Non-renouvellement de bail par le propriétaire : les différents cas de figure
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Résumé : Quels sont les différents cas dans lesquels un propriétaire peut décider de ne pas renouveler son bail de location ? Selon le type de bail et la situation rencontrée, les conditions varient. Ici, on vous explique tout !
Non renouvellement du bail de location d’habitation par le propriétaire
Il existe trois principaux cas de figure de non renouvellement de bail de location :
- Le non renouvellement de bail pour vente
- Le non renouvellement de bail pour reprise
- Le non renouvellement de bail pour motif sérieux et légitime
Chacune de ces situations est définie par des conditions bien précises (sauf pour le non renouvellement pour motif sérieux et légitime, qui est soumis à une appréciation plus subjective et sur laquelle nous reviendrons).
Le non renouvellement de bail pour vente
Un propriétaire peut décider de ne pas renouveler son bail de location car il décide de vendre son bien.
Dans ce cas, il est obligé de proposer à son locataire d’acheter lui-même le logement. Cette offre reste valable deux mois, au terme desquels, sans réponse du locataire, elle est considérée comme déclinée.
Le propriétaire peut alors mettre un terme au bail à son échéance ; le locataire doit être notifié au moins six mois avant cette date.
Attention
Si le logement a été vendu durant le bail, le nouveau propriétaire est soumis à des délais avant de pouvoir mettre un terme à celui-ci :
- Si le terme du bail a lieu moins de trois ans après l’achat : le bailleur peut donner congé à son locataire au terme du premier renouvellement ou reconduction du bail en cours.
- Si le terme du bail a lieu plus de trois ans après l’achat : le bailleur peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail.
Bon à savoir
Le propriétaire peut aussi vendre son bien sans en informer le locataire, et sans mettre fin à son bail.
Le non renouvellement de bail pour reprise
La reprise est qualifiée lorsque le propriétaire veut récupérer son logement pour y habiter ou y loger un proche.
A cet égard, un “proche” peut être :
- l’époux(se) du/de la propriétaire
- son/sa partenaire de PACS
- son/sa concubin(e) depuis plus d’un an
- son ascendant(e)
- son/sa descendant(e)
- l’ascendant(e) ou le/la descendant(e) de son/sa concubin(e) ou partenaire de PACS
Pour qu’un non renouvellement de bail pour reprise soit possible, il faut que le logement devienne la résidence principale du ou des bénéficiaire.
Le propriétaire peut alors mettre fin à la location à l’échéance du bail en cours, sauf s’il a acheté le logement durant le bail :
- Si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’achat : le congé ne prend effet que deux ans après la date de l’achat.
- Si le terme du bail intervient plus de deux ans après l’achat : le congé prend effet à l’échéance du bail.
Dans tous les cas, le locataire doit avoir reçu la notification par lettre avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé au moins six mois avant la fin du bail.
Cette notification doit préciser :
- Le motif du non renouvellement du bail
- Les noms et adresses du ou des bénéficiaires
- Le caractère réel et sérieux de la reprise
Si le bail a été signé après le 27/03/2014, le propriétaire doit également y joindre la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
De nombreux modèles gratuits de lettres de non renouvellement de bail sont disponibles en ligne pour les propriétaires.
Le non renouvellement de bail pour motif sérieux et légitime
Ce cas de figure est le plus difficile à décrire car la loi ne définit pas le “motif sérieux et légitime”. Celui-ci est laissé à l’appréciation du tribunal en cas de contentieux. D’où l’intérêt, pour le propriétaire qui souhaite mettre fin à sa location pour un motif qu’il estime sérieux et légitime, de constituer un dossier solide.
Les raisons invoquées par les bailleurs dans ce cas sont souvent des loyers impayés ou des troubles du voisinage causés par le locataire ; il peut également s'agir d'un non renouvellement de bail pour travaux.
La notification au locataire devra préciser le motif de non renouvellement. Comme dans les autres cas, elle devra parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Les recours du locataire en cas de non renouvellement de bail qu'il estime abusif
Dans tous les cas, le locataire peut contester la non reconduction du bail par le propriétaire :
| Congé pour vendre | Congé pour reprise | Reprise pour motif légitime et sérieux | |
| Eléments de contestation | Preuve que le propriétaire n’a pas l’intention de vendre le logement. | Preuve que le logement est vide, habité par d’autres personnes que celles indiquées par la lettre de congé ou considéré comme résidence secondaire. | Contestation du bien-fondé du congé. |
| Risque encouru par le propriétaire | Dommages et intérêts + amende :
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Les exceptions aux règles concernant le non renouvellement du bail par le propriétaire
Certains types d’habitations, comme les logements soumis à la loi de 1948, sont soumis à des conditions particulières. Vous trouverez ici plus d’informations sur ces exceptions.
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Non renouvellement de bail commercial par le propriétaire
Le non renouvellement d’un bail commercial par le propriétaire peut résulter du congé adressé par le propriétaire, ou de sa réponse négative à la demande de renouvellement du locataire. Dans ce dernier cas, le bailleur doit avoir notifié son refus dans les trois mois par acte d’huissier, car sans réponse il est considéré comme ayant accepté le renouvellement.
Le locataire a alors deux ans pour contester ce refus de renouvellement du bail commercial.
Indemnisation du locataire en cas de non renouvellement du bail par le propriétaire
Dans le cas d’un bail commercial, le propriétaire doit au locataire une “indemnité d’éviction”. Celle-ci couvre la valeur marchande du fonds de commerce. Elle est complétée par des indemnités accessoires, dont vous trouverez la liste dans cet article.
Le bailleur peut cependant refuser de renouveler un bail commercial sans avoir à payer d’indemnités :
- s’il a un motif grave et légitime à l’encontre du locataire, c’est-à-dire si ce dernier a commis un ou plusieurs manquements graves à ses obligations (non-paiement des loyers, exercice d’une nouvelle activité non acceptée par le propriétaire, mauvais entretien des locaux...) et n’a pas remédié à ce trouble dans un délai d’un mois suite à sa mise en demeure ;
- si un arrêté préfectoral a ordonné la démolition ou l’interdiction d’occuper l’immeuble du fait de son insalubrité.
Attention
Si la demande en renouvellement ne comporte pas la mention suivante, elle est considérée comme nulle : « Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Cas particulier : les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux
Le propriétaire peut refuser de renouveler un bail commercial s’il veut reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux (si cela est matériellement possible), mais cela ne concerne alors que les locaux d’habitation. Cela n’entraîne pas de versement d’indemnité d’éviction mais une réduction du loyer.
Les avis et les commentaires
Mis à jour le 5 Juil, 2023
Déborah
Content Manager
Diplômée d'un Master de Communication, Médias et Industries Créatives à Sciences Po Paris, Déborah est Content Manager chez papernest. Elle s'assure que vous trouviez des informations fiables sur vos démarches au quotidien !
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