Le prêt immobilier : les révolutions pour 2022

Le marché de l’immobilier évolue en 2022 et le prêt immobilier lui aussi. Entre nouvelles réglementations, créations d’aides de l’État, prolongations de mesures existantes et avancées énergétiques, voici un tour d’horizon de tout ce qui va changer cette année.

Les nouvelles mesures du HCSF

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a établi les restrictions obligatoires pour les banques avec entrée en vigueur à date du 1^er janvier 2022. Dans un souci de prévenir les situations de surendettement des ménages, les établissements financiers doivent dorénavant limiter la durée de l’emprunt immobilier à 25 ans pour un taux d’endettement ne dépassant pas 35 % sous peine de sanctions gouvernementales. Si la règle se veut stricte, les banques possèdent toutefois une largesse de 20 % des dossiers qui peuvent échapper à ces règles. Comme il est d’adage, l’exception fait la règle.

Dans ce contexte où les conditions d’octroi des crédits immobiliers se durcissent, l’accompagnement d’un courtier immobilier expert s’avère être un atout de choix pour défendre son projet d’acquisition d’un logement et décrocher le taux de crédit le plus avantageux.

Vers une suppression définitive de la taxe d’habitation

Les mesures évoluent progressivement et l’horizon tend vers une suppression totale de la taxe foncière. 2022 marque l’année de cette judicieuse résolution où les propriétaires imposés bénéficieront d’une exonération de 65 % et d’une disparition progressive de cette taxe pour 2023.

A noter cependant que cette absence d’impôt foncier ne s’appliquera que dans le cadre des résidences principales. Les résidences secondaires devront toujours se plier à cette taxe dans l’optique de libérer les logements non occupés dans les secteurs  très touristiques.

Les mesures sur le PTZ, éco-PTZ et loi Pinel

Si le gouvernement avait annoncé le changement de ces dispositifs au cours de l’année, notamment sur les conditions d’éligibilité à ces aides, il a finalement révisé sa politique. La loi Pinel et le prêt à taux zéro sont prolongés en 2022. Le PTZ se maintient jusqu’en 2023 tandis que la loi Pinel s’étend jusqu’en 2024.

Quant à l’éco-PTZ qui devait trouver sa finalité en décembre 2021, il se voit reconduit jusqu’à fin 2023. La révision de ce prêt instaure également une hausse du plafond du prêt à 50 000 € au lieu des 30 000 € pendant que la période possible de remboursement s’étire à 20 ans au lieu de la limite de 15 ans initiale. Une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs !

Le dispositif « Louer abordable » prend un nouveau cap

Ce dispositif, peu séduisant jusqu’alors, revient sur le devant de la scène avec un nouveau look. Rappelons que « Louer abordable » consiste en une réduction fiscale en accord avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour tous les bailleurs qui s’engagent à louer à des loyers inférieurs aux prix du marché de la location. L’idée est simple : plus l’effort fourni par le bailleur est important, plus le geste fiscal l’est en conséquence. Pour inciter les bailleurs à s’armer de ce dispositif, l’État redéfinit le zonage qui réduisait les espaces de réduction fiscale de manière inégalitaire. A présent, les plafonds de loyers sont estimés selon le prix réel observé du marché locatif local.

Autre changement, les bailleurs ont maintenant la possibilité de réévaluer le montant de leur loyer entre deux locataires. L’uniformisation du dispositif est prévue sur 6 ans. Un véritable avantage pour les bailleurs qui pourraient retrouver quelque grâce au dispositif « Louer abordable ».

Un pas de plus vers la révolution écologique

Les actions gouvernementales commencent enfin à poindre et 2022 amorce le début de la transition écologique. Ainsi, réglementations et nouveaux dispositifs voient le jour pour des logements à la consommation énergétique plus responsable.

Évolution du dispositif aidé MaPrimeRénov’

Depuis 2020, l’État octroie une prime financée par l’Anah pour tous les propriétaires, copropriétaires, occupants ou bailleurs qui désireraient se lancer dans des travaux de rénovation énergétique (équipements et travaux de chauffage, d’isolation, de ventilation, etc.) Cette aide appelée MaPrimeRénov’ décernée à la fin des travaux est estimée à un montant qui correspond aux revenus du foyer et la nature des travaux.

De nouvelles conditions ont été ajoutées quant à l’attribution de cette prime gouvernementale :

• L’ancienneté du logement doit être d’au moins 15 ans et non plus 2 ans comme cela était le cas, exception faite des chaudières fonctionnant au fioul ;
• Le logement doit être occupé à titre de résidence principale au moins 8 mois par an au lieu de 6 mois initialement.

La vie dure aux passoires thermiques

Dans l’optique d’encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, tous les logements dits « énergivores » ou « passoires thermiques » seront soumis à de nouvelles règles rendant leur location ou leur vente plus difficile. En plus du diagnostic énergétique, un audit complet de l’habitation devra être fourni pour les logements de classe F ou G. Une contrainte permettant de faire l’inventaire complet de tous les travaux nécessaires, de l’estimation des coûts et des aides financières disponibles afin de payer la rénovation de ces mauvais élèves. La règle est amenée à évoluer, concernant les classes E d’ici 2025 et D d’ici 2034.

Les dispositions se durcissent dans les logements classés F et G qui ne peuvent plus être soumis à la hausse des loyers de location. A l’avenir, ils ne seront plus proposés à la location en l’absence de travaux de rénovation. Il en sera de même pour les classes G en 2025, F en 2028 et E en 2034).

Le chauffage au gaz interdit pour les maisons neuves

Gare à ceux qui déposent une demande de permis de construire après le 1^er janvier 2022 ! Les maisons individuelles n’ont plus le droit d’être chauffées au gaz. Reste toutefois une tolérance pour les chaudières au gaz alternatives.

En ce qui concerne les chauffages au fioul, à partir de juillet 2022, aucune tolérance ne sera admise, que ce soit pour les logements neufs ou anciens. Il sera donc impossible d’en installer une.

Création du service France Rénov’

Vous êtes perdus entre toutes ces informations ? Pas de panique ! Dans ce même souci de limiter les habitations énergivores et d’épauler les citoyens, le gouvernement lance le dispositif France Renov’. Ce service permet aux propriétaires et locataires d’être conseillés et accompagnés pas à pas par un guide Rénov’ qui saura proposer les aides financières adéquates et orienter au mieux le projet de rénovation.

Les petits grands changements de l’immobilier…

Au cœur de tous ces changements et ces nouveautés, d’autres aménagements sont prévus au cœur du monde de l’immobilier. Voici les plus importants.

L’encadrements des loyers gagne du terrain

L’encadrement des loyers consiste à établir un plafond sur les montants des loyers et à imposer des règles aux bailleurs afin que les biens proposés à la location ne soient pas trop onéreux dans les zones tendues, soit à forte demande locative. L’augmentation d’un loyer ne pourra être justifiée que par des aménagements significatifs en vue d’améliorer le logement (nouveaux équipements, confort, etc.)

Si cette réglementation ne concernait jusqu’ici que Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, l’encadrement s’étend désormais à Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Et d’ici la fin de l’année, les villes de Bordeaux et Montpellier devrait s’y soumettre également.

Expertise obligatoire pour le crédit hypothécaire

Le prêt hypothécaire va désormais réclamer une expertise immobilière de la part des banques. Si le calcul du montant prêté se basait jusqu’alors sur le prix d’achat, l’expertise permettra dorénavant de s’accorder sur la valeur objective du bien pour une estimation de prêt plus juste.

Demande de permis de construire en ligne

Ce ne sont guère les démarches administratives qui manquent à accomplir dans le cadre d’une construction. Entre toutes ces procédures, facile de s’y perdre ! C’est pourquoi les futurs hardis qui souhaitent construire seront heureux d’apprendre que la demande de permis de construire peut désormais se faire en ligne !

Signature électronique des baux de location garantie

L’acte de cautionnement ne sera plus une épreuve pour les généreux et courageux cautionnaire. A présent, il est possible de signer l’acte de cautionnement à distance et de manière électronique. Un gain de temps considérable dans des démarches de location qui nécessitent parfois de la rapidité.