois le type de bien fixé, il faudra déterminer votre budget exact. Pour cela, vous devez estimer votre capacité d'emprunt.

Votre taux d'endettement maximal est de 35%. Cela signifie que vous ne pouvez pas allouer plus de 35% de vos revenus au remboursement de vos crédits en cours.

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez donc multiplier 35% de vos revenus par la durée souhaitée de votre prêt.

Utilisez le simulateur de papernest pour obtenir votre capacité d'emprunt en quelques clics :

Comment trouver la perle rare ?

Ça n'est qu'après avoir fixé votre budget que vous pourrez vous lancer dans vos recherches.

Dans le cas d'un investissement, vous devez penser rentabilité. À vous, donc, de déterminer les bons paramètres : localisation, surface, nombre de pièces, commodités...

Pour vous assurer de faire les bons choix, vous pouvez vous faire aider par un agent immobilier qui vous dira où investir. N'hésitez pas non plus à lire la presse spécialisée pour devenir un expert de l'investissement immobilier !

️ Investir dans l'immobilier : comment se protéger des imprévus ?

Lorsque vous réalisez un investissement immobilier, il est extrêmement important d'assurer vos arrières !

En effet, comme tout investissement, l'investissement locatif comporte des risques :

• vacance du logement
• loyers impayés
• dégradations
• sinistres...

Autant d'événements que peuvent couvrir les assurances destinées aux propriétaires bailleurs !

La plus connue est la GLI (Garantie Loyers Impayés), qui couvre souvent aussi les dégradations et les frais liés à d'éventuels litiges avec les locataires.

Vous pouvez également passer par le dispositif VISALE, cautionnement gratuit proposé par Action Logement qui vous couvre en cas d'impayé ou de dégradation de votre bien. Seule condition : VISALE doit avoir préalablement validé le dossier du locataire.

Vous pouvez également souscrire une assurance multirisques habitations PNO (propriétaire non occupant), qui peut couvrir les sinistres liés :

• aux incendies
• aux explosions
• aux dégâts des eaux
• aux vols

Elle peut couvrir tant vos biens immobiliers que les biens mobiliers qui y figurent.

Nous ne pouvons que vous conseiller de choisir une assurance avec une solide couverture, afin de ne pas risquer de vous retrouver dans une situation délicate !

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