Bail de 1 an

Bail de 1 an : les conditions requises

En France, la législation encadrant le droit au logement est particulièrement dense. À ce titre, il est légitime de se demander quelles sont les conditions nécessaires à la création d'un bail de 1 an ?

Ce type de contrat est la norme en ce qui concerne la location meublée. Ceci étant dit il peut concerner une location non meublée, mais il faudra pouvoir justifier de la diminution de la durée du bail de location traditionnel.

Pour permettre d'établir un bail de 1 an renouvelable, la loi distingue plusieurs usages possibles :

Bail de courte durée pour habitation principale ou de vacances ?

Dans l'Hexagone, le bail de 1 an ne peut concerner que les résidences principales (et les baux commerciaux). Il faut savoir que l'on considère comme "principal" le logement qui est habité au moins 8 mois dans l'année par le locataire (consécutifs ou non).

Le bail de courte durée pour location saisonnière ne peut, légalement, excéder les 3 mois. Dans ce cas, un bail de 1 an n’est pas autorisé.

Le bail de location de 1 an renouvelable ?

Il faut bien garder à l'esprit qu'un bail de location est toujours renouvelable (à l'exception du bail étudiant). Qu'on parle d'un bail commercial de 2 ans, d'un bail locatif de 3 ans ou d'un court bail de 1 an, la reconduction est toujours tacite et automatique sauf si l'une des parties s'y oppose.

Ainsi, le bail de 1 an renouvelable est courant en location meublée, parfois sans que les parties en aient pleinement conscience. Même dans le cas où le propriétaire aurait demandé la réduction de la durée du bail d'une location non meublée (en motivant sa demande), il lui est possible d'allonger la durée initiale sous certaines conditions.

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Est-il possible de faire un bail d'un an ?

Comme on a pu l'évoquer plus haut, un bail de 1 an est la norme en ce qui concerne la location meublée. En revanche, ce n'est pas le cas dans une location non meublée.

Si le bien immobilier est loué sans meubles il est quand même possible de faire un bail à durée réduite, mais il s'agit d'une dérogation exceptionnelle et non d'une norme. Pour parvenir à baisser la durée du contrat locatif il faudra prouver qu'une raison familiale ou professionnelle justifie cette diminution.

Le bail de 1 an meublé

Dans une location meublée, la durée du contrat de bail est de 1 an pour les résidences principales. Toutefois, cela constitue un minimum et rien n'empêche le propriétaire / bailleur et le locataire de convenir d'une durée plus longue.

Encore une fois, cette disposition légale ne concerne que les résidences principales. Pour toutes les autres locations meublées, la législation sur le bail de 1 an meublé ne s'applique pas. Ainsi, tout ce qui relève de la résidence secondaire, du logement de fonction ou du pied-à-terre n'implique pas de durée minimale de location.

Le bail de 1 an non meublé

Quand la location concerne un bien non meublé, la législation est très différente de celle de la location meublée. En effet, dans les textes de lois, la durée minimale d'un bail de location meublée est fixée à 3 ans, mais on peut signer un bail pour 4 années ou plus sans problème.

Puisque, dans tous les cas, le locataire est libre d'exprimer son souhait de quitter la location à n'importe quel moment, la création d'un bail de 1 an non meublé concerne essentiellement le propriétaire. Pour que le bail soit réduit, le propriétaire / bailleur doit avoir une raison valable.

Sur le contrat de bail de 1 an, il sera précisé dans le détail l'événement nécessitant la réduction du délai légal. Il peut s'agir, par exemple, d'un départ à la retraite, d'un retour en France, d'un regroupement familial, etc. Il faut savoir que la vente du bien n'est pas une raison valable (d'ailleurs il est possible de vendre un logement déjà loué).

Quelle est la durée minimum d'un bail ?

En France, la durée minimale d'un bail de location sert avant tout à protéger le locataire d'une mise à la porte subite et imprévue. Au-delà de la durée du bail de location, il est également important de se pencher sur la durée minimale du préavis.

Durée d'un bail d'un an meublé

Lorsque le logement possède les équipements nécessaires à la vie courante du locataire, il n'est pas possible de proposer une durée inférieure au bail d'un an meublé. Cependant, le locataire peut mettre fin au contrat quand il le souhaite en respectant un préavis d'un mois. Pour sa part, le propriétaire devra respecter un préavis de 3 mois avant la fin du bail pour signifier au locataire qu'il doit quitter les lieux.

Néanmoins, cela ne s'applique pas à une location étudiante où la durée minimale du bail est de 9 mois. En effet, pour plus de souplesse le contrat de logement étudiant est là pour s'adapter à la durée d'une année scolaire.

Le bail 1 an non meublé : préavis et durée

En règle générale pour un logement non meublé dont le bail dure 3 ans, le locataire doit respecter un préavis de 3 mois tandis que pour le bailleur, il s'étend sur 6 mois. Cette durée est la même avec un bail 1 an non meublé avec préavis classique.

Liste de la durée classique des baux de location

Quand peut-on mettre fin à un bail de location ?

La fin d'un bail de 1 an ou de plus longtemps ne se fait pas de la même façon selon qu'on soit locataire ou propriétaire. Effectivement, bien que le document à transmettre soit le même, la période pour résilier le contrat et la durée du préavis sont variables.

Comment faire la résiliation d'un bail de 1 an ?

Comme on a pu l'expliquer précédemment, pour le locataire, la période de résiliation du bail de 1 an n'est pas un problème puisqu'il peut le faire à n'importe quel moment.

Le propriétaire doit par contre attendre que le contrat de bail arrive à échéance pour demander au locataire de quitter les lieux. Une fois qu'on sait cela, la méthode de résiliation est très simple puisqu'il suffit de :

1. Rédiger une lettre de résiliation transmise par courrier avec accusé réception
2. Confier la lettre en main propre contre signature ou récépissé
3. Mandater un huissier (uniquement en cas de litige)

Bail de 1 an et préavis diminué

De même que la durée du contrat de location peut être diminuée, il est également possible de louer un bien non meublé avec un bail de 1 an au préavis réduit à 1 mois pour le locataire.

Durée du préavis selon le type de location

Il est possible de réduire le préavis d'un logement vide si le locataire peut prouver que le logement se situe en zone tendue (une zone où la demande de logement est disproportionnée par rapport à l'offre ce qui produit une flambée des prix). Dans un tel cas, la durée du préavis pour le locataire sera la même que pour une location meublée (1 mois). On peut vérifier la situation de sa zone d'habitation en suivant ce lien.

Comment renouveler un bail de location ?

Quand on ne connait pas bien le droit au logement, il n'est pas évident de savoir comment se renouvelle un bail de location. Ce qui est important, ce n'est pas de savoir si on a un bail de 1 an, de 2 ans, de 3 ans, etc. Mais il s'agit plutôt de connaître les spécificités du renouvellement selon le type de location.

Renouveler un bail de location d'habitation

Dans le cas le plus simple, le bail de location concerne un lieu d'habitation. Dès lors, le renouvellement du contrat est automatique et tacite. Tant que les deux parties (propriétaire et bailleur) n'en expriment pas clairement le souhait le bail ne prend pas fin. Il est bon de noter que le renouvellement se fait pour 3 ans pour une location vide et 1 an pour un logement meublé.

Si l'habitation meublée était sous le coup d'un bail de 1 an, il est possible de renouveler le bail pour une année supplémentaire si l'événement poussant le propriétaire à récupérer le logement n'a pas encore eu lieu.

Bail commercial de 1 an : un cas particulier

En temps normal, un bail commercial dure 9 ans et se renouvelle comme un bail d'habitation classique. Pourtant, il est possible de réaliser un bail commercial de 1 an, mais dans ce cas on parle de bail dérogatoire.

Ce type de bail commercial de courte durée (d'un maximum de 3 ans) est à destination des commerçants débutant qui ne souhaitent pas être engagés sur le long terme et leur permet de payer un loyer moins élevé.

Cependant, le bail dérogatoire est non renouvelable. À la fin du bail, le locataire a donc l'obligation de quitter le local. Effectivement, ce type de bail n'étant pas un bail commercial à proprement parler il ne donne pas accès à la reconduction automatique pendant 9 ans.

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