Restitution caution

Qu’est-ce que la caution exactement ?

La caution, ou dépôt de garantie si l'on souhaite être exact dans les termes, est une somme d’argent versée par un locataire à un propriétaire (ou une agence de gestion immobilière agissant par procuration) lors de la signature d’un bail locatif. Cette somme est versée en garantie de la bonne exécution d’un contrat, à savoir le paiement régulier des loyers mensuels et du règlement d’éventuelles réparations.

La particularité de cette somme, contrairement aux frais d’agence ou aux loyers payés tout au long du bail locatif, est qu'elle doit être remboursée à la personne occupant le logement lorsque le bail prend fin, si le logement en question est restitué dans le même état qu’au jour de l’emménagement.

Par conséquent, le remboursement de ce que l’on appelle le “dépôt de garantie “ est régulièrement une source de litiges entre le locataire partant et le propriétaire. Les désaccords concernent notamment ce qui concerne les différences existantes entre l’état des lieux effectué gratuitement d’entrée et celui de sortie. L’occasion de s’intéresser de plus près à ce que dit la loi sur le sujet.

Le cadre légal concernant la restitution de la caution

Le cadre juridique qui régit les relations entre bailleur et locataire autour de la question de restitution de la caution est imposé par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La loi Alur de mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové est venu apporter des modifications au texte initial. L'une de ces modifications impose, entre autre, l'établissement d'un état des lieux à l'entrée et à la sortie de la location.

Restitution de caution : que dit la loi ?

Concernant le délai pour restituer la caution, la loi de 1989 est particulièrement claire sur le sujet : à partir du moment où les clés ont été rendues et l’état des lieux de sortie effectué, peu importe que le logement soit un meublé ou non, le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour restituer la caution (ou dépôt de garantie). La caution peut être restituée entièrement ou en partie, en fonction de ce qui aura été constaté à l'état des lieux de sortie.

Si lors de l’état des lieux de sortie, une dégradation quelconque n’était pas présente lors de celui d’entrée, le montant équivalent aux réparations pourra être prélevé sur le dépôt de garantie. Dans le cas où le montant des réparations est équivalent à la somme totale de la caution, celle-ci ne peut être restituée.

Concernant la potentielle retenue sur la caution par le bailleur (agence ou propriétaire), la loi autorise le propriétaire à retenir tout ou une partie de la caution en cas d’impayé sur des éléments à la charge du locataire tels que :

• Loyers impayés
• Charges locatives
• Travaux locatifs non réalisés
• Remplacement d'éléments anormalement endommagés
• Nettoyage d'un logement laissé dans un grand état de saleté

La liste non exhaustive des réparations que le locataire doit prendre en charge tout au long de la location est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987 et peut-être trouvée ici. Si l'une de ces réparations n'est pas effectuée avant l'état des lieux de sortie, elle peut conduire à une retenue sur la caution.

Cependant, pour être valable, cette retenue doit être justifiée. Le bailleur doit donc appuyer sa décision en apportant des preuves précises :

1. La comparaison des deux états des lieux (entrée et sortie) ;
2. Des photos des dégâts ;
3. L'avis attesté à l'écrit d'un expert (plombier, électricien, etc) ;
4. Éventuellement un constat effectué par un huissier.

C’est bien l’apport d’un ensemble de preuves et seulement cela qui peut justifier le prélèvement réalisé sur la caution du locataire. À la suite de cela, le bailleur réalise un devis basé sur les réparations à réaliser et seule la somme correspondante aux travaux peut être prélevée de la caution.

C’est ensuite au locataire de vérifier que le devis est bien en adéquation avec l’état des lieux de sortie et qu’en conséquence le total retenu n’est pas un abus de la part du propriétaire ou de son représentant.

Cela signifie que si vous quittez un logement dans lequel vous vivez depuis dix ans et que le lave-vaisselle ne fonctionne plus le jour de votre départ, vous ne pouvez pas être tenu pour responsable. L'appareil est considéré comme ayant dépassé sa durée de vie, sa panne n'est pas présumée comme étant le résultat d'une utilisation anormale ou d'un défaut d'entretien.

En ce sens, la loi Alur est venue améliorer la réglementation concernant l’état des lieux contradictoire, ajoutant au document une grille de vétusté. La loi ne propose en revanche aucun modèle de grille de vétusté. Elle établit cependant qu'il faille s'appuyer sur une grille résultant de l'accord d'un collectif de location. Le propriétaire et le locataire ne peuvent pas établir une grille n'importe comment.

Le cas spécifique des copropriétés

En matière de droit immobilier, la loi a toujours eu tendance à distinguer les copropriétés des logements individuelles en offrant au premier une procédure de restitution du dépôt de garantie plus simple. Ainsi, la loi Alur de mars 2014 vient préciser que si le logement non-meublé se trouve dans une copropriété, le propriétaire est en droit de conserver 20 % de la somme de la caution.

Il faut cependant qu’il puisse le justifier devant les autres membres de la copropriété, et ce jusqu’à l’arrêté des comptes annuel de l’immeuble. L’article 22 de la loi de 1989 précise également que la restitution du solde doit être effectuée dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Le cas particulier de la non-restitution de la caution

En cas de litige résultant de l’état des lieux de sortie, ou de défaut de remboursement de la part du bailleur en temps et en heure, le locataire se trouve en droit de demander l’application de pénalités de retard.

Ainsi, en cas de retard par rapport au délai légal de un ou deux mois pour le remboursement, le propriétaire de l’appartement ou de la maison en question doit restituer la caution majorée de l’équivalent de 10 % du loyer mensuel (le tout hors charge) pour chaque période mensuelle (date du début du bail locatif) commencée en retard.