Comment se protéger au mieux contre la vacance locative ?

❓ C'est quoi la vacance locative ?

La vacance locative représente la période de latence au cours de laquelle un logement mis en location est vide. Cette période de carence est une période redoutée par tous les propriétaires d’un bien immobilier mis en location. En effet, la vacance locative est un problème courant lors d’un investissement immobilier locatif puisqu’il y a régulièrement des périodes de carence entre deux contrats de location.

La vacance locative n’est pas une fatalité puisqu’il est fréquent qu’un propriétaire observe une période de carence entre deux contrats de location. Néanmoins, il est important que la période de vacance locative ne s’éternise pas puisqu’elle représente tout de même une perte financière pour le propriétaire qui doit assumer les charges financières du logement sans aucun revenu supplémentaire.

• Les mensualités de remboursement du prêt immobilier contracté pour réaliser cet investissement locatif
• Les impôts et les charges locatives dans le cas d’un bien immobilier situé dans une copropriété
• L’assurance habitation

Afin de rentabiliser son investissement locatif, il est important de limiter les périodes de vacance locative afin qu’elles soient peu nombreuses et d’une courte durée. Néanmoins, la vacance locative n’est pas toujours évitable. En effet, dans le cas d’un logement réservé aux étudiants, la plupart des propriétaires devront se préparer à une période de carence locative au cours de la période estivale.

‍♀ Comment éviter la vacance locative ?

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Afin de limiter les impacts négatifs de la vacance locative, il est conseillé de réaliser un investissement locatif rentable pour éviter les longues périodes de carence locative entre deux contrats de location.

Au moment de réaliser un investissement locatif, il est nécessaire de concevoir précisément son projet immobilier pour effectuer le meilleur achat immobilier. Dans le cas d’un investissement immobilier locatif, il est important d’acheter un logement attractif qui va attirer des nouveaux locataires le plus souvent possible afin de limiter les périodes de vacance locative et s’assurer un rendement locatif important. Afin de réaliser le meilleur investissement locatif possible, les futurs acquéreurs doivent apporter un soin particulier à certains critères pour garantir l’attractivité du logement.

• Le profil des futurs locataires : le type de logement et le profil locatif du bien immobilier ne sera pas similaire pour un étudiant ou une famille nombreuse, par exemple
• La localisation du logement : selon le profil des futurs locataires, il est nécessaire de choisir un bien immobilier localisé judicieusement dans un quartier dynamique et attractif
• La mise à neuf du bien immobilier : quelquefois, il est nécessaire aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation pour améliorer le logement
• Le prix du loyer : il est important d’éviter un prix du loyer au-dessus des prix du marché
• La publication d’une annonce immobilière attractive : photographies, informations relatives au logement, etc.

Un logement qui représente un investissement locatif de qualité va forcément présenter un rendement locatif élevé qui va permettre aux propriétaires de maximiser son investissement locatif avec des loyers réguliers et des périodes de vacance locative limitées.

Il est important de calculer le rendement locatif d’un logement avant d’effectuer un achat immobilier qui risque de ne pas représenter un bon investissement. De plus, le calcul du rendement locatif est simple.

(Loyer mensuel x 12 / Montant acquisition du bien) x 100 = Rentabilité brute

Le rendement locatif est un indicateur essentiel pour déterminer la rentabilité d’un bien immobilier locatif mais ce n’est pas l’unique paramètre à prendre en compte au moment de réaliser un investissement locatif. Il est nécessaire de prendre en compte les critères cités au-dessus pour garantir l’attractivité du logement et limiter la vacance locative d’un logement.

Comment calculer la vacance locative ?

Il est important de calculer le rendement locatif d’un bien immobilier mais il est également nécessaire de prendre en compte la perte financière d’une période de vacance locative.

Étant donné le pourcentage de perte d’une semaine de vacance locative, il est nécessaire de limiter les périodes de carence locative afin de réaliser le meilleur investissement locatif possible.

❌ Quels sont les inconvénients de la vacance locative ?

Une perte d’argent

Le principal inconvénient de la vacance locative est la perte d’argent plus ou moins importante relative à cette période de carence locative. En effet, les experts du secteur immobilier estiment qu’une semaine de vacance locative représente une perte de 2% du rendement locatif. Dans le cas d’une période de vacance locative qui s’éternise, la perte financière se révèle encore plus importante.

1. La perte d’un revenu complémentaire (le loyer)
2. Les mensualités relatives au prêt immobilier
3. Les charges locatives : impôts locaux, charges de copropriété, etc.

Une perte d’intérêt pour le logement

À l’instar d’un logement mis en vente depuis plusieurs mois, un logement à louer mais vacant depuis plusieurs mois va subir une perte d’intérêt de la part des potentiels locataires. En effet, les potentiels locataires pourraient se poser des questions concernant la longue période de vacance locative.

• Le loyer et les charges locatives sont peut-être trop élevés ?
• Le logement présente-t-il des malfaçons ?
• Y-a-t-il un problème avec le voisinage ?
• Le quartier est-il dynamique ?
• Les précédents locataires ont-il eu des problèmes avec les propriétaires ?

Afin d’éviter des périodes locatives trop régulières et trop longues, il est nécessaire d’effectuer un investissement immobilier locatif rentable et attractif, c’est-à-dire un logement adapté au profil des potentiels locataires et situé dans un quartier dynamique. Il est également nécessaire de proposer un logement salubre aux locataires.

Cible de possibles dégradations

Il est possible qu’un logement vacant depuis plusieurs mois ou plusieurs années deviennent la cible de possibles dégradations intentionnelles et malveillantes ou dues à l’usure locative.

Il est normal qu’un logement occupé pâtisse de l’usure locative puisque celle-ci est inévitable. Néanmoins, il est également possible qu’un logement vacant subisse des dégradations « naturelles » dues au manque d’entretien dudit logement. Par conséquent, il est nécessaire – en tant que propriétaire – d’assurer l’entretien quotidien du logement vacant même si cela entraîne des frais supplémentaires. En effet, dans le cas d’une visite immobilière pour louer ledit bien immobilier après une période de vacance locative, un manque d’entretien est susceptible d’éloigner les potentiels locataires.

️ Est-il obligatoire d’assurer un logement non occupé ?

Pourquoi souscrire une assurance habitation propriétaire non occupant ?

L’assurance propriétaire non occupant est un type de contrat d’assurance habitation spécifiquement réservé aux propriétaires qui n’occupent pas leur(s) logement(s). En effet, l’assurance propriétaire non occupant est particulièrement adaptée aux propriétaires dont le logement subit une période de vacance locative : le logement sera assuré contre certains sinistres et protègera le propriétaire.

1. Le locataire est responsable d’un sinistre : l’assurance habitation propriétaire non occupant va permettre d’assurer correctement le logement dans le cas où l’assurance souscrite par le locataire n’offre pas une protection assez élevée
2. Le locataire est victime d’un sinistre : l’assurance habitation du propriétaire va prendre en charge le financement du sinistre et le remboursement des éventuels dégâts occasionnés
3. Le logement est vacant : le bien immobilier est assuré en cas de sinistre lors de la période de vacance locative

L’assurance habitation propriétaire non occupant propose des garanties exclusivement réservées aux propriétaires d’un logement, qu’il soit occupé ou vacant. Cette assurance – facultative pour les propriétaires d’un logement individuel – demeure un contrat d’assurance habitation fortement recommandé. En effet, au-delà de l’assurance de Responsabilité Civile incluse dans une assurance habitation propriétaire non occupant, celle-ci propose également plusieurs autres garanties exclusives.

• Les défauts et vices de construction
• Les troubles de la jouissance
• Les recours des locataires

Qu'est-ce que la garantie vacance locative ?

Aujourd’hui, il est possible de se protéger contre la perte financière d’une période de vacance locative. En effet, certaines compagnies d’assurance proposent une garantie vacance locative.

La garantie vacance locative est une garantie particulièrement conseillée aux propriétaires dont le logement est situé dans une ville où le marché locatif est saturé ou statique afin de s’assurer des revenus même lors d’une période de vacance locative. Il est possible de souscrire une assurance vacance locative ou inclure cette garantie dans un autre contrat d’assurance habitation.

• Une assurance habitation propriétaire non occupant (NPO)
• Une garantie des risques locatifs (GRL)
• Une garantie des loyers impayés (GLI)

Avant de souscrire une garantie vacance locative, il est tout de même conseillé de lire les modalités du contrat d’assurance habitation pour éviter les mauvaises surprises, notamment en cas de vacance locative. Par exemple, il est important de connaître le montant maximum des remboursements et la durée des remboursements : la plupart du temps, les compagnies d’assurance proposent jusqu’à 4 mois de prise en charge financière avec un remboursement de 80 à 100% du prix du loyer.