Modèle état des lieux pour les particuliers

Retrouvez toutes les informations utiles et les modèles d’état des lieux disponibles pour les particuliers, pour être en conformité avec la loi.

Quelle est l’utilité de l’état des lieux ?

L’état des lieux permet, à l’entrée d’un locataire dans un logement, de constater et d’attester de l’état de chaque élément de l’appartement : pièces, murs, équipements présents dans le logement, fenêtres et portes, sols… Il s’agit d’un élément indispensable et indissociable désormais, du contrat de location d’un bien.

Utile en cas de litige entre propriétaire et locataire, il sert à encadrer l’accord des deux parties et ainsi instaurer un climat de confiance. Il permet en tout état de cause de recenser défauts ou anomalies déjà présents lors de l'emménagement de tout nouveau locataire.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en 2014, la procédure d’état des lieux est obligatoire pour les logements loués vides (loi du 6 juillet 1989) ou meublés comme résidence principale. L'article 3-2 de cette loi prévoit qu'un état des lieux doit être rédigé et annexé au contrat lors de la remise des clés au locataire, et qu'un autre sera effectué au moment de la restitution des clés.

Qui s’occupe de procéder à l’état des lieux ?

L’état des lieux simplifié, que ce soit lors de l’entrée ou de la sortie du logement est généralement fait, du moins dans la majorité des cas, par le propriétaire et le locataire. Cela étant, dans le cadre d’un appartement loué via une agence, il est possible qu’il soit effectué par un agent immobilier, mandaté par le bailleur. Les frais d’état des lieux imputés au locataire ne peuvent cependant pas excéder 3€ par m².

Dans le cas où l’une des parties ne fait pas confiance à l’autre ou au tiers mandaté, ou lors de l’absence d’une des parties, l’état des lieux est éventuellement réalisé par un huissier de justice, mandaté cette fois par le locataire ou le bailleur. L’huissier de justice notifie alors les deux parties avec un préavis de 7 jours et les frais sont fixés par décret.

Ce sont donc 135€ environ pour un logement de moins de 50m², 160€ entre 50m² et 150m², 240€ pour plus de 150m² qui sont à partager à part égale entre bailleur et locataire. Cette somme se voit affubler de frais supplémentaires liés au déplacement et d’une taxe de l’ordre de 10€ chacun.

Coût d'un constat locatif par un huissier :

Hors agences immobilières et huissiers, il existe également des entreprises privées spécialisées dans la réalisation d'états des lieux pour le compte de tiers.

Celles-ci peuvent représenter des avantages conséquents pour les bailleurs comme pour les locataires :

• gain de temps ;
• expertise de professionnels spécialistes du domaine ;
• centralisation des documents ;
• estimation juste des éventuelles dégradations ;
• neutralité de l'opération.

L’état des lieux, document du bail de location

Le document de l’état des lieux est annexé au bail de location. Le bail, conformément à la loi ALUR, doit contenir les informations suivantes :

• le type exact d'état des lieux : état des lieux d'entrée ou de sortie,
• la localisation géographique du logement,
• la date de prise d’effet du contrat,
• la durée du contrat (en l’absence de proposition de renouvellement, le contrat est, à son terme, reconduit tacitement pour trois ans),
• le prix du loyer fixé avec et sans les charges,
• les modalités de paiement,
• le montant du dépôt de garantie,
• les clauses du contrat,
• le nom ou la dénomination des parties (locataire, propriétaire) et l’adresse du domicile du bailleur,
• s'il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux (agent immobilier, huissier, tiers),
• la date de l'état des lieux,
• les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau (si tel est le cas) ou d'énergie,
• le nombre de trousseaux de clés remis et/ou restitués,
  et pour chacune des pièces du logement, la description précise de l'état :
  • des revêtements des sols,
  • des murs,
  • des plafonds,
  • des plinthes,
  • des équipements électroménagers,
  • des éléments du logement,
  • des équipements de chauffage,
  • des portes et fenêtres.

Les notifications “Très bon état”, “Bon état”, “État moyen” et “Mauvais état” doivent être lisibles :

• Très bon état : l’équivalent de neuf ou de “comme neuf”.
• Bon état : l’équivalent de neuf avec des défauts (quelques marques sur un mur blanc).
• État moyen : ou état d’usage (murs dont la peinture est passée ou jaunie, une fenêtre qui peine à se fermer…).
• Mauvais état : une porte qui ne ferme pas, un mur qui semble atteint de moisissures, un gros trou dans le mur…

Quelles sont les autres annexes du bail de location ?

Outre l’état des lieux, le bail de location contient :

1. un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes qui précise la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories des charges (le cas échéant) ;
2. un dossier de diagnostic complet : performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, copie confirmant la présence ou l’absence d’amiante, état de l’installation intérieure du gaz et de l’électricité ainsi que, le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques ;
3. une notice d’information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur ;
4. et enfin l’état des lieux.

Comment remplir l’état des lieux ?

Rédigé et signé par les deux parties, ce document doit être réalisé en deux exemplaires (ou un original puis un autre scanné envoyé au locataire). L’original est souvent gardé par le propriétaire dans ce cas de figure.

En pratique, il est d’usage de faire signer l’état des lieux à tous les locataires présents sur le bail et au bailleur. En effet pour anticiper le départ d’un des colocataires en cours de bail – ou en cas de séparation d’un couple en concubinage – il est préférable d’avoir la signature du locataire restant sur l’état des lieux d’entrée pour éviter les désaccords au moment éventuel de l’utilisation du dépôt de garantie.

Toutes les pages doivent être paraphées si l’état des lieux s’étend sur plusieurs feuilles. Une feuille volante non paraphée n’a pas de valeur et chacun serait en droit de contester la validité des éléments de cette dernière (les assurances loyers impayés indiquent d’ailleurs que les état des lieux ou les baux non paraphés entraînent une déchéance de garantie).

Si l’état des lieux a d’ores et déjà été signé mais que le locataire s’aperçoit d’une quelconque malfonction ou d’une dégradation, il peut demander au propriétaire de compléter l’état des lieux. Il dispose de 10 jours pour effectuer cette démarche. Si sa requête ne trouve pas accord auprès du bailleur, il est en droit de saisir la commission départementale de conciliation, ou d’assigner directement ce dernier devant le tribunal d’instance.

Où trouver un modèle conforme de l’état des lieux ?

Respectivement et pour chaque location, il existe un modèle d’état des lieux pour un meublé ou non meublé, un modèle d’état des lieux pour les bails professionnels tout comme les modèles d’état des lieux de sortie. Il est conseillé de se procurer un modèle d'état des lieux conforme à la loi ALUR, le décret qui en fixe le contenu obligatoire depuis le 1er juin 2016.

Des modèles d’état des lieux gratuits et modifiables sont disponibles sur le net et sur les sites de recherche immobilière. Certains modèles d’état des lieux sont gratuits. Il existe aussi des  modèles détat des lieux gratuits au format word ou accessibles dans le cas d'un état des lieux au format pdf.

Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux ?

Si l’état des lieux d’un appartement n’a pas été effectué lors de la signature du bail, l’article 1731 du Code Civil prescrit que le locataire est censé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

Néanmoins, cet article, qui défavorise concrètement le locataire (il ne pourra pas prouver de la salubrité du logement à la sortie des lieux) a été remis à jour par la loi ALUR, consultable ici. Les modifications apportées à la loi sur l’immobilier prévoient que dans le cas où le bailleur ne transmettait pas l’état des lieux au locataire ou s’il refusait de le réaliser, ce serait à lui de prouver qu’il a livré un logement en bon état. Une modification qui devrait porter ses fruits et qui se veut en faveur du locataire.

À quoi sert le dépôt de garantie délivré en même temps que le bail ?

Le dépôt de garantie, qui représente un mois de loyer hors charges dans le cas de la location d’un logement nu, est versé au propriétaire lors de la signature du bail. En ce qui concerne les locations meublées pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie comprend deux mois de loyer hors charges.

Le dépôt de garantie sert à couvrir les arriérés de loyers et de charges que le locataire peut devoir à son propriétaire en fin de location, les régularisations de charges, le coût des réparations des éventuelles dégradations qu'il a laissées, l'entretien des équipements qui n'aurait pas été fait, le ramonage des conduits de cheminée… Il sert en fait à "garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire" dont il est question dans le contrat de bail.

Comment contester un état des lieux de sortie ?

En cas de désaccord entre les deux parties (bailleur et locataire) lors de l’état des lieux de sortie, il est possible de le contester. Lorsqu’il est question notamment d’attribuer au locataire des frais de remise en état du logement, ce dernier a la possibilité de contester ses obligations de réparation et d'entretien. Voici la marche à suivre pour constituer la contestation de l’état des lieux de sortie :

La première étape consiste en la rédaction d’une lettre recommandée avec accusé de réception expliquant les points de désaccord et demandant au propriétaire d'effectuer un nouvel état des lieux gratuitement. Le locataire est en droit de fixer un délai de 30 jours au propriétaire pour qu'il s'exécute et mentionner qu'en cas de réponse négative, il saisira le tribunal d'instance.

Pour la deuxième démarche, il est possible de saisir le conciliateur de justice, en prenant rendez-vous par courrier ou par téléphone à la mairie. Ces médiateurs existent dans toutes les communes françaises. C’est lui qui sera en charge d’envoyer ensuite un courrier au propriétaire pour l'inciter à refaire un état des lieux. Ce n’est cependant pas son rôle de trancher le litige, ni de rendre un jugement.

À la suite de cette étape, et si le courrier du conciliateur n'a pas porté ses fruits, il est alors envisageable de saisir la Commission Départementale de Conciliation du département qui concerne le logement. La saisine est gratuite.

S’ensuit la rencontre entre le locataire et le propriétaire afin de trouver ensemble une solution au conflit, sans passer par le tribunal. Aucun témoin, expert ou mandataire n’a la possibilité de se rendre sur les lieux. Deux cas de figure peuvent s’appliquer :

• Le locataire et le bailleur trouvent un accord. Un document, qui aura valeur de contrat, est alors écrit par la Commission et signé par le locataire et le propriétaire.
• Si aucun accord n'est trouvé, la Commission rend son avis sur le conflit dans un délai de 2 mois maximum à compter de sa saisine.

Enfin, quatrième et dernière démarche, la saisine du greffe du tribunal d’Instance. Si le propriétaire et le locataire ne sont pas parvenus à se mettre d'accord, le locataire devra passer par la case judiciaire (s’il n’est pas représenté par un avocat, la prestation reste gratuite). Si le conflit porte sur une somme inférieure ou égale à 4000 €, le locataire peut saisir le tribunal par simple courrier adressé au greffe, que l’on peut trouver sur les sites officiels du service public.

Sinon, l’intervention d’un huissier de justice sera nécessaire afin qu’une convocation au propriétaire (appelée assignation) devant le tribunal soit délivrée.