Bail professionnel

Qu'est-ce qu'un bail à usage professionnel ?

Quelle est la définition du bail professionnel ? Il s'agit d'un contrat de location pour un espace destiné à abriter une activité professionnelle autre que commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Il s'agit d'un bail de location plus souple que le bail commercial ou pour une habitation, cependant il est soumis à sa propre règlementation comme :

• bail réservé à un usage exclusivement professionnel
• le bail doit être écrit
• sa forme est libre
• le bail a une durée minimum de 6 ans
• un état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie du bail professionnel

Quelle est la différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Contrairement au bail professionnel, le bail commercial est destiné à une location d'un local servant à abriter une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il ne peut concerner que les locaux administrativement affectés à une activité commerciale ou artisanale et couvre une période de 9 ans minimum.

Tout comme pour un bail professionnel, un état des lieux doit obligatoirement avoir lieu pour conclure un bail commercial (se référer à la loi Pinel). De plus, trois diagnostics doivent obligatoirement être remis par le bailleur au locataire en même temps que le bail de location :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• le diagnostic amiante
• l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Pour savoir s'il faut conclure un bail professionnel ou commercial, il suffit de savoir à quel usage sont destinés les locaux faisant l'objet du bail.

Où trouver un modèle de bail professionnel format Word ?

Si vous êtes à la recherche d'un modèle gratuit de bail professionnel, de nombreux sites proposent d'en télécharger. Pour les bailleurs souhaitant modifier leur modèle de bail professionnel, pour inscrire 2019 au lieu de 2018 par exemple, un format Word est recommandé afin de bénéficier d'une plus grande liberté de retouches du texte.

Il est bien sûr possible de rédiger son propre bail professionnel, aucune forme n'étant imposée pour le contrat, cependant des mentions doivent obligatoirement figurer sur le document pour qu'il soit valide. Pour rédiger votre bail de location, vous devez impérativement faire figurer les éléments suivants au contrat écrit (à faire signer en double exemplaire par le bailleur et le locataire) :

• Désignation du bailleur ou de sa société
• Désignation du locataire ou de sa société
• Désignation des locaux et équipements loués
• Régime juridique du contrat
• Durée du contrat
• Destination des lieux
• Montant de la location (loyer, charges)
• Dépôt de garantie
• État des lieux
• Obligations générales des deux parties
• Clauses pénale et résolutoire
• Indivisibilité et solidarité
• Élection de domicile
• Documents annexés

Concernant les éléments non précisés dans le bail professionnel de location, ce sont les articles 1713 à 1762 du Code civil qui entrent en application. Comme pour un contrat de location d'habitation, la taxe foncière pour un bail professionnel est à la charge du propriétaire.

Les détails du bail professionnel

La loi Alur sur le bail professionnel

Le bail professionnel est encadré par la loi du 6 juillet 1989 sur l'amélioration des rapports locatifs. Cependant, en 2014 la loi Alur apporte des modifications, en précisant par exemple que cette loi sur 6 juillet "s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation" (Loi n° 89-462, article 2) et en définissant de nouvelles limites à l'état des lieux, en particulier sur la notion de vétusté.

La grille de vétusté est un ajout important car il permet au propriétaire et au locataire d'avoir la même base pour réaliser l'état des lieux et définir si un dommage doit être réparé aux dépens du dépôt du locataire ou si c'est au bailleur de le prendre en charge.

La grille peut être ajoutée à l'état des lieux en document annexe et s'avère particulièrement utile dans le cadre d'un bail professionnel pour un meublé.

Exemple de grille de vétusté

Durée du bail professionnel et départ du locataire

Le bail professionnel est conclu pour une durée minimum de 6 ans, néanmoins il peut être prolongé ou fixé à une durée supérieure dans le contrat. Comme pour un contrat de location d'habitation, il est tacitement reconduit à la fin de la période de validité.

En cas de départ du locataire, ce dernier doit notifier son départ à son propriétaire au minimum 6 mois à l'avance, par acte d'huissier ou lettre recommandée avec avis de réception. Il peut cependant choisir de partir quand il le souhaite sans regard pour la date de renouvellement ou de signature de son bail.

Il existe un type de bail professionnel dont la durée est inférieure à 6 ans : il s'agit du bail professionnel précaire ou dérogatoire. C'est un bail limité à 3 ans non renouvelables, il est soumis aux règles du Code civil et doit être le premier bail conclu entre les deux parties. Le but de ce bail est de protéger le bailleur, souvent très contraint par un bail professionnel classique.

L'état des lieux d'un bail professionnel

Pour réaliser l'état des lieux d'entrée et de sortie d'un bail professionnel, la démarche est la même que pour une location d'habitation : avant la remise des clés, le bailleur et le locataire visitent ensemble le local et définissent l'état général des murs et des installations. Le document doit être produit en deux exemplaires et signé pour être valide.

De nombreux modèles d'état des lieux sont disponibles en ligne, y compris ci-dessous au format Word, pour plus de personnalisation, et au format PDF, pour préserver la mise en page du document et le partager plus facilement. Ces modèles sont gratuits et valables pour un bail professionnel.

Modèles gratuits d'état des lieux

Document d’état des lieux complet et en accord avec les critères de la loi Alur. Dernière mise à jour en octobre 2019.

Modèle format PDF

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Modèle format Word

Qu'est-ce qu'un bail commercial 3-6-9 ?

On dénomme souvent un bail commercial classique "bail commercial 3-6-9" en raison de sa période de validité. En effet, ce bail est valable pour une période minimum de 9 années, puis renouvelable tacitement.

Le bailleur est dans l'obligation d'attendre la fin de la période de validité s'il souhaite mettre fin au bail. En revanche, le locataire peut choisir de résilier son bail à la fin d'une période triennale, donc au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. C'est pour cela que le bail est appelé "bail commercial 3-6-9". Malgré cette appellation originale, il s'agit d'un bail commercial tout à fait classique.

Comment résilier un bail commercial ?

Comme nous l'avons vu au-dessus, le locataire a la possibilité de résilier son bail à la fin de chaque période triennale. Il doit cependant anticiper son départ car un préavis de 6 mois est obligatoire pour prévenir le bailleur. Ce préavis doit impérativement être communiqué par un acte d'huissier ou une lettre recommandée avec avis de réception.

Le bailleur peut également résilier le bail, en particulier si le locataire ne s'acquitte pas de ses devoirs. Les clauses résolutoires insérées dans le bail pour faciliter sa résiliation en cas de manquement à certaines obligations du locataire.

Pour en savoir plus :

• Démarche de l'état des lieux d'un local commercial
• Modèle état des lieux pour particulier