Acheter neuf : des avantages conséquents en 2022 !

Qu’est-ce qu’acheter neuf ?

Acheter neuf, c’est bien sûr acheter un logement qui vient d’être construit. Mais un logement qui a été habité un an et qui est en parfait état est-il pour autant considéré comme ancien ?

La réponse est oui : est considéré comme ancien tout logement ayant été habité au moins une fois, quelle que soit la durée de cette habitation. Si le logement n’a jamais été habité, il est considéré comme ancien 5 ans après sa construction.

L’avis de l’expert !

Nathalie – Courtière en immobilier Senior chez papernest

Pourquoi acheter neuf ?

Acheter neuf vous permet de faire des économies de charges, de taxes et d’entretien. N’hésitez plus !

⚖️ Faut-il acheter neuf ou ancien ?

Quels sont les avantages à acheter neuf dans l’immobilier ?

L’achat immobilier du neuf permet de bénéficier de certains avantages :

• Garantie constructeur
• Frais de notaire réduits
• Exonération de la taxe foncière
• Logements moins énergivores
• Possibilité de bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel

Bien qu’il soit désormais plus difficile de trouver des logements neufs à acheter, il est donc intéressant d’investir dans un projet immobilier récent dû aux nombreux avantages que cela représente.

Quel budget pour acheter neuf ?

On pense souvent qu’acheter neuf est beaucoup plus cher qu’acheter un logement ancien. Attention, il s’agit d’une idée reçue !

En effet, il est vrai que les prix d’achat des logements neufs sont souvent plus élevés… Mais les avantages fiscaux, les frais de notaire et les coûts d’entretien réduits ainsi que les économies d’énergie réalisées grâce à l’isolation performante des logements récemment construits font pencher la balance vers le neuf !

Ainsi, comme l’indique cet article, le baromètre LPI-Se Loger de 2015 nous informe qu’acheter dans le neuf coûte en moyenne 232 500 €, contre près de 276 000 € pour un logement ancien.

Acheter neuf : des frais de notaire réduits

Lors d’un achat dans le neuf, les frais de notaire sont réduits.

Là où ils représentent environ 7 à 8% du prix du bien pour un logement ancien, ils ne s’élèvent plus qu’à 2 ou 3% pour un bien neuf. Mais pourquoi donc ?

Tout simplement parce que les logements neufs sont vendus par des promoteurs-constructeurs, assujettis à la TVA : le prix de vente indiqué comprend donc toutes les taxes.

Acheter neuf : une fiscalité intéressante

Acheter neuf peut vous permettre de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant les deux années suivant votre achat.

De plus, si vous achetez un logement en zone Abis, A ou B1 pour réaliser un investissement locatif, vous pouvez être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel – à condition de vous engager à louer le bien pendant 6 à 12 ans.

Celui-ci, fait pour inciter les investisseurs à mettre en location des biens dans les zones tendues, vous permet de profiter d’une réduction fiscale allant de 12 à 21% du prix total du logement (le coût pris en compte étant plafonné à 300 000 € par personne et par an et 5 500 € par m² de surface habitable).

Acheter neuf : des économies d’énergie

Il faut également envisager le gain conséquent d’énergies d’une maison ou d’un appartement neuf s’il est classé Bâtiment Basse Consommation (BBC).

En effet, pour des raisons écologiques, les normes d’isolation et de performance énergétique ont évolué ces dernières années.

La RT (Réglementation Thermique) 2020 impose ainsi que tous les bâtiments construits à compter du 1er janvier 2021 produisent davantage d’énergie qu’ils n’en consomment.

Cela est permis grâce à l’installation de panneaux solaires ou d’éoliennes sur le bâtiment, par exemple, mais aussi par une isolation performante permettant que le bâtiment consomme très peu d’énergie.

Cela a un vrai impact sur votre porte-monnaie : les économies réalisées peuvent dépasser les 10 000 € par an en comparaison avec un bâtiment ancien !

Acheter neuf : moins de frais d’entretien !

Enfin, un logement neuf vous coûtera beaucoup moins cher en entretien ! Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, un bâtiment ancien demande de nombreuses réparations qui peuvent parfois coûter plusieurs milliers d’euros.

Un bâtiment nouvellement construit n’aura pas besoin de réparations avant plusieurs années. De plus, vous serez protégé par les nombreuses garanties constructeur obligatoires lors de la vente d’un bien neuf.

️ Quelles sont les garanties dont vous pouvez bénéficier pour acheter neuf ?

Pour un logement fraîchement sorti de terre, il existe trois garanties pour l’acheteur qui le protègent en cas de problème sur la construction :

1. La garantie de parfait achèvement
2. La garantie biennale
3. La garantie décennale

Ainsi, en cas de problème sur le logement construit, l’acheteur pourra se retourner contre le constructeur et faire valoir l’une de ces garanties.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement dure une année entière et protège le propriétaire contre les éventuels dommages qui pourraient affecter le logement, hors usure normale ou mauvais entretien du bien immobilier.

Il peut s’agir :

• de fuites encastrées
• de peintures qui s’écaillent prématurément
• de portes mal gondées, etc.

La garantie biennale

La garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, dure deux ans et couvre également les problèmes éventuels qui surviendraient après les travaux, mais seulement sur les éléments démontables et déplaçables.

Elle ne concerne pas les murs ou la structure du logement neuf.

La garantie décennale

Enfin, la garantie décennale qui dure dix ans et qui couvre elle aussi les dommages qui pourraient survenir de façon prématuré sur l’ensemble de la construction neuve. Bien sûr, les dégâts causés par un manque d’entretien, par usure normale ou à cause de l’habitant ne sont pas couverts par cette garantie.

❌ Pourquoi ne pas acheter dans le neuf ?

En comparaison des avantages d’acheter neuf, les inconvénients sont plutôt minimes.

Cependant ils sont à prendre en compte si vous hésitez encore entre acheter ou louer votre logement. Un projet de construction ou l’achat d’un premier logement sont des projets immobiliers importants et mieux vaut considérer toutes les options avant de se lancer dans l’aventure.

Tout d’abord, le prix du m² pour un logement neuf est un peu plus cher que pour de l’ancien. D’après certains sites immobiliers, le prix serait d’environ 3 909 € le m² pour l’achat de neuf tandis qu’il serait de 3 243 € le m² pour de l’ancien. Ensuite, il faut avouer que la construction et le déménagement dans du neuf peuvent être un peu compliqués par le délai des travaux.

Contrairement à un logement ancien déjà sur pied, il n’est pas possible de faire livrer ses meubles immédiatement après achat.

Prix d’une maison neuve en fonction de la région de construction (2018-2019) :

Comment trouver un logement neuf ?

Vous êtes décidé à acheter neuf mais ne savez pas par où commencer vos recherches ? Plusieurs options s’offrent à vous.

Se diriger vers des acteurs professionnels de l’immobilier

Pour l’achat neuf dans l’immobilier, beaucoup se tournent vers des professionnels de l’immobilier pour trouver leur bonheur tout en se reposant sur la notoriété et la qualité de ces référents tels que Vinci immobilier.

S’il est possible de trouver certains projets immobiliers dans les agences immobilières comme SeLoger, pour acheter neuf il faut également se renseigner auprès d’agences spécialisées dans la promotion immobilière. Leur nombre d’offres de neuf sera souvent plus conséquent.

Un promoteur immobilier est un professionnel de la construction immobilière. Sans être nécessairement à la tête d’une entreprise de construction en particulier, c’est lui qui s’occupe de

• trouver les terrains
• de les faire évaluer
• d’embaucher les architectes puis les ouvriers
• de mener à bien toutes les étapes de la construction d’une maison ou d’un immeuble.

Ensuite, le promoteur doit s’occuper de trouver des acheteurs pour ce qu’il a fait construire, ce qui est pour vous l’occasion d’investir dans du neuf.

Acheter neuf via un programme immobilier

Construire votre maison et vous loger dedans, ce n’est pas dans vos projets et pourtant vous aimeriez faire l’achat d’un appartement ou une maison neuve. Alors où trouver un appartement neuf à vendre pour votre projet immobilier ?

Pourquoi ne pas rechercher les programmes immobiliers en cours dans la région  ou le quartier de votre choix ?

Un programme immobilier est en fait un simple projet de construction immobilière mené par un promoteur qui a ensuite pour objectif de vendre le logement construit à un ou plusieurs clients. Un promoteur immobilier peut faire construire un immeuble ou une seule maison, ou il peut prévoir tout une zone pavillonnaire pour laquelle il lui faudra plusieurs acheteurs.

Acheter neuf au sein d’un programme immobilier vous permet de ne pas avoir à gérer les travaux tout en bénéficiant des avantages tels que les garanties de construction ou les frais de notaire réduits lors de l’achat.

Acheter neuf à un particulier

Est-il possible d’acheter neuf à un particulier ? Si vous n’êtes pas certain de vouloir passer par une agence professionnelle de promotion immobilière, vous pourriez être tenté par l’achat immobilier de neuf à un particulier.

En vérité, l’opération était encore possible jusqu’en 2013 puisqu’à cette époque, un logement revendu dans les 5 ans après sa construction était considéré comme neuf (qu’il ait déjà été habité ou non).

Malheureusement, aujourd’hui, seuls les logements qui n’ont jamais été habités sont considérés comme neufs.

Si vous souhaitez acheter neuf à un particulier, il faudra trouver une personne prête à vendre un bien qu’elle est en train de construire et qui ne se revendique pas promoteur immobilier.

Cette opération peut être risquée car n’étant pas un professionnel, le vendeur peut manquer des assurances et garanties bâtiment nécessaire à la protection du logement. Pensez à toujours vous renseigner au préalable.

Acheter neuf : comment financer son achat ?

Vous avez décidé d’investir dans un projet immobilier ? Il vous faut à présent trouver les fonds nécessaires. Vous allez donc vous mettre en recherche d’un crédit immobilier.

Pour cela, il vous faut en premier lieu calculer la mensualité maximale que vous pouvez supporter. Celle-ci correspond à 33% de vos revenus nets.

Il vous suffit ensuite de multiplier cette valeur par la durée souhaitée pour le prêt, en mois, pour connaître votre capacité d’emprunt.

De nombreux simulateurs en ligne existent et papernest a même développé le sien en veillant à le rendre le plus précis possible afin de vous donner toutes les clés pour préparer votre projet immobilier :

Une fois le bien trouvé et le contrat de réservation de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) signé, il ne vous reste plus qu’à démarcher les banques pour trouver le contrat de prêt le plus avantageux possible.

À titre d’information, voici les taux moyens et meilleurs taux pratiqués par les banques en novembre 2024 :

Comment se passe le déblocage des fonds ?

Vous n’avez rien à faire : une fois les contrats de prêt et de vente signés devant le notaire, le promoteur s’adressera directement à la banque pour réclamer son dû.

Cela se fera par appels de fonds successifs, au fur-et-à-mesure de l’avancement de la construction :

• 35% à l’achèvement des fondations
• 70% à la mise hors d’eau
• 95% à l’achèvement des travaux
• 5% à la livraison

Est-il possible d’acheter neuf sans apport ?

Non, cela n’est a priori pas possible… Sauf si vous êtes éligible à des aides à l’accession !

En effet, il est par exemple possible pour les primo-accédants de prendre un Prêt à Taux Zéro que la banque considèrera comme un apport personnel. Les prêts Action Logement sont également considérés comme des apports personnels.

Pour aller plus loin :

• Tout savoir de l’investissement locatif
• Les frais bancaire d’un prêt immobilier
• La check-list avant d’acheter un bien
• L’achat en viager
• Acheter un bien durant un PACS
• Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

FAQ

⚖️ Acheter neuf coûte-t-il plus cher qu'acheter dans l'ancien ?

Les prix d'achat des biens neufs sont en effet plus élevés que les biens anciens, mais attention : au moyen et long terme, les logements anciens coûtent plus cher que les biens neufs en frais de notaire, factures d'énergie, réparations, entretien... Sachez cependant que vous pouvez bénéficier de subventions si vous achetez une maison ancienne.

💰 Est-il possible d'acheter neuf sans apport ?

Non, acheter neuf ou ancien sans apport personnel est impossible. Il faut témoigner d'un apport d'au moins 10% pour pouvoir prétendre à un prêt immobilier pour son investissement.