Achat immobilier : quelles étapes en 2022 ?

Comment réaliser un achat immobilier en 2024 ?

Quelles sont les étapes à suivre pour réaliser un achat immobilier ? Pour savoir comment acheter une maison, voici la check-list indispensable pour ne rien oublier :

1. Calculer son budget
2. Trouver son bien
3. Signer l’offre d’achat
4. Obtenir son offre de prêt
5. Signer l’acte de vente
6. Emménager !

Comment calculer son budget en vue d’acheter un bien immobilier ?

Il est important de ne pas se lancer tête baissée dans cet achat ! En effet, lorsque l’on choisit un bien immobilier, une erreur répandue est d’adapter son budget à sa maison rêvée plutôt que d’adapter le bien recherché à son budget.

Cela est tout sauf une bonne idée : au mieux vous serez déçu, au pire vous serez surendetté… Acheter un bien immobilier engage sur de nombreuses années et des sommes d’argent importantes ! Calculer votre budget est d’autant pour important si jamais vous décidez de construire votre maison pour vous loger dedans.

Pour calculer votre budget, vous devrez ainsi connaître votre capacité d’emprunt. Celle-ci prend en compte :

• Vos revenus (incluant également primes, pensions etc.)
• Ceux de vos co-emprunteurs dans le cas d’un achat à plusieurs
• Vos charges (autres crédits, charges mensuelles etc.)
• Votre apport personnel
• La durée estimée de votre prêt
• Le niveau de vos mensualités futures

Si vous gagnez 2 000 € par mois et que vous remboursez déjà un crédit à la consommation à raison de 150 € par mois, votre mensualité maximale est donc de : (2 000 x 35 / 100) – 150 = 550 €.

Il vous suffit ensuite de multiplier cette mensualité maximale par la durée souhaitée de votre emprunt, en mois, pour connaître votre capacité d’emprunt.

Calculez votre capacité d’emprunt en quelques clics avec papernest :

Pour votre achat immobilier, renseignez-vous ensuite sur le type de bien que vous recherchez et les prix : ils varient en fonction de l’état du bien (neuf ou ancien) et de sa localisation (les prix ne sont pas les mêmes à Paris, en banlieue, à la campagne ou dans une autre métropole).

Est-il possible de réaliser un achat immobilier sans apport ?

Vous avez pas ou peu d’apport ? Il est aujourd’hui impossible de contracter un crédit immobilier sans apport. L’apport personnel pour une banque lui permet de voir que vous gérez vos dépenses au quotidien en ce que vous êtes capable d’épargner.

Cependant, si vos revenus sont modestes et que vous êtes primo-accédant, vous pouvez bénéficier d’aides à l’accession qui feront office d’apport personnel :

• PTZ (Prêt à taux zéro)
• PEL (Prêt Epargne Logement)
• Prêt Action Logement
• etc.

Attention cependant : tous les ménages ne sont pas éligibles à ces aides. La plupart sont conditionnées par :

• le montant de vos revenus
• la localisation du bien
• la date de construction du bien
• la réalisation de travaux pour améliorer l’efficacité énergétique du bien
• etc.

 ✔️Quels sont les différents types d’achat immobilier ?

Quelle différence entre entre un logement neuf, un bien ancien, un bien en copropriété… ? Comment choisir le bien que vous aller acheter ?

Quelle différence entre un bien neuf et un bien ancien ?

Bien entendu, par définition, le bien neuf vient d’être construit (moins de 5 ans) et le bien ancien a déjà été occupé. Mais que choisir lorsque l’on souhaite réaliser un achat immobilier ?

Chaque type de bien a ses avantages et ses inconvénients. Le prix de vente des biens anciens est généralement moins élevé ; il s’agit de biens qui ont souvent un certain cachet et une valeur patrimoniale importante.

Cependant, les biens neufs ont des avantages non négligeables :

• une exonération de taxe foncière les deux premières années
• la possibilité de recourir à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel
• des frais de notaire moins importants
• une bien meilleure efficacité énergétique
• un entretien moins coûteux

Avez-vous pensé aux garages et espaces de stockage ?

Lorsque l’on parle d’investissement locatif, on pense généralement aux logements. Mais il est également possible, et souvent plus intéressant, de se diriger vers d’autres types de biens !

Leur rendement brut peut dépasser les 5% ; de plus, leur location est plus facile à gérer que des logements.

N’hésitez pas à vous renseigner sur les prix des garages et box de stockage dans votre ville et ailleurs !

Pourquoi acheter un bien immobilier en copropriété ?

Effectuer l’achat d’un bien immobilier en copropriété signifie acheter un ou plusieurs lots de biens pour réaliser un bon investissement locatif, par exemple. Tout copropriétaire dispose de parties privatives et de parties communes, partagées avec les autres copropriétaires des lieux.

Le copropriétaire devient membre de la collectivité des propriétaires. Il doit penser aux charges des dépenses des parties communes. Plus d’informations ici.

Comment réaliser un achat immobilier à plusieurs ?

Selon votre situation, plusieurs options s’offrent à vous.

Si vous êtes en couple pacsé ou marié et soumis au régime de l’indivision, tout bien que vous achetez vous appartiendra à l’un et à l’autre (à parts égales ou au prorata du financement apporté au projet).

L’inconvénient de réaliser un achat en indivision est le suivant : en cas de décès de l’un des partenaires, l’autre devra payer des frais de succession importants. En cas de mésentente avec le ou les héritiers, la vente du bien sera nécessaire.

Vous pouvez alors opter pour la SCI (Société Civile Immobilière). Cela facilitera la transmission du bien et évitera de devoir forcément vendre le bien en cas de désaccord entre les associés de la SCI.

Vous n’êtes pas obligé d’être en couple ou d’avoir des liens familiaux pour créer une SCI. Dans tous les cas, prévoyez néanmoins des clauses pour vous prémunir en cas de mésentente ou désaccord sur la gestion de votre société !

En effet, il suffit de vendre ses parts de SCI pour récupérer son capital.

Comment trouver le bien de ses rêves ?

Vous avez écumé les annonces de particuliers et d’agences, vous avez même hésité à appeler Stéphane Plaza… et ça y est, vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves !

Quelques conseils pour effectuer son achat immobilier

• Définir clairement le bien que vous recherchez
• Négocier le prix du bien
• Constituer un dossier complet pour la demande de prêt
• Négocier le taux d’intérêt du prêt

Il ne faut pas hésiter à vous faire aider par des professionnels de l’immobilier, surtout si c’est votre premier achat !

Formaliser l’offre d’achat

Première étape : adresser une offre d’achat au vendeur.

L’offre d’achat est un acte juridique. Vous pouvez donner l’offre d’achat à l’oral mais il est conseillé de la formaliser par un document signé afin d’avoir une trace écrite si un problème survenait.

Les éléments qui doivent apparaître dans l’offre d’achat sont les suivants :

• Nom du vendeur ou de l’agence
• Nom de l’acquéreur
• Date
• Description du bien
• Adresse exacte du bien
• Prix proposé

Pour augmenter vos chances de voir votre offre d’achat acceptée, vous pouvez également joindre à votre offre :

1. Une lettre de motivation
2. Une attestation de financement de la part de l’une des banques que vous avez démarchées

Signer le compromis ou la promesse de vente

Une fois l’offre acceptée par le vendeur, il faut signer un contrat de pré-vente : celui-ci est appelé compromis ou promesse de vente. Vous avez 10 jours pour changer d’avis et vous rétracter après avoir signé ce document.

Et si vous n’obtenez pas votre prêt ? Ne vous inquiétez pas : il est désormais légalement obligatoire de faire figurer au compromis une clause suspensive d’obtention de financement.

Si vous n’obtenez pas votre prêt, la vente sera annulée et les arrhes versées vous seront restituées.

Comment obtenir son prêt pour son achat immobilier ?

Avant d’investir dans l’immobilier, vous devez établir un plan de financement.

Celui-ci met en rapport la totalité des coûts liés à votre projet et les ressources dont vous disposez pour le concrétiser. Pour que votre plan de financement soit équilibré, il faut que vos ressources soient égales à vos besoins :

Bien sûr, votre banque réalisera votre plan de financement lorsqu’elle étudiera votre demande de prêt, mais elle sera bien plus encline à vous accorder le financement dont vous avez besoin si vous en avez au préalable réalisé une ébauche !

De plus, cela vous permettra d’avoir une idée réaliste :

• de ce que représentent les coûts annexes (frais d’agence, de notaire, de garantie, de dossier…) dans votre projet d’achat immobilier
• du montant que vous devrez emprunter

Nous vous conseillons fortement de démarcher des banques pour vous assurer du réalisme du projet avant de vous lancer dans la recherche d’un bien de vos rêves.

Comment obtenir un prêt au meilleur taux ?

Pour obtenir le meilleur taux pour votre prêt immobilier, il n’y a pas de secret ! Deux paramètres vont jouer dans la balance :

1. La qualité de votre dossier
2. Le nombre d’établissements démarchés

En effet, plus votre situation économique est avantageuse et stable, plus bas seront les taux que les banques vous proposeront.

Vous devez faire jouer la concurrence en démarchant de nombreux établissements. C’est ce qui vous permettra d’obtenir à la fois le meilleur taux d’intérêt mais également le meilleur taux d’assurance de prêt.

C’est l’une des raisons pour lesquelles nous vous conseillons de faire appel à un courtier immobilier, professionnel de la négociation de crédit ! Il vous fera gagner un temps précieux en contactant les différents établissements bancaires à votre place.

Faire appel à un courtier immobilier comporte plusieurs autres avantages :

• Vous bénéficiez de conditions de prêt avantageuses grâce à ses partenariats privilégiés
• Vos démarches de prêt sont simplifiées et vont plus vite
• Vous ne risquez rien : si vous n’êtes pas satisfait de l’offre proposée, vous n’avez absolument rien à payer au courtier

Pour vous donner une idée, voici les taux moyens et les meilleurs taux proposés par les banques en novembre 2024 :

Sachez que le crédit immobilier est considéré comme un produit d’appel pour les banques. Cela signifie qu’il sert habituellement à acquérir de nouveaux clients : les emprunteurs ouvrent obligatoirement un compte bancaire dans la banque qui leur accorde leur prêt.

Souvent, ce n’est donc pas la banque chez qui vous êtes depuis 15 ans qui vous offrira les meilleurs taux mais celle qui ne vous compte pas encore parmi ses clients !

Une fois votre dossier pré-examiné, la banque donne son accord de principe. Ce document n’engage en rien l’établissement à vous accorder un prêt ; en revanche, il signifie que la banque est prête à examiner sérieusement votre dossier.

A priori, vous réunissez donc les critères d’attribution de prêt. L’accord de principe rassurera le vendeur, qui aura ainsi moins de réticence à accepter votre offre d’achat.

‍⚖️ Comment choisir son notaire pour un achat immobilier ?

Vous pouvez très bien prendre un notaire lors du compromis de vente mais il est facultatif. En revanche, pour signer l’acte de vente, l’intervention du notaire est obligatoire. Il est un officier public et rendra public votre transaction aux services de la publicité foncière.

Pour choisir votre notaire, vous pouvez très bien prendre le notaire du vendeur, ou choisir votre notaire selon certains critères :

• La localisation, c’est plus pratique s’il est proche de chez vous ou de votre futur bien
• Les compétences (vous pouvez faire appel à un clerc de notaire, à un notaire recommandé par l’agence immobilière ou un notaire expert en immobilier)
• La confiance

Lors de votre achat immobilier, vous devez également penser aux frais de notaire. Comment les calculer ? Cela dépend du type de bien. Ils représentent généralement :

• 8% du prix de vente pour un bien ancien
• 2 à 3% pour un bien neuf

Signer devant le notaire l’acte de vente

Vous allez enfin être propriétaire, c’est le « passage chez le notaire » ! C’est à ce moment que vous allez payer le bien, l’estimation des frais de notaire ainsi que les frais d’agence.

Vos fonds sont débloqués quelques jours avant la signature de l’acte authentique et sont placés sur le compte du notaire. Les fonds ne sont débloqués que si l’acte authentique est signé dans les six mois qui suivent l’accord de l’offre de prêt.

Et voilà, vous allez emménager. Préparez vos cartons, c’est le grand départ !

➕ En savoir plus :

• Vente : estimer la valeur d’un appartement ou d’une maison
• La taxe sur la valeur ajoutée immobilière
• Les taxes sur la plus-value immobilière
• Vérifier qu’il n’y a pas de droit de préemption urbain sur votre bien

FAQ

💰 L'apport personnel est-il obligatoire pour obtenir un prêt ?

Oui, vous devez avoir un apport d'au moins 10% du montant total que vous souhaitez emprunter pour espérer obtenir votre prêt.

🧮 Quel est le taux d'endettement maximum ?

Le taux d'endettement maximum est fixé à 35% de vos revenus nets par le Haut Conseil de Stabilité Financière.

🛡️ Peut-on souscrire son assurance emprunteur ailleurs qu'auprès de sa banque ?

Oui, vous avez entièrement le droit de souscrire votre assurance auprès d'une compagnie tierce tant que celle-ci comporte au moins les mêmes garanties que celle de l'assurance de groupe.