Loi Alur et état des lieux: qu’implique cette loi ?

Qu'est ce que la Loi Alur ?

Vous voulez connaître les différentes dispositions de la loi Alur ? La Loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en date du 24 mars 2014 est une loi française. Son application réglemente l'état des lieux, la vente et la location des logements en France ainsi que l'encadrement des loyers. Elle change également de nombreux principes en matière d'urbanisme.

Résumé de la loi Alur

La Loi Alur intervient dans le domaine du logement, dans le but de moderniser les règles d'urbanisme et les rapports locatifs. Aussi, elle permet d'instaurer un cadre législatif plus précis concernant l'état des lieux, comme la mise en place d'un modèle de conformité pour réaliser le document, ou l'obligation de réaliser un état des lieux pour un bail commercial.

Le but de cette loi est également d'encadrer les loyers, et de mieux définir la notion de "vétusté" dont l'interprétation subjective pouvait donner lieu à de nombreux litiges à la fin des périodes de location. Concernant les logements en location, voici les différentes dispositions imposées par la Loi Alur :

• La mise en place d'un mécanisme d'encadrement des loyers
• L'éclaircissement de la notion de vétusté
• Instauration d'une garantie universelle des loyers pour protéger les propriétaires en cas d'impayé
• Un modèle d'état des lieux imposé ainsi qu'un modèle de bail
• Des modifications concernant les délais de préavis dans les zones tendues, et la restitution du dépôt de garantie
• Un meilleur encadrement pour la location saisonnière de logements meublés
• La création d'un statut pour la colocation
• Instauration d'un contrôle déontologique pour les professions de l'immobilier

Modèle gratuit d'état des lieux

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Loi Alur et état des lieux

Concernant l'état des lieux, la Loi Alur a apporté de nombreuses nouveautés, toutes appliquées avec le décret d'application du 30 mars 2016. Ce décret fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux, ainsi que la prise en compte de la vétusté des logements pour les résidences principales.

Depuis ce décret, les propriétaires et locataires doivent obligatoirement se référer à un modèle d'état des lieux bien précis pour réaliser l'état des lieux d'entrée et de sortie d'un logement, et y apposer leur signature pour donner valeur légale au document. Si le modèle n'est pas respecté, alors l'état des lieux joint au bail de location ne pourra pas être accepté en cas de litige ! Concernant les parkings privatifs, la loi Alur n'apporte pas de modification particulière, le parking étant considéré comme une annexe du logement.

Surtout, la Loi Alur permet de prendre en compte la vétusté des logements dans le cadre de l'état des lieux. Souvent sujette à interprétation, la notion de vétusté y est clairement définie, permettant ainsi au locataire et au propriétaire d'appliquer une grille de vétusté dont ils choisissent les différents critères au moment de l'établissement du bail de location.

Par définition, la Loi Alur permet ainsi d'établir une grille de vétusté propre à chaque logement, fonctionnant sur un système de franchise et d'abattement. Vous en trouverez un modèle dans le tableau ci-dessous.

Exemple de grille de vétusté :

Les autres dispositions de la loi Alur

La Loi Alur apporte de nombreuses nouveautés concernant l'encadrement législatif des logements en location. Notamment, elle met en place un encadrement des loyers, modifie la législation concernant les périodes de préavis, et réforme le statut des syndicats de copropriété.

Loi Alur et encadrement des loyers

Une partie importante de la Loi Alur concerne l'encadrement des loyers dans les "zones tendues" pour fixer des plafonds en fonction des villes. Des moyens sont également mis à la disposition des locataires si l'encadrement du loyer n'est pas respecté, comme la possibilité de saisir la commission de conciliation. Chaque année, c'est le préfet de chaque département qui est chargé de fixer trois indicateurs de loyer :

1. Un loyer médian de référence, calculé à partir de tous les loyers existants dans le département
2. Un loyer médian majoré, qui ne peut excéder 20% du loyer médian de référence
3. Un loyer médian minoré, indexé 30% en dessous du loyer médian de référence

Concernant les charges locatives incluent dans le loyer, la loi Alur apporte également une modification. Désormais, les charges locatives peuvent être régularisées de manière annuelle. Le récapitulatif des charges du logement doit également être indiqué par voie postale ou dématérialisée au locataire.

Loi Alur et frais d'agence

Dans les zones dites tendues, la loi Alur plafonne également les frais d'agence pour certaines prestations. La loi Alur prévoit également que les frais d'agence sont à la charge du propriétaire, sauf dans les cas suivant :

• Rédaction du bail
• Réalisation d'un état des lieux d'entrée ou de sortie
• Visite du logement à louer
• Constitution du dossier locataire

Dans ces cas précis, la loi prévoit que les frais d'agence sont partagés entre le locataire et le propriétaire, et établis en fonction du nombre de mètres carrés habitables. Pour ce qui est de la facturation au locataire, elle est également plafonnée.

Dans les zones tendus par exemple, le locataire devra s'acquitter de 10 euros d'honoraires par mètre carré habitable. Ainsi, pour un logement de 20 mètres carrés, il ne pourra jamais payer plus de 200 euros si il réside dans une zone tendue. Le reste de la prestation sera facturé au propriétaire du logement.

Loi Alur, syndic de copropriété et assurance

Comme pour l'état des lieux et le bail, la loi Alur instaure également un contrat type pour les syndics de copropriété. Il permet notamment d'encadrer leurs honoraires, pour éviter une surfacturation aux propriétaires de la copropriété. La loi Alur instaure également une immatriculation des syndicats de copropriété. Depuis 2018, toutes les copropriétés doivent être inscrites dans un registre national. Plus d'informations sur les syndics de copropriété ici.

Pour les propriétaire d'un bien collectif et les syndicats, la loi Alur instaure également l'obligation de souscrire à une assurance contre les risques de responsabilité civile. Cette disposition ne s'applique pas aux propriétaires d'une maison individuelle.

Enfin, la loi Alur permet aux propriétaires de souscrire une assurance pour compte du locataire. Elle permet ainsi au propriétaire de se prémunir dans le cas où le locataire n'aurait pas souscrit d'assurance habitation, bien que cette dernière soit obligatoire pour tous les locataires et propriétaires d'une résidence principale. Pour changer votre taxe d'habitation, faites une résiliation avec la loi Hamon.

Loi Alur et préavis

La loi Alur instaure également de nouveaux délais de préavis pour les locataires. Lorsqu'un locataire souhaite quitter son logement et qu'il réside dans une zone tendue, il dispose désormais d'un mois de préavis et non de trois.

Quelle que soit la zone, la loi Alur permet également aux personnes en situation de handicap et bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé d'avoir un préavis réduit à un mois au lieu de trois. De même, toutes les personnes en mauvais état de santé (sous réserve de la présentation d'un certificat médical), peuvent bénéficier d'une réduction de leur délai de préavis. Concernant les dépôts de garantie (appelés à tort "caution"), la loi Alur prévoit des délais de remboursement différents en fonction de la situation du locataire :

1. Si l'état des lieux de sortie et d'entrée concordent, alors le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai d'un mois après la remise des clés
2. Si l'état des lieux de sortie n'est pas conforme, alors le délai de restitution pourra aller jusqu'à deux mois.

En savoir plus :

• Lettre de préavis 1 mois
• Demander procuration pour état des lieux
• Les nouveautés de la loi Pinel
• La résiliation loi Chatel
• Réglementation sur la restitution de caution
• Résilier son assurance à échéance