Acheter un bien immobilier à plusieurs : comment procéder ?

Comment emprunter à plusieurs ?

L’emprunt est la première étape du projet immobilier. En effet, la plupart du temps, il est nécessaire d’emprunter une somme d’argent auprès d’un établissement bancaire pour faire un achat immobilier ou réaliser la construction de sa maison individuelle.

Si ce n’est pas « compliqué » de contracter un prêt immobilier seul et/ou avec son époux, emprunter à plusieurs (conjoint, parents, amis) pourrait ressembler à un véritable parcours du combattant. Néanmoins, il n’est pas impossible de réaliser un crédit immobilier avec des amis ou des membres de sa famille.

Emprunter avec son concubin

Le concubinage est la situation juridique d’un couple vivant ensemble de façon durable et notoire sans avoir célébré leur union de façon officielle, c’est-à-dire par le mariage ou le PACS. Aujourd’hui, il est fréquent qu’un couple non-marié souhaite acheter un logement pour se constituer un patrimoine immobilier et il est nécessaire qu’ils contractent un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire pour réaliser leur projet.

Afin de réaliser un emprunt en couple, les deux concubins doivent présenter une situation socio-économique solide et durable. En effet, l’établissement bancaire va souhaiter réduire les risques d’insolvabilité et d’impayés. Par conséquent, la banque va privilégier les couples présentant une situation pérenne.

• Situation professionnelle stable (CDI)
• Revenus mensuels confortables
• Apport personnel important

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Emprunter avec plusieurs proches

Effectuer un emprunt bancaire à plusieurs (famille ou amis) n’est pas différent d’un emprunt avec son concubin même s’il nécessite une meilleure organisation pour présenter toutes les pièces justificatives des différents co-emprunteurs.

• Effectuer la demande de prêt immobilier dans la même banque
• Présenter une situation professionnelle stable pour chaque emprunteur
• Disposer d’un salaire mensuel assez élevé
• Proposer un apport personnel

Un emprunt contracté à plusieurs présente un avantage non-négligeable : il permet aux co-emprunteurs d’emprunter un capital plus important et envisager un projet immobilier d’une plus grande envergure. Par conséquent, il est plus facile d’acheter un bien immobilier d’exception à plusieurs sans sacrifier ses finances.

Est-il possible d’emprunter seul(e) pour acheter à plusieurs ?

Dans certaines situations, tous les futurs co-acquéreurs n’ont pas besoin de contracter un crédit immobilier pour présenter la somme nécessaire à l’achat de « leur » part du logement. En effet, qu’il s’agisse d’un héritage ou d’une rentrée d’argent exceptionnelle, certains co-acquéreurs peuvent faire l’impasse sur l’emprunt.

En effet, dans le cas où l’emprunteur éprouve des difficultés à rembourser son prêt, l’établissement bancaire ne pourra pas saisir ou vendre le bien immobilier aux enchères puisque ce dernier appartient à tous les acquéreurs.

Néanmoins, il existe plusieurs solutions pour convaincre l’établissement bancaire d’accorder le crédit immobilier à l’un des co-acquéreurs.

• Le co-acquéreur qui ne participe pas au crédit immobilier se porte co-emprunteur sans contribuer au remboursement des mensualités : en cas d’impayés, il est soumis à la caution par solidarité
• Le co-acquéreur se porte garant du crédit immobilier
• Le co-acquéreur se porte caution hypothécaire au travers d’un document enregistré par un notaire : propose en garantie un bien réel (le logement acheter à plusieurs)

Comment acheter un bien immobilier à plusieurs ?

Comment acheter une maison avec son conjoint ?

Il s’agit de la situation la plus commune et la plus simple pour acheter un logement. En effet, le couple marié contracte automatiquement un crédit immobilier où figure le nom des deux conjoints, c’est-à-dire qu’ils sont liés par la solidarité pour rembourser les mensualités, peu importe la durée du crédit immobilier.

Les deux conjoints doivent présenter une situation socio-économique stable pour prétendre à un emprunt, peu importe le capital. L’établissement bancaire sera toujours plus enclin à accorder un prêt immobilier à un couple avec des revenus mensuels stables et élevés.

Comment acheter une maison à deux sans être marié ?

Il y a plusieurs montages juridiques pour acheter un bien immobilier à plusieurs et chaque montage juridique va mieux s’adapter à une situation.

Acheter un bien immobilier avec son concubin : l’achat par indivision

L’indivision est le cas juridique le plus simple et le plus répandu pour acheter un bien immobilier à plusieurs. Tous les propriétaires pourront jouir pleinement du bien commun et seront solidaires dans les dépenses d’entretien et de fonctionnement.

À la revente du logement, chaque acquéreur va récupérer sa « part » du prix de cession. Dans le cas où l’un des co-acquéreurs souhaite conserver le bien immobilier, il pourra racheter la « part » des autres co-acquéreurs (droit de préemption) pour devenir l’unique propriétaire du logement.

Acheter une maison avec ses parents : la clause de « pacte tontinier »

La tontine est un acte juridique pour mieux anticiper la succession d’un bien immobilier acheté à plusieurs. Il s’agit d’un montage juridique intéressant lors d’un achat immobilier avec ses parents. La tontine permet un avantage fiscal concernant les droits de succession avec une paiement uniquement sur le montant de la « part » léguée.

Acheter un bien immobilier à deux amis ou plus : l’achat via une Société Civile Immobilière (SCI)

L’achat immobilier avec des amis est plus complexe et plus risqué et il nécessite un montage juridique spécifique pour protéger tous les co-acquéreurs. Par conséquent, il est conseillé de solliciter les services d’une Société Civile Immobilière.

La Société Civile Immobilière est un montage juridique coûteux mais qui assure une véritable protection aux différents co-acquéreurs. Elle est particulière recommandée dans plusieurs situations spécifiques :

• Les propriétaires sont membres d’une même famille et/ou des amis : ce montage juridique facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier
• Le patrimoine immobilier détenu compte plusieurs logements différents : une résidence principale, une résidence secondaire et un investissement locatif
• L’objet de l’achat est un investissement locatif

L’administration de la Société Civile Immobilière est régie via des statuts souples qui donnent une grande liberté aux associés afin de définir les règles de fonctionnement de la SCI. Plus d’informations sur le fonctionnement d’une Société Civile Immobilière sur cette page.

Comment gérer le bien immobilier acheté à plusieurs après une séparation ?

La gestion du logement post-séparation va dépendre de la relation entre les deux personnes, la situation maritale et le statut juridique qui a encadré l’achat du bien immobilier. En effet, la séparation du logement obéit à des règles et des régimes différents.

Un mariage

La gestion des biens (immobiliers ou non) acquis par les époux va dépendre des différentes clauses prévues lors du mariage, notamment la constitution d’un contrat de mariage. Par conséquent, la répartition des biens va varier selon le contrat de mariage établi.

Un PACS

Le Pacte Civil de Solidarité est un contrat conclu entre deux personnes qui va permettre aux conjoints de mieux organiser leur vie à deux. À l’inverse des couples mariés, la répartition des biens est déterminée selon la date de la signature du PACS.

• Signature antérieure au 1er janvier 2007 : la répartition du bien immobilier se fait à 50/50 même si l’un des conjoints a davantage contribué financièrement. Néanmoins, il est possible de faire une demande d’indemnité
• Signature postérieure au 1er janvier 2007 : le régime de la séparation de bien s’applique, c’est-à-dire que chaque partenaire est propriétaire à la hauteur de sa participation

Une union libre

La séparation des biens dans une union libre (concubinage) est gérée par indivision, c’est-à-dire qu’un acte notarié va détaillé la « part » de chaque co-acquéreurs pour diviser tous les biens à la hauteur du financement. Dans le cas contraire, la répartition des biens suit le régime mixte.

Et le crédit immobilier ?

Au moment de la signature d’un crédit immobilier, chaque co-emprunteur accepte la clause de solidarité qui va permettre à l’établissement bancaire de se protéger dans le cas où l’un des emprunteurs est dans l’incapacité de financer sa part des mensualités. Par conséquent, les co-emprunteurs doivent continuer d’honorer les échéances du crédit immobilier jusqu’au remboursement total, peu importe la relation entretenu entre les co-emprunteurs.

Néanmoins, au moment d’une séparation, la gestion des biens immobiliers est primordiale, notamment dans le cas où un emprunt bancaire a été contracté pour payer le logement.

• Aucun des co-emprunteurs souhaitent conserver le logement : la vente va servir à couvrir les mensualités restantes et le capital restant sera divisé entre les co-emprunteurs selon la situation
• L’un des co-emprunteurs souhaite conserver le logement : celui qui ne souhaite pas conserver le bien immobilier se désolidarise de l’emprunt ou celui qui souhaite le conserver effectue un rachat de la soulte de l’autre co-emprunteur
• Les deux co-emprunteurs souhaitent conserver le logement : les co-emprunteurs continuent de rembourser le crédit immobilier tous les deux (clause de solidarité)

En savoir plus :

• L’appel de fonds pour le financement d’un projet immobilier

FAQ

🏘️ Comment acheter à plusieurs une résidence secondaire ?

L’achat d’une résidence secondaire suit les mêmes règles et les mêmes conditions qu’une résidence principale. Néanmoins, il est nécessaire de gérer correctement son budget pour supporter les mensualités d’un autre crédit immobilier, même si les frais seront réduits proportionnellement au nombre de co-emprunteurs.

🛠️ Comment acheter un terrain à plusieurs ?

L’enjeu le plus important d’un achat de terrain consiste à opter pour la meilleure formule juridique afin d’encadrer les responsabilités de chaque co-emprunteur : diviser le terrain en plusieurs parcelles, l’achat en copropriété, l’achat en indivision ou l’achat via une Société Civile Immobilière. Néanmoins, les économies réalisées ne se feront ni sur les frais de notaire, ni sur le prix du terrain puisque le prix au m² ne diminue pas en fonction de la taille mais plutôt sur le prix de la construction des maisons mitoyennes.

🏢 Comment acheter un immeuble à plusieurs ?

Il est nécessaire de choisir un cadre juridique adapté lors de l’achat d’un immeuble à plusieurs pour protéger tous les co-emprunteurs : un achat par Société Civile Immobilière ou un « pacte tontinier » représentent les montages juridiques les plus appropriés. Il est également important d'anticiper la répartition des différents lots et la gestion : résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif. Tous les co-emprunteurs doivent définir leurs attentes et leurs projets et décider des termes du contrat avant d'acheter un bien immobilier à plusieurs, notamment s'il s'agit d'un immeuble.