Loi Pinel : quels changements pour ces prochaines années ?

Entré en vigueur en 2014, le dispositif Pinel sera supprimé le 31 décembre 2024. Entre-temps, il va connaître certaines évolutions, et le gouvernement réfléchit déjà au dispositif qui lui succédera. Quelles sont les modifications prévues pour la loi Pinel pour les années à venir ?

Comment fonctionne la loi Pinel en 2021 ?

Avant de se pencher sur les changements à venir pour l’investissement Pinel, il convient de se rappeler le fonctionnement actuel de ce dispositif. La loi Pinel est un placement immobilier de type locatif. Cela signifie que son fonctionnement repose sur l’achat d’un bien immobilier et sa mise en location.

Lorsque vous investissez en Pinel, vous recevez donc des revenus locatifs, mais pas seulement ! En effet, vous avez également le droit à une réduction de votre impôt sur le revenu. Le taux de réduction dont vous bénéficiez varie en fonction du nombre d’années pendant lesquelles vous louez votre logement :

• 12 % pour une mise en location de 6 ans ;
• 18 % pour une mise en location de 9 ans ;
• 21 % pour une mise en location de 12 ans.

De nouveaux taux de réduction dès 2023

Quel avantage fiscal en 2023 et 2024 ?

À partir du 1er janvier 2023, la réduction d’impôt accordée aux investisseurs en Pinel va baisser. En effet, les taux de réduction vont passer à 10,5 % pour un bien loué pendant 6 ans, 15 % pour une location de 9 ans et 17,5 % pour une mise en location durant 12 ans. En 2024, rebelote : l'avantage fiscal accordé dans le cadre d’un placement immobilier Pinel va à nouveau être revu à la baisse, avec des taux atteignant respectivement 12 et 14 % pour des locations de 6, 9 et 12 ans.

Ces nouveaux taux pourraient décourager plus d’un investisseur, mais le gouvernement a prévu le coup ! Sous certaines conditions, il sera possible de conserver l’avantage fiscal actuel jusqu’en 2024.

Comment échapper aux nouveaux taux ?

Certains investisseurs vont avoir la possibilité de continuer à bénéficier des taux actuels même après l’entrée en vigueur des nouvelles réductions Pinel. Pour faire partie des heureux élus, il est impératif que votre bien immobilier respecte des normes de performances énergétiques définies par le gouvernement.

Avec cette exception, l’objectif est simple : encourager les investisseurs à prendre en compte les enjeux écologiques dans leur placement et à se tourner vers des logements plus verts. L’exécutif souhaite donner plus d’importance aux exigences environnementales actuelles dans le dispositif Pinel dans le but de s’aligner avec la réglementation environnementale des bâtiments neufs (RE2020), en renforçant les critères d’isolation des biens neufs notamment.

Qu’en est-il des loyers des locations Pinel ?

Une refonte des plafonnements des loyers appliqués dans les appartements loués en Pinel était prévue. La raison ? Comme indiqué dans le texte de la loi Pinel, les biens sont réservés aux foyers modestes et sont donc loués à des prix inférieurs à ceux du marché, mais en dépit de ces critères clés du dispositif certains logements Pinel sont loués à des prix supérieurs au marché immobilier local.

Néanmoins, le projet de refonte des loyers Pinel a pour l’instant été mis de côté. Il reviendra au cœur du débat lorsque le nouveau dispositif succédant au Pinel entrera en vigueur.

Un nouveau dispositif : le Super Pinel

Le successeur de la loi Pinel

La loi Pinel est vouée à disparaître en 2024, mais Emmanuelle Wargon, la ministre du Logement, a d’ores et déjà annoncé l’arrivée de son remplaçant. Il s’agit du Super Pinel, qui deviendra accessible dès 2023. Les deux dispositifs devront donc cohabiter jusqu’à la disparition du Pinel en 2024. 

Comme l’a indiqué Emmanuelle Wargon le 31 août dernier, un projet de décret est actuellement en cours. Le but du gouvernement est de définir au plus vite les bases de ce nouveau dispositif afin de s’assurer que l’accompagnement des promoteurs immobiliers, des constructeurs et également des futurs propriétaires-bailleurs soit optimal. Le Super Pinel va également être pensé pour être aussi avantageux pour les investisseurs que pour les locataires.

Quels critères pour investir en Super Pinel ?

Si vous souhaitez opter pour un investissement locatif en Super Pinel, il vous faudra respecter des critères environnementaux mais également des standards concernant la qualité d’usage du bien tels que la diminution de la surface des chambres, la baisse de la hauteur sous plafond du bien ainsi que sa luminosité. D’autres conditions restent à définir sur la base des conclusions de François Leclercq, architecte urbaniste, et de Laurent Girometti, qui est le directeur général d’Epamarne.
En parallèle de ces critères supplémentaires, le Super Pinel devrait se baser sur le fonctionnement de la loi Pinel actuelle. Il ne sera donc possible d’investir que dans certaines zones du territoires, avec un zonage basé sur la tension locative des différentes agglomérations. Par ailleurs, les loyers resteront plafonnés, tout comme les ressources des foyers éligibles à une location en Pinel.