État des lieux contradictoire définition et démarches

Comment faire un état des lieux contradictoire ?

Qu'est-ce qu'un état des lieux contradictoire ? Réalisé à l'entrée d'un locataire dans un logement ainsi qu'à sa sortie, un état des lieux permet d'indiquer l'état dans lequel se trouve le logement avant ou après la location. Il est dit contradictoire car il nécessite la présence des deux parties ainsi que leurs signatures pour avoir une valeur juridique !

Définition d'un état des lieux contradictoire

Un état des lieux contradictoire est un constat réalisé entre le propriétaire et le locataire avant et après la location d'un logement. Il permet de faire l'inventaire de tous les équipements mis à disposition du locataire avant son entrée dans les lieux, ainsi que de leur état ! Cela permettra ensuite d'établir qui du bailleur ou du locataire devra payer les réparations, si dégradations il y a eu, après la période de location.

On dit d'un état des lieux qu'il est "contradictoire" dans la mesure où les deux parties impliquées doivent être présentes au moment de l'état des lieux, et apposer leurs signatures sur le document pour lui donner valeur légale. Sans les deux signatures, il n'est pas assuré que les deux parties soient en accord avec l'état des lieux. Il ne sera alors pas considéré comme contradictoire.

Modèle d'état des lieux contradictoire

Le décret d'application de la loi Alur n° 2016-382 datant du 30 mars 2016 fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux en France. Ainsi, il est primordial de télécharger un modèle d'état des lieux conforme à ces modalités pour que ce dernier puisse être annexé au bail et être juridiquement valable !

Vous trouverez en ligne de nombreux modèles d'état des lieux contradictoires, comme celui-ci, proposé par papernest au format PDF. Ce formulaire d'état des lieux (EDL) doit être rempli avec attention ! Il permet de protéger les deux parties en cas de litige à la sortie du logement.

Modèle gratuit d'état des lieux contradictoire

Nos documents sont conformes à la loi Alur et ont été mis à jour le 06/01/2022 pour vous garantir un service de qualité

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Faut-il faire un état des lieux avant des travaux ?

Il peut être pertinent de réaliser un état des lieux avant des travaux, pour garantir qu'aucun équipement déjà présent sur le terrain ou dans le logement ne seront abîmés ou endommagés à l'issue du chantier. Vérifiez si votre assurance habitation couvre les dégâts éventuels et si non, résiliez facilement avec la loi Hamon.

Cela vaut également lors de marchés de travaux public : l'état des lieux contradictoire peut alors être réalisé entre le maître d'oeuvre et un représentant de la collectivité. Que ce soit dans le cadre de travaux publics ou chez un particulier, l'état des lieux avant travaux n'est cependant pas obligatoire ! Vous n'êtes pas tenu de réaliser cet état des lieux avant le début du chantier.

Est-ce que l'état des lieux est obligatoire ?

Vous vous demandez très certainement si l'état des lieux est obligatoire ! En théorie, la loi dispose qu'un état des lieux doit être joint au contrat de location. Mais en pratique, si l'état des lieux n'est pas réalisé, le contrat de bail reste valable. L'état des lieux n'est donc pas obligatoire pour rendre un contrat de location valide, mais il est fortement conseillé d'en réaliser un à l'entrée et à la sortie du locataire dans le logement.

Quelles conséquences à l'absence d'état des lieux ?

L'absence d'état des lieux peut avoir de nombreuses conséquences ! Notamment, le bailleur comme le locataire risquent de devoir payer des réparations en cas de dégradations, même si ces dernières ne leurs étaient pas imputables.

Ainsi, si une dégradation était présente dans le logement avant la période de location, mais qu'aucun état des lieux n'a été réalisé, alors le locataire devra payer les réparations, si le propriétaire en a fait la demande. Sans quoi, il devra prouver que le logement n'était pas en bon état à son arrivée.

Quelles conséquences en l'absence d'état des lieux ?

Vous l'aurez compris, l'état des lieux est donc essentiel, surtout en cas de litige entre les deux parties. Si le locataire ou le propriétaire refuse de payer une réparation puisqu'il estime qu'elle ne lui est pas imputable, il pourra alors invoquer ce document pour prouver qu'il n'est pas impliqué et qu'il ne doit pas payer les réparations.

Un état des lieux peut-il être non-contradictoire ?

On dit qu'un état des lieux est contradictoire car pour que ce document soit valable juridiquement, il faut que les deux parties en présence (bailleur et locataire) soit présentes au moment du constat pour approuver le document et le signer. Un état des lieux ne peut donc pas être non-contradictoire !

Si le constat n'est réalisé que par une des deux parties en absence de l'autre, et qu'il ne contient pas les deux signatures, alors l'état des lieux est caduc. Dans ce cas, on considérera qu'il n'y a pas eu état des lieux au moment de l'entrée du locataire dans le logement, ou au moment de sa sortie.

Si le locataire ou le propriétaire ne veut pas signer l'état des lieux, ou ne peut pas être présent au moment du constat, il est alors possible de mandater un huissier pour rendre le constat légal ! La présence de l'huissier garantie ainsi l'impartialité de l'état des lieux, qui aura une valeur juridique même s'il manque la signature d'une des deux parties.

Déroulement d'un état des lieux avec un huissier

L'intervention de l'huissier

Lorsqu'un état des lieux contradictoire ne peut pas être fait à l'amiable, le locataire et le propriétaire ont la possibilité de faire appel à un huissier. Dans ce cas là, la première chose à savoir est que l'accord des deux parties n'est en aucun cas nécessaire pour réaliser cet état des lieux. Légalement, aucune opposition du locataire ou du propriétaire n'est possible lorsqu'une des deux parties souhaite réaliser un état des lieux contradictoire avec un huissier.

Cependant, l'huissier devra avertir le bailleur et le locataire de la date à laquelle se déroulera l'état des lieux par lettre recommandée avec accusée de réception, et ce au moins sept jours avant l'intervention. Si le jour de l'état des lieux, une des deux parties n'est pas présente, il faudra lui envoyer une copie de l'état des lieux par voie postale.

Prix d'un état des lieux avec un huissier

L'intervention de l'huissier n'est évidemment pas gratuite ! Les frais seront départagés entre le locataire et le propriétaire, et ce même si l'intervention de l'huissier n'a pas été programmée d'un commun accord. Lorsque l'huissier intervient pour un état des lieux contradictoire qui ne se déroule pas à l'amiable, il pratique des tarifs réglementés. Vous en trouverez le détail dans le tableau ci-dessous.

Coût d'un constat locatif par un huissier :

Le tarif de l'huissier dépend de la surface du logement. Bien que ses honoraires doivent être payés par les deux parties, le prix payé par le locataire ne pourra pas dépasser celui payé par le propriétaire. Aussi, la facturation du locataire ne peux pas excéder 3 euros par m².

Comment se passe un état des lieux de sortie ?

Après l'état des lieux d'entrée vient l'état des lieux de sortie ! Lorsqu'un locataire quitte un logement, un état des lieux de sortie doit également être réalisé. C'est lui qui permettra de savoir si oui ou non, des dégradations sont constatées dans le logement, et qui du locataire ou du propriétaire doit payer les réparations.

Qu'est-ce qu'un pré état des lieux ?

Avant de faire votre état des lieux de sortie, vous pouvez demander de faire un pré-état des lieux. Le pré-état des lieux est une visite conseil qui permettra d'aiguiller le locataire sur les éventuelles réparations qui devront être à sa charge ! La visite conseil a plusieurs avantages :

1. Le locataire pourra effectuer les réparations avant l'état des lieux, et récupérer l'intégralité de son dépôt de garantie
2. Le locataire récupérera son dépôt de garantie dans un délai plus court (1 mois)
3. Le propriétaire récupère un logement dans un meilleur état

Que faire en cas de désaccord lors d'un état des lieux de sortie ?

La plupart du temps, les litiges et désaccords ont lieu au moment de l'état des lieux de sortie. Le locataire et le propriétaire peuvent en effet ne pas être d'accord concernant certaines réparations, qu'ils estiment chacun comme devant être payées par l'autre partie.

Les réparations n'ayant pas attrait à la vétusté du logement sont à la charge du locataire. Il peut s'agir d'une dégradation anormale du matériel ou des peintures par exemple. De même, un trou dans un mur n'est pas une dégradation normale et devra être payée par le locataire.

La loi Alur et son décret d'application en 2016 vient apporter de nouvelles précisions concernant la notion de vétusté : c'est souvent sur ce point que se créent des mésententes au moment de restituer le logement. Le locataire et le propriétaire ne s'accordent pas toujours sur la définition de la vétusté dans le logement, or les dégradations naturelles du logement (usure causée par le temps), doivent quant à elles être prises en charge par le propriétaire.

En plus de mieux définir la notion de vétusté, la loi Alur permet aux deux parties de déterminer une grille de vétusté lors de l'état des lieux d'entrée, pour mieux encadrer cette notion et savoir qui devra prendre en charge les réparations en fonction des dégradations constatées. Plus d'informations sur la grille de vétusté ici.

Contester un état des lieux de sortie après signature

Même si les deux parties ne devraient pas signer l'état des lieux de sortie si elles ne sont pas en accord avec l'intégralité des informations indiquées dans le constat, locataire et propriétaire ont tout deux droit de contester l'état des lieux de sortie après sa signature.

1. Envoie d'une lettre recommandée avec accusé de réception
2. Saisine du conciliateur de justice
3. Saisine de la Commission départementale de conciliation 
4. Saisine du Tribunal d'Instance

Plusieurs solutions sont possibles : vous pouvez décider de régler ce différent à l'amiable, ou saisir le conciliateur de justice. Pour faire une contestation à l'amiable, une lettre recommandée avec accusé de réception peut être envoyée à l'autre partie, en précisant bien les différents points de l'état des lieux de sortie avec lesquels vous êtes en désaccord.

Sachez qu'il est possible d'organiser un second état des lieux gratuit. Le plus souvent, c'est le locataire qui en fera la demande au propriétaire. En cas de refus ou d'absence de réponse, la partie se sentant lésée peut alors entamer une procédure judiciaire et saisir le conciliateur de justice.

Si cette étape ne suffit pas pour trouver un accord, il sera alors possible de saisir la Commission départementale de conciliation. Enfin, la saisine de la greffe du Tribunal d'instance devra être envisagée si la saisine de la commission départementale n'a pas suffit pour régler le différent.

En savoir plus :

• Préavis pour une location 
• Modèle de procuration pour état des lieux
• La résiliation loi Chatel pour les contrats d'assurance
• Rendre la caution au locataire