Appel de fonds immobilier : règles, démarches, interlocuteurs

Qu’est-ce qu’un appel de fonds ?

Un appel de fonds est une demande de paiement d’une partie ou de l’intégralité de la somme nécessaire au financement d’un achat – immobilier, en l’occurrence.

Il peut s’agir :

• d’un appel de fonds pour des travaux de rénovation ;
• d’un appel de fonds pour l’acquisition d’un bien (neuf, ancien, à rénover, à construire) ;
• d’un appel de fonds pour la construction d’un bien ;
• d’un appel de fonds pour le financement de travaux dans une copropriété.

Comment faire un appel de fonds ? C’est une question qu’il faut se poser afin de savoir comment acheter une maison. Les règles qui encadrent les appels de fonds diffèrent selon la nature du bien que vous achetez : neuf, à construire… ou si vous le faites construire vous-même, sans passer par un promoteur.

Généralement, la proportion des différents appels de fonds est fixée par la loi en fonction de l’avancement du projet.

Dans le cas où vous auriez contracté un prêt immobilier, l’appel de fonds détermine selon quel échéancier vos financements seront débloqués.

Appel de fonds pour l’acquisition d’un bien immobilier en l’état

Lorsque vous contractez un prêt immobilier pour acquérir un bien, ces fonds sont conservés par l’établissement bancaire jusqu’à la signature de l’acte authentique.

C’est le notaire qui réalisera l’appel de fonds auprès de la banque une fois la signature effectuée. Dans ce cas, l’appel de fonds correspond donc à un « déblocage des fonds ».

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Comment se passe le déblocage de fonds dans le cadre d’un prêt immobilier ?

Le déblocage de fonds d’un prêt immobilier peut arriver dans plusieurs cas : construction, travaux… En fait, peu importe le cas, le déblocage de fonds se fera si votre demande de prêt immobilier est acceptée. Le délai pour le déblocage de fonds d’un prêt immobilier est de quelques jours après la signature de l’offre de prêt chez le notaire. C’est le temps qu’il faut à la banque pour débloquer les fonds. Vous vous demandez sûrement qui demande le déblocage des fonds ? C’est le notaire qui va faire la demande auprès de la banque.

L’avis de l’expert

Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Est-il possible pour le vendeur et l’emprunteur de faire appel au même notaire ?

Il est tout à fait possible pour vous de faire appel au même notaire que celui du vendeur. Cependant, nous vous recommandons de plutôt consulter un autre notaire, de façon à ce que celui-ci défende avant toute chose vos propres intérêts.

Appel de fonds pour la construction d’un bien

Si votre projet consiste en la construction d’un bien, le constructeur vous adressera des appels de fonds.

Leur montant est encadré par le Contrat de Construction de Maison Individuelle, obligatoire lors de la construction d’un logement individuel. En voici l’échéancier selon l’achèvement des différentes étapes :

Le cas de la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

S’il est possible de faire construire soi-même son bien immobilier en faisant appel à un constructeur, il est également possible d’acheter un bien en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).

Dans ce cas, c’est un promoteur immobilier qui vous vend un bien faisant partie d’un programme. Vous achetez un projet immobilier, incluant le terrain et le bien à construire.

Là encore, vous devrez payer votre VEFA par appels de fonds répondant à un échéancier fixé dans le Code de la Construction et de l’Habitat. Il diffère selon le bien que vous achetez (appartement ou maison individuelle) :

Appel de fonds pour la rénovation d’un bien

Le cas de la VEFR (Vente en l’État Futur de Rénovation)

Contrairement à la VEFA, la VEFR (Vente en l’État Futur de Rénovation) concerne des biens qui existent déjà mais qui requièrent une rénovation. Le vendeur s’engage alors à réaliser les travaux prévus dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover.

Paiement par appel de fonds : qui est responsable du bon avancement des travaux ?

Attention : c’est à l’acquéreur que revient la responsabilité de vérifier que le vendeur a bien respecté l’avancement des travaux tel qu’il était prévu dans le contrat avant de donner son accord à la banque pour qu’elle verse les fonds appelés.

En cas de retard dans l’avancement, l’acquéreur ne pourra donc pas se retourner contre le vendeur s’il a donné son accord pour le paiement des différents appels de fonds.

À quoi sert un appel de fonds en copropriété ?

Les syndics ont recours à des appels de fonds pour financer l’entretien des copropriétés dont ils ont la charge, selon un budget prévisionnel voté en Assemblée Générale.

Ils peuvent également réaliser des appels de fonds pour couvrir les travaux exceptionnels au sein des copropriétés qu’ils gèrent.

Qui paye les appels de fonds ? Les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes. Les charges sont ainsi équitablement réparties.

Ces appels de fonds exceptionnels peuvent aussi intervenir lors d’un manque de trésorerie provoqué par un défaut de paiement des charges de la part de l’un des copropriétaires.

Les autres copropriétaires sont alors invités à combler le déficit en réalisant une avance de leurs charges : cela correspond à un prêt accordé au syndic.

Présentation des appels de fonds

Ces appels de fonds correspondant au budget prévisionnel voté en Assemblée Générale des copropriétaires ont lieu aux échéances prévues par la copropriété (généralement tous les trimestres). Ils sont adressés aux copropriétaires par le syndic sous forme de lettre simple.

Ils peuvent comprendre plusieurs postes de budget, comme le montre ce modèle d’appel de fonds :

Les coordonnées et informations bancaires du syndic doivent apparaître sous ce tableau, de manière à ce que le copropriétaire concerné puisse régler son dû en temps voulu.

Il peut être détaillé, dans l’appel de fonds, le nombre de tantièmes du copropriétaire concerné et sa quote part de l’appel de fonds.

Le fonds de travaux pour éviter les appels de fonds ponctuels

Pour éviter les appels de fonds imprévus, loi ALUR – dont vous retrouverez l’intégralité ici – a instauré l’obligation pour les copropriétés d’instaurer un fonds de travaux alimenté annuellement par les propriétaires.

Cela permet d’anticiper les éventuels travaux à réaliser au sein de la copropriété en constituant une épargne y étant dédiée.

Quel est le montant des participations au fonds de travaux de la copropriété ?

Les provisions annuelles doivent représenter au moins 5% du budget prévisionnel de la propriété. Les copropriétaires contribuent à la constitution de cette provision à hauteur de leurs tantièmes.

Quels travaux peuvent être couverts par ce fonds ?

Le fonds de travaux d’une copropriété peut servir à financer les travaux sortant du budget prévisionnel voté en début d’exercice par l’Assemblée Générale des copropriétaires :

1. Travaux rendus obligatoires par des lois et règlements ;
2. Travaux décidés par l’Assemblée Générale des copropriétaires.

Quelles copropriétés peuvent être exemptées de la création d’un fonds de travaux ?

Peuvent être exemptées de cette cotisation les copropriétés suivantes :

• copropriétés de moins de dix lots (à condition d’avoir voté une dérogation à l’unanimité de tous les copropriétaires) ;
• immeubles neufs (construits il y a moins de cinq ans) ;
• les immeubles dont le DDT (Diagnostic Technique Global) n’a identifié aucune perspective de travaux dans les dix années suivantes).

Appel de fonds : que faire en cas de travaux non réalisés ?

Il arrive parfois que des syndics ne réalisent pas les travaux pour lesquels un appel de fonds avait été réalisé.

Le Conseil syndical doit alors lui rappeler ses obligations légales par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous subissez des préjudices suite à l’inaction du syndic et que le Conseil syndical n’agit pas, vous pouvez indiquer à ce dernier votre intention d’assigner la copropriété en justice.

S’il est prouvé que l’inaction du syndic a entraîné des préjudices à la copropriété, il sera amené à les réparer.

FAQ

🔨 Qu'est-ce qu'un appel de fonds lors d'un achat de logement sur plan ?

Si vous achetez un logement "en l'état futur d'achèvement", son paiement vous sera demandé par des appels de fonds successifs, en fonction de l'état d'avancement de la construction.

🏘️ Comment se payent les charges d'une copropriété ?

Les charges de copropriété sont réparties entre copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Des appels de fonds sont émis par le syndic pour les recouvrer, généralement tous les trimestres pour les dépenses habituelles et au besoin pour les charges exceptionnelles (travaux, réparations, etc.).

📝 Dans quel compte enregistrer la facture des appels de fonds d'un syndic ?

Si vous avez acheté un ou plusieurs biens avec d'autres personnes par le biais d'une SCI (Société Civile Immobilière), vous devez gérer les finances de votre société et inscrire vos rentrées et sorties d'argent dans votre comptabilité.

Les appels de fonds doivent être enregistrés en compte 409 Fournisseurs - Avances et acomptes. Une fois la régularisation effectuée, il conviendra de répartir les différentes charges dans les comptes adéquats :

• 6141 pour les charges locatives ;
• 6142 pour les charges de copropriété ;
• 616 pour les assurances ;
• 615 pour les travaux ;
• 635 pour les taxes d'ordures ménagères et les taxes foncières ;
• 4091 pour les acomptes versés au syndic ;
• 401 pour le solde à verser au syndic.

💰 Comment débloquer les fonds d'un prêt immobilier ?

Le déblocage des fonds est la dernière étape de la demande de prêt immobilier. Une fois que vous avez signé l'offre de prêt, vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir la signer. Une fois signée, la banque pourra débloquer les fonds.