Assurance de prêt immobilier : comment ça marche ?

L’assurance de prêt immobilier, comment ça marche ?

Comment ça marche une assurance de prêt immobilier ? L’assurance de prêt immobilier aussi appelée assurance emprunteur, selon la loi, n’est pas obligatoire. Mais c’est seulement en théorie. Dans les faits, l’assurance de prêt immobilier est obligatoire car aucun organisme bancaire n’accorde de prêt immobilier sans une assurance emprunteur.

Le rare cas lors duquel l’organisme accepte de prêter sans assurance emprunteur c’est lorsque l’emprunteur possède la somme totale du capital emprunté sur un compte domicilié à la banque prêteuse (sur un compte assurance-vie par exemple), c’est ce que l’on appelle le nantissement.

C’est quoi l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur est aussi appelé assurance de crédit ou assurance de prêt immobilier.

Définition de l’assurance emprunteur

Le contrat d’assurance emprunteur, aussi appelé assurance crédit et assurance de prêt immobilier, est souscrit en tant que garantie de prêt. Il assure l’emprunteur et l’organisme prêteur en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité et de risque de perte d’emploi, selon certains contrats. Selon la loi, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire mais dans les faits, toutes les banques la demandent. L’emprunteur peut choisir entre une assurance de groupe ou une assurance proposée par une compagnie d’assurance (c’est la délégation d’assurance).

Qu’est-ce que garantit l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur garantit à la fois la protection du prêteur et la protection de l’emprunteur.

Pour le prêteur, l’assurance emprunteur le protège des risques d’impayés. Ainsi le prêteur s’assure que la somme qu’il a prêté sera remboursée, peu importe les aléas. Pour l’emprunteur, il se protège, lui et sa famille, des risques de ne pas pouvoir rembourser le prêt comme un accident ou des problèmes financiers.

Quelle est l’assurance obligatoire pour un prêt ?

Il existe différents types d’assurances de prêt immobilier :

• le contrat d’assurance groupe
• le contrat d’assurance individuel

Le contrat d’assurance groupe

L’assurance groupe, aussi appelée contrat d’assurance bancaire, est proposée  par l’organisme bancaire qui accorde le prêt immobilier. L’emprunteur peut ainsi contracter son prêt immobilier et souscrire une assurance de prêt immobilier au même endroit.

Dans les faits, la banque a négocié avant votre crédit immobilier un partenariat avec un assureur pour tous ses clients. Ces contrats regroupent tous les risques auxquels peuvent faire face tous les emprunteurs de cette banque. Chaque client de la banque paye donc similairement le même coût d’assurance emprunteur.

Le contrat d’assurance individuel

Le contrat d’assurance individuel, ou délégation d’assurance, est une assurance proposée par un courtier ou par un assureur directement. Vous pouvez donc vous assurer auprès d’un assureur autre que celui proposé par l’organisme prêteur.

Les tarifs des assurances individuelles sont souvent bien moins chers que les assurances de groupe. Seul bémol : pour choisir une assurance individuelle, il faut que celle-ci présente des garanties au moins au même niveau que l’assurance de groupe proposée par la banque.

La Fiche Standardisée d’Informations (FSI)

Si l’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire selon la loi, la banque doit tout de même faire face à un devoir qui lui est obligatoire : remettre une fiche standardisée d’informations lors de la première simulation de prêt. La banque a l’obligation de remettre ce document d’informations sur l’assurance emprunteur depuis le 1er juillet 2009.

Ce document comprend :

• les garanties d’assurance minimales demandées par l’organisme prêteur
• les garanties proposées par l’assurance de groupe de la banque
• le coût détaillé de la compagnie d’assurance groupe de la banque
• la possibilité donnée à l’emprunteur de choisir entre une assurance de groupe et une assurance individuelle (qui correspond à la délégation d’assurance)

Les garanties d’assurance diffèrent selon les établissements prêteurs, ceci explique les différents tarifs proposés par les contrats d’assurance. C’est le jeu de la concurrence !

Quelles sont les garanties obligatoires pour un prêt immobilier ?

Les garanties obligatoires que l’on retrouve dans une assurance de prêt immobilier lorsque l’on contracte un prêt immobilier sont les suivantes :

• les garanties de Décès
• les garanties Invalidité
• les garanties Perte Emploi

Les garanties de décès

L’assurance décès ou garanties de décès assure l’emprunteur si celui-ci décède. Ce n’est pas à sa famille mais à l’assureur de rembourser le montant du crédit restant.

Les garanties invalidité

Les garanties invalidité assure l’emprunteur en cas de problème, d’accident, ou de maladie qui l’empêche d’exercer sa profession et donc de percevoir des revenus. Dans ces différents cas, c’est l’assureur qui rembourse le crédit restant, souvent sous un délai de carence de 3 mois.

Les différentes garanties invalidité que l’on peut retrouver ou non dans ses garanties Assurance

Les garanties invalidité ne sont pas exactement les mêmes selon les contrats d’assurance proposées. Vous pouvez retrouver ou non :

• les garanties perte totale et irréversibilité d’autonomie
• les garanties invalidité permanente et totale
• les garanties invalidités permanente et partielle
• les garanties invalidité professionnelle

Les garanties perte d’emploi

Les garanties perte d’emploi s’adressent aux salariés qui justifient d’un contrat à durée indéterminée. De facto, les travailleurs en CDD, en intérim, intermittents, ou encore artisans ou agriculteurs ne peuvent être éligibles à ces garanties. De plus, il faut que les salariés justifient d’une ancienneté au poste d’au moins un an.

En cas de perte d’emploi (autrement dit de chômage), seule la perte involontaire d’emploi est assurée. Le chômeur n’est pas indemnisé directement. Le délai de carence peut s’élever jusque 12 mois durant lesquels l’assureur ne rembourse pas vos mensualités.

Estimer son assurance de prêt immobilier

Il est important d’effectuer une estimation de votre prime d’assurance de prêt immobilier grâce à une simulation en ligne pour comparer ensuite les assurances.

Pour calculer le coût de l’assurance de prêt, vous devez rentrer ces informations :

• le montant emprunté
• la durée du prêt
• le taux d’assurance

Comment comparer les assurances de prêt immobilier ?

Vous pouvez vous faire aider par des comparateurs de taux en ligne ou par un courtier en ligne lors de la souscription de votre crédit afin de comparer les assurances de prêt immobilier. C’est important de négocier un taux d’assurance intéressant car vous pouvez faire de grandes économies ! 

Quels sont les critères à prendre en compte pour comparer les assurances ?

Pour comparer les assurances, il y a de nombreux critères auxquels il faut prêter attention. Il s’agit là de ne pas se tromper : les prêts immobiliers sont souvent contractés pendant 20 ans et l’assurance emprunteur est la seule protection ! Voici les critères :

• prendre en compte les principales garanties
• faire attention à la garantie incapacité de travail et d’invalidité car elle n’est pas la même pour certains contrats d’assurance

Focus sur la garantie incapacité de travail et d’invalidité

La garantie d’incapacité de travail et d’invalidité n’est pas la même sur tous les contrats d’assurance. Sur certains contrats, la garantie d’incapacité de travail exclut ou non les professions à risques.

Par exemple, si vous êtes policier, pompier ou couvreur, il est très important de vérifier que la garantie d’incapacité de travail et d’invalidité sur votre contrat n’exclut pas les professions à risques. De même, si vous êtes un sportif professionnel, vérifiez que votre garantie d’incapacité de travail et d’invalidité n’exclut pas les sports à risques.

La garantie d’invalidité permanente totale diffère également selon les contrats d’assurance. Il est important de bien vérifier que votre assurance l’intègre.

De même la garantie d’incapacité temporaire de travail, qui s’applique lors d’un arrêt de travail, n’est pas la même dans chaque contrat d’assurance. Vérifiez que votre assurance de prêt immobilier contient cette garantie en cas de maladie. La couverture de cette garantie peut parfois exclure :

• les maladies de dos
• les dépressions
• la schizophrénie etc.

Vous devez également prendre ces critères en compte :

• l’irrévocabilité des garanties

• les clauses si vous êtes expatrié par exemple
• les frais de dossier
• les conditions du contrat
• la quotité (la part du capital à garantir)
• le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance)

Focus sur le TAEA

Le TAEA ou Taux Annuel Effectif d’Assurance est la somme exprimée en pourcentage que vous allez payer chaque année pour votre assurance de prêt immobilier.

TAEA moyen en 2021, tous organismes bancaires confondus

Qu’est-ce qu’un contrat insuffisant ?

Le contrat insuffisant n’est pas toujours visible à prime abord. Les pièges se trouvent entre les lignes ! C’est pour cela qu’il faut vérifier chaque garantie.

En effet, certains contrats prescrivent des garanties révocables si votre situation change : si vous changez de travail ou si vous vous mettez à fumer, par exemple. De même, certains contrats peuvent réévaluer votre tarif de contrat d’assurance si un facteur risque surgit, comme une maladie grave.

Comparateur des taux d’assurance proposés par les banques et les compagnies d’assurance

Afin de choisir votre assurance de prêt immobilier, vous pouvez vous renseigner et comparer grâce à des comparateurs de taux, ou directement auprès de l’établissement que vous souhaitez contacter. Vous trouverez ci-dessous deux comparateurs de taux d’assurance de prêt immobilier, l’un regroupe les taux d’assurance proposés par les banques, et l’autre regroupe les taux d’assurance proposés par les compagnies d’assurance.

Quel est le coût de l’assurance de prêt immobilier ?

Le coût de l’assurance emprunteur dépendra de votre profil emprunteur et d’autres facteurs. Les deux grands critères pour calculer le coût de l’assurance sont :

• l’âge de l’emprunteur
• son état de santé

Ces deux premiers critères définissent votre capacité à emprunteur, tout comme :

• votre nombre d’enfants à charge
• votre profession (si vous êtes dans le public ou le privé)
• votre salaire annuel net (primes incluses)
• si vous êtes fumeur ou non
• si vous avez déjà souscrit des crédits et que ceux-ci sont en cours

Quel est le taux d’assurance pour un prêt immobilier ?

Le coût de l’assurance emprunteur est calculé en prenant en compte le taux d’assurance sur le montant initial emprunté de votre prêt immobilier. Ce taux permet de calculer ce que vous allez cotiser chaque année. Plus vous empruntez une grosse somme d’argent, plus votre taux d’assurance sera élevé, plus vous payerez cher d’assurance emprunteur !

Quelle est la meilleure assurance de prêt immobilier ?

La meilleure assurance de prêt immobilier varie selon votre profil et le montant emprunté. Tout d’abord, vous pouvez choisir entre deux assurances comme précisé au-dessus :

• assurance de groupe proposée par l’organisme prêteur selon montant du prêt
• assurance individuelle proposée par une compagnie d’assurance 

La délégation d’assurance est possible depuis la loi Lagarde du 1er juillet 2010.

Le contrat individuel est souvent plus intéressant car il est personnalisé, adapté à vos besoins et souvent à un taux plus compétitif que l’assurance de groupe. Lorsque l’on souscrit à une assurance de groupe, c’est parce que l’on ne sait pas que l’on peut souscrire ailleurs ou par manque de temps et par simplicité.

Pour choisir la meilleure assurance de prêt immobilier, vous devez reprendre ces critères :

• le prix de l’assurance emprunteur
• les garanties de l’assurance emprunteur
• si votre banque va accepter l’assurance emprunteur
• la rapidité d’adhésion à votre contrat d’assurance

Les offres de contrats d’assurance varient. Pour trouver la meilleure assurance de prêt immobilier du moment, il est plus simple de contacter des assureurs, des courtiers d’assurance emprunteur ou de s’aider de comparateurs d’assurance emprunteur en ligne.

La renégociation de votre assurance de prêt immobilier

Si vous avez déjà contracté une assurance de prêt immobilier, et que celle-ci vous parait chère ou ne vous convient plus, il est possible de renégocier son assurance de prêt immobilier et ainsi la changer.

Comment changer d’assurance de prêt immobilier ?

Vous pouvez très bien changer d’assurance de prêt immobilier si celle-ci ne vous convient plus. Deux solutions s’offrent à vous :

• soit vous souscrivez un nouveau contrat d’assurance emprunteur, vous résiliez l’ancien mais vous restez dans votre banque car celle-ci a validé votre démarche
• soit vous renégociez votre assurance emprunteur en changeant de banque

Si vous souscrivez un nouveau contrat d’assurance emprunteur sans changer de banque, vous devez être certain que ce nouveau contrat prescrit au moins les mêmes garanties que votre contrat d’assurance crédit actuel. Si ces garanties ne sont pas aussi couvrantes, vous vous verrez refusé ce nouveau contrat. En revanche, si c’est le cas, vous pouvez très bien avoir souscrit un prêt immobilier à la Société Générale par exemple, changer de contrat d’assurance et que celle-ci accepte. Plus d’informations sur son site.

Pour ce faire, vous devez adhérer à votre nouveau contrat puis faire une demande de substitution par lettre recommandée. Attention, vous ne pouvez pas laisser un temps de latence lors duquel vous n’êtes pas assuré. Il est possible de résilier son ancien contrat d’assurance emprunteur seulement si votre banque a validé le nouveau contrat.

Néanmoins, la banque peut aussi refuser. Dans ce cas, vous pouvez négocier votre contrat d’assurance. 

Les lois en faveur de l’emprunteur

Grâce à de nombreuses lois acquises au cours de ces dix dernières années, l’emprunteur peut changer d’assurance emprunteur et faire valoir ses droits.

Loi Lagarde

Depuis 2010, la loi Lagarde permet à l’emprunteur de choisir entre une assurance groupe ou une assurance individuelle : c’est la délégation d’assurance. Elle protège également l’emprunteur car la banque n’a pas le droit de refuser un contrat individuel si les garanties sont au moins aussi couvrantes que l’assurance groupe proposée par la banque.

Loi Hamon

Depuis 2013, la loi Hamon permet à l’emprunteur de changer s’il le souhaite son assurance emprunteur durant la première année de souscription de son crédit immobilier, à compter de la date de signature du crédit.

Loi Bourquin

Depuis le 1er juillet 2018, l’emprunteur peut renégocier et changer son assurance de prêt immobilier chaque année à la date d’anniversaire de souscription de son prêt immobilier. Chaque année, vous pouvez renégocier votre assurance selon les taux du marché !

Vous êtes désormais incollable sur l’assurance prêt immobilier : foncez !