Non renouvellement de bail
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Résumé : Jamais le marché de l'immobilier n'a été si actif en France. Face à la forte croissance de la demande de location, propriétaires / bailleurs et même locataires ne sont pas toujours bien au fait des dispositions légales relatives au droit au logement. Pour y voir plus clair, profitez de toutes les informations concernant le non renouvellement de bail pour travaux, pour vente ou simple pour louer moins cher ailleurs.
Non renouvellement de bail : Lettres gratuites
Si on souhaite vraiment mettre un terme au contrat de location qui nous lie à un tiers, on doit d'abord chercher où télécharger une lettre gratuite de non renouvellement de bail par le propriétaire ou le locataire ? Fort heureusement, un tel modèle est disponible un peu plus bas sur cette page.
Pour accompagner la lettre de résiliation de bail, cet article recense toutes les informations nécessaires pour éviter le renouvellement du bail locatif d'un appartement ou d'une maison. En prime, plusieurs modèles de contrats de location sont téléchargeables en format PDF ou Word pour permettre d'emménager rapidement dans un nouveau logement.
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Comment rompre un bail de location ?
Pour rompre un bail de location, il y a plusieurs moyens possibles :
- Envoyer une lettre avec accusé de réception
- Confier une lettre en main propre contre émargement
- Mandater un huissier (uniquement en cas de litige)
Si la méthode ne change pas, le non renouvellement de bail ne se passe pas de la même manière selon que la rupture du contrat vienne du locataire ou du propriétaire.
La lettre de non renouvellement de bail par le propriétaire
Pour ce qui est du droit au logement concernant les résidences principales (occupées pendant au moins 8 mois dans l'année), le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire à n'importe quel moment. En effet, ce dernier doit attendre la fin du bail de location et respecter un préavis plus ou moins long (point développé plus bas).
Lettre de non renouvellement de bail par le propriétaire
Nom, Prénom
Adresse du propriétaire
Nom, Prénom
Adresse du locataire
Lieu, Date
OBJET : Congé pour reprise
Madame, Monsieur,
Je soussigné (nom du bailleur), bailleur du logement du (adresse du bien), vous informe par la présente, selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le contrat de location réalisé le (date du contrat) que je vous donne congé dès le (date d’échéance du bail).
De ce fait, à cette date, vous devrez avoir libéré les lieux, m'avoir restitué les clefs du logement, et satisfait à l'établissement de l'état des lieux de sortie dont nous conviendrons d'une date ultérieurement.
Ce congé est motivé par mon besoin de reprendre mon bien pour (choisir la raison) :
- Que j’y réside moi-même
- Que M. ou Mme (nom du bénéficiaire) qui est (lien de parenté vous liant au bénéficiaire) et qui réside pour le moment au (adresse actuelle du bénéficiaire) puisse y loger.
Effectivement, (description de la situation justifiant la récupération du logement au profit du propriétaire ou de son bénéficiaire. Cela peut être des raisons professionnelles, familiales, médicales...).
Le délai de préavis démarre à partir du jour où la présente lettre recommandée a été reçue. Ce délai courra sur une période de 6 mois minimum.
Si d'aventure vous quittiez le logement avant l’expiration du délai qui vous est accordé, vous seriez seulement débiteur des loyers et des charges pour la période où les lieux auront effectivement été occupés.
Je vous remercie d’avance et je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les plus distingués.
Signature
La lettre gratuite de non renouvellement de bail par le locataire
La législation en vigueur pour quitter un logement quand on est locataire est bien plus souple. En effet, dans un marché immobilier sursaturé, il est normal que le locataire puisse quitter le logement à n'importe quel moment sans avoir à se justifier. Ce dernier devra tout de même s'acquitter d'un préavis variable avant de laisser l'appartement.
Lettre gratuite de non renouvellement de bail par le locataire
Nom et prénom
Adresse du locataire
Nom et prénom
Adresse du propriétaire
Lieu et date
Objet : Résiliation de bail du logement au (adresse)
Madame, Monsieur,
Présentement locataire du logement (vide ou meublé) de (X) pièces et de (X) mètres carrés situé à (adresse) je vous informe, par la présente, de ma volonté de mettre un terme au contrat de location qui nous lie depuis le (date du contrat).
Conformément au bail de location et aux articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le préavis de (nombre de mois à adapter selon le type de location) commencera à la réception de cette lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception. Comptant le délai postal de (X) jours - l'avis de réception de ce courrier faisant foi -, la résiliation sera effective le (date). (si on compte quitter le logement plus tôt, on peut ajouter)Néanmoins, libérant le bien avant la résiliation, je peux remettre le logement sous votre responsabilité dès le (date).
Je me tiens à votre entière disposition pour convenir, selon nos emplois du temps respectifs, d'un rendez-vous permettant de réaliser l'état des lieux de sortie du logement et vous remettre, par la même occasion, les clefs du logement. Selon la loi et sous réserve des conclusions de l'état des lieux du logement, vous disposerez alors d'un délai d'un mois pour me restituer tout ou partie du dépôt de garantie de (montant) versé lors de la signature du contrat.
En vous souhaitant bonne réception de ce courrier, veuillez recevoir, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
Signature
Le cas du non renouvellement de bail professionnel
Dès lors qu'on parle de non renouvellement de bail, le cas du bail professionnel (encore appelé bail commercial ou bail 3-6-9) est un cas à part. Ce contrat dressé entre le propriétaire d'un local et une société enregistrée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ne peut être résilié qu'au bout de 9 ans par le propriétaire du local.
En ce qui concerne le locataire, ce dernier peut résilier le contrat tous les 3 ans (d'où le nom de bail 3-6-9). N'hésitez pas à en découvrir davantage sur le bail commercial en cliquant ici. Il se peut que le locataire puisse procéder au non renouvellement de bail professionnel si :
- Le propriétaire ne respecte pas ses obligations
- Le local est détruit (sans que le locataire soit fautif)
- Le bailleur / propriétaire accepte une rupture amiable du bail
Par contre pour le propriétaire, le non renouvellement du bail commercial ne peut pas se faire avant l'expiration du contrat de location sous peine de devoir verser une indemnité d'éviction au locataire. Seule exception possible, si le locataire ne s'acquitte pas de ses devoirs (défaut de paiement, dommages lourds sur le bien, etc.) il est possible d'exiger son départ en passant par un auxiliaire de justice.
Quand peut-on résilier un bail de location ?
Vu qu'il suffit d'envoyer une lettre avec accusé de réception (ou de la remettre en main propre contre une signature) pour prévenir du non renouvellement de bail d'habitation ou commercial, on ne peut pas dire que la procédure soit très complexe.
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Cependant, si on veut résilier un bail de location il est primordial de respecter certains délais. Si la législation est plus souple pour le locataire que pour le bailleur, cela ne dispense personne de s'en tenir aux périodes prévues par la loi.
Le non renouvellement de bail commercial
Comme on a pu le voir, le bail commercial (ou bail 3-6-9) est un bail spécifiquement destiné aux entrepreneurs. Sur le papier, ce bail dure 9 ans minimum et est reconduit tacitement et automatiquement pour 9 années supplémentaires si personne ne s'y oppose.
De son côté le locataire peut résilier ce bail au bout de 3 ou 6 ans tant qu'il respecte un préavis de 6 mois. En ce qui le concerne, le propriétaire est tenu de respecter un préavis de 6 mois également, mais il ne pourra procéder au non renouvellement de bail commercial qu'à l'expiration de ce dernier (au bout de 9 ans).
En plus de tout cela, il existe également un bail dérogatoire (ou bail précaire). Ce contrat de bail commercial réduit peut être conclu pour 3 ans maximum et n'est pas reconductible. Durant ce laps de temps, le locataire ne peut résilier le bail. Après les 3 ans, si personne ne procède au non renouvellement de bail précaire, ce dernier se transforme en bail commercial et sera renouvelé pour 9 ans.
Le non renouvellement de bail meublé ou non meublé
Dès lors qu'on se penche sur la résiliation des baux d'habitation, il faut prendre en compte le type de location. En effet, les délais de non renouvellement de bail meublé ou non meublé ne sont pas les mêmes.
Les délais de résiliation des différents baux locatifs
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SITUATION
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BAIL D'HABITATION |
BAIL ÉTUDIANT
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BAIL COMMERCIAL
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| Logement vide | Logement meublé | |||
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an minimum | 9 mois maximum | 9 ans minimum |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum | 1 mois maximum (vide) et 2 mois maximum (meublé) | Aucune disposition légale |
| Préavis du bailleur | 6 mois minimum | 3 mois minimum | X | 6 mois minimum |
| Préavis du locataire | 3 mois minimum | 1 mois minimum | X | 6 mois minimum |
Il est important de noter que pour les locations vides, il existe une clause particulière permettant d'abaisser la durée du préavis du locataire. En effet, si le logement est situé en zone tendue (et que le locataire peut le prouver) alors la durée du préavis est réduite à 1 mois au lieu de 3. Attention, cela ne s'applique que pour le locataire.
Quels recours au non renouvellement de bail ?
Si la loi française encadre particulièrement bien le droit à la résiliation d'un bail locatif, il n'y a pas de raisons que le droit au logement délaisse les recours au non renouvellement de bail.
Effectivement, pour lutter contre la paupérisation des locataires qui pourraient se retrouver à la rue du jour au lendemain, l'appareil législatif est assez complet. En revanche, si un locataire décide de ne pas renouveler son contrat de bail, le propriétaire ne pourra s'y opposer.
Protections contre le non renouvellement de bail locatif par le propriétaire
Il faut savoir que dans certains cas, le non renouvellement de bail locatif par le propriétaire est interdit par la loi. Afin de protéger les locataires les plus précaires, les personnes de plus de 65 ans (ou hébergeant fiscalement une personne de plus de 65 ans) et dont les ressources sont inférieures à un plafond actualisé chaque année ne peuvent être misent à la porte.
S'il s'avère que le propriétaire est une personne de plus de 65 ans dont les revenus sont inférieurs à ceux de son locataire, cette protection ne prendra bien sûr pas effet et le bail pourra être résilié sans problème.
Pour les locataires qui n'entrent pas dans cette catégorie, il faudra régler le litige en contestant le litige devant le Tribunal d'Instance (désormais nommé Tribunal Judiciaire).
Le non renouvellement de bail pour motif légitime et sérieux
Si le propriétaire semble être dans un rapport assez défavorable face au non renouvellement de bail, c'est avant tout parce que ce n'est aps ce dernier qui risque de se retrouver sans toit en cas de résiliation abusive du bail.
Malgré cela, lorsque le besoin de résilier le bail est important, le propriétaire peut exiger le non renouvellement de bail pour motif légitime et sérieux. Si l'État ne définit pas avec exactitude quels sont ces motifs, on peut distinguer les raisons qui ne concernent pas le locataire :
- Travaux (démolition, rénovation, réhabilitation)
- Récupération du bien par le propriétaire
- Récupération du bien pour la famille du propriétaire
Et celles qui mettent en cause le locataire :
- Utilisation frauduleuse du bien
- Défaut de paiement
- L'absence d'assurance habitation
Quelle est la durée d'un bail de location ?
Comme on a pu le voir plus haut, la durée minimale d'un bail de location est variable selon son utilité (habitation, commercial, etc.) et selon le type de logement (meublé ou vide). Ce que l'on sait moins en revanche c'est que la loi ne prévoit aucune durée de bail maximale.
Tant que le loyer est versé et qu'aucune des deux parties (le propriétaire / bailleur et le locataire) ne s'opposent à la reconduction tacite du bail, celui-ci se poursuit indéfiniment. Toutefois, dès lors qu'une des parties demande (en respectant le cadre juridique en vigueur) le non renouvellement de bail par lettre avec accusé de réception, celui-ci devra prendre fin dès que le préavis se termine.
Comment se passe un renouvellement de bail ?
Si la résiliation d'un bail réclame de se faire aider grâce à une lettre type de non renouvellement de bail pour vente, pour travaux ou juste pour trouver un logement moins cher, le renouvellement du bail ne nécessite aucune démarche particulière.
Le contrat de location d'habitation est un acte sous-seing privé, ce qui veut dire que ce contrat peut être réalisé entre particuliers sans intervention d'un officier de justice. Par opposition à l'acte authentique (validé par un huissier ou un notaire), c'est principalement l'entente amiable entre les deux parties qui dicte les rapports.
Partant de ce postulat, l'État a décidé que le renouvellement de bail serait automatique et tacite. De cette façon, tant que la relation entre le bailleur / propriétaire et le locataire ne s'envenime pas (ou que le besoin ne s'en fait pas ressentir) nul besoin de refaire un nouveau contrat constamment.
Les avis et les commentaires
Mis à jour le 5 Juil, 2023
Matthieu
Rédacteur web - spécialiste énergie
Matthieu est diplômé d'un double master en sociologie/économie. Spécialiste de l'administratif, il rédige sur toutes les démarches liées à l'énergie.
Matthieu est diplômé d'un double master en sociologie/économie. Spécialiste de l'administratif, il rédige sur toutes les démarches liées à l'énergie.
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