État des lieux d’entrée logement insalubre: comment procéder

Qu'est-ce qu'un logement insalubre ?

Quels sont les critères du logement insalubre à l'état des lieux d'entrée ? L'insalubrité ne peut être établie qu'après une visite des services sanitaires et validée par le préfet. Cependant, il est possible de s'appuyer sur le Règlement sanitaire départemental pour pointer des problèmes graves d'un logement justifiant une visite pour établir l'insalubrité. Parmi ces critères sanitaires :

• Il ne doit pas être créé d'obstacles permanents à la pénétration de l'air, de la lumière et des radiations solaires dans les logements (art 23.1)
• L'interdiction d'habiter dans les caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d'ouverture est précisée dans l'article L.43 du Code de la Santé. (art 27)
• Les murs ainsi que le sol doivent assurer une protection contre l'humidité (art 27a)
• À l'entrée en jouissance de chaque locataire ou occupant, le propriétaire ou son représentant doit s'assurer du bon état des conduits, appareils de chauffage ou de production d'eau chaude desservant les locaux mis à leur disposition (art 31)
• Au moins l'une des pièces principales de logement doit avoir une surface supérieure à neuf mètres carrés (art 40.3)

De nombreuses autres règles et des précisions sont ajoutées à ces articles dans le règlement sanitaire, comme l'obligation de faire réparer les dégâts causés par l'humidité s'ils présentent un risque sanitaire. Pour en savoir plus, le document complet se trouve ici

Faire l'état des lieux d'un logement insalubre

Notez tout d'abord qu'il est interdit pour un propriétaire de louer un logement indécent. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le précise très clairement :

Si le logement dans lequel vous vous apprêtez à rentrer n'est pas conforme aux règles sanitaires départementales, il peut déjà être considéré comme non-décent. L'insalubrité étant le degré supérieur de dommages et d'indécence, un propriétaire n'a absolument pas le droit de louer un logement déclaré insalubre par la préfecture.

Pour l'état des lieux d'entrée, il est bien sûr recommandé de ne surtout pas le signer si le logement présente de très graves désordres et dysfonctionnements pouvant nuire à votre santé ! Une trop forte humidité entraînant la prolifération de moisissures, le manque de fenêtres ou leur obstruction définitive, l'absence d'eau portable ou d'électricité sont autant d'éléments très alarmants propres au logement insalubre qu'il faut reporter sans concessions sur l'état des lieux d'entrée. Attention : en l'absence d'état des lieux d'entrée la loi considère que le locataire a reçu le logement en bon état et il est donc tenu de la restituer comme tel.

Si l'état des lieux d'entrée du logement ne vous semble pas correspondre à la réalité des dommages et que vous soupçonnez l'insalubrité, il est vivement conseillé de ne pas signer l'état des lieux. Un état des lieux réalisé par un huissier pourra alors être demandé par le propriétaire ou le locataire pour trancher.

Degrés de mauvais état d'un logement :

Comment se passe l'état des lieux de sortie ?

Il arrive qu'un logement parfaitement vivable puisse devenir insalubre durant la période d'habitation d'un locataire, et cela sans qu'il n'en ait la responsabilité. Dégât des eaux important, inondation, problèmes dans le bâtiment, les causes menant à une insalubrité peuvent être nombreuses et extérieure au locataire. Mais alors comment se passe l'état des lieux de sortie si votre logement semble insalubre ?

Tout d'abord, sachez que lors de votre location certains travaux de réparation sont à la charge du propriétaire. En tant que locataire, vous avez le devoir de signaler immédiatement à votre propriétaire les dégâts qui pourraient être causés au logement et selon les cas, ce dernier peut avoir l'obligation de prendre en charge les réparations. Si au moment de votre sortie du logement ces réparations ne sont pas faites, leur coût ne peut pas peser sur votre dépôt de garantie.

Il est possible de ne pas signer son état des lieux de sortie si ce dernier vous rend responsable de certains dégâts que vous n'avez pas causés ou s'il minimise l'état du logement que vous considérez comme devenu insalubre. Comme pour l'état des lieux d'entrée, il pourra alors être demandé à un huissier de se charger de l'état des lieux de sortie, prestation payante que le propriétaire et le locataire devront se partager.

Coût d'un constat locatif par un huissier

Attention tout de même : ce n'est pas parce qu'un logement vous semble devenu insalubre que le délai de préavis de départ change. Rappelons que le délai d'un préavis de départ d'un logement meublé est de 3 mois et celui d'un logement vide est d'un mois.

Qu'est-ce qu'un logement non décent ?

Nous l'avons vu précédemment, logement insalubre et logement indécent ne sont pas des équivalents. Si un logement déclaré insalubre ne peut strictement pas être loué et qu'il faut déterminer au cas par cas l'état des lieux, il est plus simple de frauder pour louer un logement indécent. Pour cela, il suffit généralement que propriétaire et parfois locataire soient peu regardant sur l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Contrairement au logement insalubre, le logement non décent ne présente pas de danger immédiat pour ses occupants. En revanche, il contrevient au RSD, le règlement sanitaire départemental, ce qui signifie que le propriétaire doit normalement faire des travaux dans son logement avant de pouvoir le louer, puisqu'il est de son devoir de louer un logement décent.

Un état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement doit être fait de manière précise, en utilisant toujours la même grille d'évaluation. Si lors de votre habitation en tant que locataire le logement est devenu non décent et que les réparations ne sont pas à votre charge, un état des lieux de sortie soulignant tous les travaux à faire doit normalement obliger le propriétaire à effectuer les travaux en question avant de louer de nouveau le bien.

Attention : réaliser un état des lieux de sortie à l'oral n'a aucune valeur, l'état des lieux sera alors non valable. À la sortie comme à l'entrée il est impératif de mettre à l'écrit toutes les remarques concernant le logement pour en garder une trace officielle et justifier l'utilisation du dépôt de garantie ou au contraire, justifier sa restitution.

Modèle de formulaire d'état des lieux

Document d'état des lieux complet et en accord avec les critères de la loi Alur. Dernière mise à jour en 2022.

Mon état des lieux PDF

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Mon état des lieux Word

Quels sont les recours pour un logement insalubre ?

Lorsque le logement devient insalubre pendant la période d'habitation du locataire, quels sont les recours possibles auprès du propriétaire pour les travaux ? Si, malgré les relances par courrier recommandé et les mises en demeure de réaliser les travaux dans les plus brefs délais, votre propriétaire fait la sourde oreille, la meilleure solution est encore de faire déclarer le logement insalubre.

Un logement insalubre ne peut être habité et le propriétaire est alors obligé par arrêté préfectoral de réaliser les travaux nécessaires dans le délai qui lui est imposé. Si votre santé est en danger à cause d'importantes dégradations de votre habitation, il faudra alors signaler dans les plus brefs délais à votre mairie l'état du logement et demander une visite des services d'hygiène de la ville.

Le rapport des services d'hygiène permettra de décider si le logement est effectivement insalubre. S'il ne l'est pas mais qu'il présente tout de même de gros dommages relevant de la responsabilité du propriétaire, le rapport peut vous permettre donner plus de poids à votre réclamation d'effectuer les travaux. En derniers recours, cela vous permettra de réclamer la restitution de votre dépôt de garantie.

Pour demander l'intervention des services sanitaires, il est possible de joindre la mairie :

• Par téléphone
• Par mail
• Par courrier
• En demandant directement à l'accueil

Il existe des modèles gratuits de lettre pour demander une visite pour logement insalubre, cependant suivre ce modèle n'est pas obligatoire pour que votre demande soit valable. Préférez cependant faire un courrier recommandé plutôt qu'un courrier normal.

Demander des dommages et intérêts pour un logement insalubre

Il est arrivé que des locataires poursuivent en justice leur propriétaire pour être dédommagé pour avoir été logé dans une habitation insalubre et indécente. Cependant, cette décision a été prise par le tribunal suite à des poursuites judiciaires de la part des locataires et au vue de leur situation. Il n'est pas systématique qu'un propriétaire doivent s'acquitter de dommages et intérêts envers ses locataires, même si le logement loué devient insalubre.

Pour aller plus loin :

• Télécharger un état des lieux pour meublé
• Imprimer un  état des lieux pour logement vide
• Modèle d'inventaire du mobilier