Immobilier : un marché en constante évolution

En quoi consiste la proposition de loi ?

Le marché de l'immobilier est un marché en constante évolution. En effet, la dernière proposition de loi votée le 25 novembre 2021 par l'Assemblée Nationale a pour objectif de donner aux consommateurs la possibilité de résilier leur assurance de prêt immobilier à tout moment.

Qu'est-ce qu'une assurance emprunteur ?

L'assurance emprunteur est une assurance qui va vous couvrir si vous vous trouvez dans l'impossibilité de rembourser votre prêt, notamment en cas d'imprévus majeurs (accident, cessation d'activité, décès...).

Si l'assurance n'est pas obligatoire, elle est cependant conseillée. Rares sont les banques qui accepteront de vous accorder un prêt si vous n'avez pas souscrit d'assurance. La raison à cela est simple : elles veulent s'assurer que vous pourrez rembourser vos mensualités.

Le prix de l'assurance va dépendre de plusieurs éléments. Tout d'abord, il faut savoir que le prix de l'assurance sera compris dans les mensualités que vous allez rembourser. Le coût global de votre prêt dépendra ainsi en partie du prix de votre assurance. Le taux de l'assurance dépend de plusieurs éléments concernant l'emprunteur, par exemple : son âge, ses éventuels problèmes de santé, son salaire annuel net, l'assureur choisi...

Qu'est-ce qui change pour les assurés ?

Le 25 novembre 2021, l'Assemblée Nationale a voté une proposition de loi. Le contenu de ce texte concerne l'assurance emprunteur, qu'il sera possible (une fois le texte promulgué par le Sénat) de résilier à n'importe quel moment.

En ce moment, la résiliation de l'assurance de prêt immobilier n'est pas possible à tout moment. En effet, si vous souhaitez changer d'assureur, et donc résilier votre assurance de prêt immobilier, ce n'est possible qu'à deux occasions :

• lors des 12 premiers mois du contrat d'assurance ;
• à la date anniversaire de votre contrat.

Avec ce texte, les banques devront remplir un devoir d'obligation et de transparence vis-à-vis des consommateurs. En effet, chaque année, ces derniers devront être tenu au courant des droits dont ils disposent concernant l'assurance de prêt immobilier.

Pourquoi cette proposition de loi a-t-elle été déposée ?

Cette proposition de loi, demandée par la députée Patricia Lemoine, a pour objectif de libéraliser le marché des assurances de prêt immobilier. Selon cette députée, ce marché est en situation de quasi-monopole au profit des banques. Elle souhaite donc permettre aux compagnies d'assurances indépendantes des banques de faire leur place sur le marché, et donc de leur donner plus de poids.

Les bénéfices seraient également pour les consommateurs, puisque cela leur permettrait de réaliser des économies, les offres d'assurances extérieures aux banques étant généralement moins chères. Puisque le prix de l'assurance est compris dans les mensualités du prêt immobilier, choisir une assurance moins chère permettrait aux emprunteurs de réduire le coût global de leur prêt.

Le marché immobilier : un marché en constante évolution ?

Cette proposition de loi, ainsi que les différentes lois qui ont déjà été appliquée au cours des dernières années, montrent que le marché de l'immobilier est en constante évolution. Mais ce ne sont pas les seuls éléments qui sont modifiés, puisqu'on peut par exemple observer un durcissement des conditions d'octroi du crédit immobilier, ainsi que des évolutions des taux sur le marché de l'immobilier.

De précédentes lois pour réformer l'assurance emprunteur

Cette proposition de loi n'est pas la première qui a été mise en place pour réformer l'assurance de crédit immobilier. En effet, plusieurs lois ont été votées au cours des dernières années dans le but d'améliorer les conditions de la souscription d'une assurance de prêt. Ces lois permettent également de renforcer la transparence pour ce qui concerne l'assurance de prêt immobilier, mais également de protéger l'emprunteur. Il y a donc eu :

• la loi Lagarde
• la loi Hamon
• la loi Sapin 2

Loi Lagarde

La loi 2010-737 du 1er juillet 2010, dite loi Lagarde, du nom de l'ancienne ministre de l'Économie, a été mise en place afin de donner la possibilité au consommateur de contracter un crédit immobilier dans une banque et de souscrire une assurance emprunteur dans un autre organisme. Avant cette loi, les banques avaient la possibilité d'imposer au consommateur de souscrire une assurance auprès de leur établissement.

Loi Hamon

La loi Hamon, entrée en vigueur le 1er janvier 2015, donne la possibilité aux consommateurs de résilier leur contrat d'assurance lors de la première année du contrat. Toutefois, une condition existe : il faut trouver une offre constituée de garanties d'un niveau de protection au moins égal à celle souscrite au départ. Pour pouvoir résilier votre contrat pendant les 12 premiers mois, il faut vous assurer de demander la résiliation au plus tard 15 jours avant sa date anniversaire, en envoyant un courrier recommandé à votre assureur.

Loi Sapin 2

Avec la loi Sapin 2, entrée en vigueur en 2017, les consommateurs ayant souscrit une assurance de prêt peuvent décider de la résilier à chaque date anniversaire du contrat, sans payer de frais ou de pénalités. Vous aurez donc la possibilité de résilier votre contrat et d'en souscrire un chez un autre assureur à chaque date anniversaire de votre contrat.

Une évolution des taux immobiliers

Les lois ne sont pas les seuls éléments qui font évoluer le marché de l'immobilier. En effet, certains éléments varient, comme par exemple les taux d'intérêts. Selon les périodes, ils ne vont pas être les mêmes, et peuvent augmenter ou diminuer.

Les taux immobiliers vont dépendre de plusieurs facteurs. Le premier a prendre en compte est le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE). Ce taux détermine en partie les taux d'intérêts, puisque c'est auprès de la BCE que les banques vont emprunter une partie de leurs ressources. Mais la fixation des taux d'intérêts va également dépendre de la banque auprès de laquelle vous souhaitez contracter votre prêt, et notamment :

• des coûts de fonctionnement de la banque ;
• du coût du risque (en fonction de la situation de l'emprunteur) ;
• de la marge commerciale appliquée par la banque.

Ces 20 dernières années, le taux immobilier moyen a été à la baisse. S'il était supérieur à 5,5% en 2001, il est aujourd'hui compris entre 1 et 1,5% en moyenne.  La baisse a été régulière, sauf pendant la crise de 2008, où les taux sont remontés à 5%. En raison des difficultés financières des acheteurs, les délais de transaction sont devenus plus longs. Cela a entraîné une chute des prix de vente, et les banques sont devenues plus exigeantes en ce qui concerne l'acceptation des prêts immobiliers. La crise sanitaire du Covid-19 a pu entraîner une légère hausse des taux immobiliers, mais ces derniers sont toujours favorables à l'investissement immobilier.

Des conditions d'obtention du prêt immobilier modifiées

Au moment de contracter un crédit immobilier, il est nécessaire de respecter certaines conditions pour pouvoir l'obtenir.

Au 1er janvier 2022, ces conditions vont être modifiées. C'est le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) qui a annoncé ces modifications, et qui va les rendre obligatoire.

Ces conditions concernent donc :

• la durée du crédit immobilier, qui ne pourra plus excéder 25 ans. Deux exceptions pourront néanmoins être appliquées, et allonger la durée à 27 ans : pour une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), pour une acquisition dans l'ancien et qui donne lieu à un programme de travaux correspondant à au moins 25% du montant total des travaux ;
• le taux d'endettement, qui devra être inférieur à 35%.

Les banques qui ne respecteraient pas ces conditions pourront être sanctionnées. Néanmoins, elles auront la possibilité de déroger à la règle pour 20% des prêts. Selon le HCSF, ce sont en moyenne 20,9% des prêts accordés qui ne sont pas conformes aux recommandations. Les banques devront donc faire en sorte de baisser ce pourcentage à 20% si elles ne veulent pas avoir de sanctions financières.

Si ces mesures ont été prises, c'est notamment pour éviter aux particuliers de prendre trop de risques au moment de contracter un prêt immobilier. En durcissant les conditions d'octroi, moins de dossiers seront acceptés par les banques.