Immobilier : bilan 2021 et perspectives 2022

La crise sanitaire, des mesures contraignantes et leurs conséquences sur l’économie auraient pu impacter lourdement le marché de l’immobilier français en 2021. Toutefois, celui-ci a su rester dynamique avec un volume de transactions record. La repise d’après confinements 2020 a continué sur sa lancée avec une augmentation des financements, mais également des prix.
Dans ces conditions, que peut-on attendre de 2022 sur le marché de l’immobilier ?

2021 : un marché de l’immobilier dynamique malgré les contraintes

En 2021, le nombre de transactions a été estimé à 1 182 000* ventes, contre 1 067 000* en 2019 – 2020 ayant à peine atteint 1 024 000* du fait de l’impact de la crise.

Cette augmentation du nombre de ventes en a surpris plus d’un et son origine aussi. En effet, elle est en majeure partie due aux villes moyennes, aux périphéries des grandes villes et zones rurales, avec des montants moyens des ventes s’élevant à 267 524 € pour les maisons et 227 897 € pour les appartements.

De même les prix ont fortement augmenté, mais de manière très inégale sur l’ensemble du territoire. La hausse globale s’élève à + 7 %. Si les grandes villes où le m² est déjà le plus cher (comme Paris) ont vu une légère augmentation, ce sont les stations balnéaires (+12,2 %) et les villes moyennes (+8,4 %*) qui ont observé la plus forte croissance.

Cette augmentation est soutenue par des taux d’intérêts très bas, mais elle pointe aussi les nouvelles attentes des Français : ce sont les prix des maisons qui ont augmenté, du fait d’une plus forte demande. Avant la crise sanitaire, c’était depuis des années Paris qui voyait ses prix au m² augmenter fortement. Depuis 2020, on observe un revirement, avec des prix parisiens qui stagnent, même si ceux-ci restent les plus élevés du territoire, alors que les prix de plus petites agglomérations offrant un meilleur confort de vie s’envolent.

*Chiffres de la FNAIM.

2021 est également durant laquelle le HCSF a rendu contraignantes ses mesures destinées à la protection des emprunteurs souscrivant des crédits immobiliers. Les deux règles phares sont la limite du remboursement à 25 ans (27 ans pour le neuf) et le plafond de taux d’endettement à 33 % (35 % pour les revenus les plus élevés), avec une faible marge de manœuvre accordée aux banques.

Ces contraintes conjuguées à une augmentation record des prix auraient eu pour conséquence d’entraver l’achat de bien immobilier chez les jeunes actifs, les banques demandant un apport plus important pour diminuer les risques d’un crédit immobilier souscrit à un taux faible. Cette tendance reste néanmoins à confirmer.

2022 : une année de transition ?

Sans aucune surprise les règles encadrant les crédits immobiliers rendues contraignantes en 2021 le resteront en 2022. Le Haut Conseil de Stabilité Financière, présidé par le ministre de l’Economie Bruno Le Maire, a en effet dressé un bilan positif de leur mise en œuvre.

La remontée attendue des taux d’intérêts, dont les premiers signes commencent à être observés, qui viendrait s’ajouter aux prix élevés et aux règles restrictives du HCSF devraient provoquer un ralentissement du marché en 2022.

Ce sera d’autant plus vrai pour le secteur du neuf. La hausse du prix des matières premières, ainsi que du coût de production liée aux mesures sanitaires et la mise en œuvre de la Réglementation Environnementale 2020, les mises en chantiers pourraient continuer de baisser comme elles l’ont fait en 2021. On notera néanmoins la prolongation du dispositif loi Pinel jusqu’en décembre 2022 qui pourrait néanmoins inciter certains investisseurs à acheter dans le neuf.

En revanche, on notera les différentes aides de l’Etat aux travaux de rénovation énergétique. L’année 2022 sera donc peut-être plus celle de la revalorisation de l’habitat, avec pour priorité un certain confort de vie alliée d’efforts pour l’environnement.

Notre conseil si vous avez un projet d’achat de bien immobilier pour 2022.

Gardez à l’esprit que de nombreux frais et certaines caractéristiques des crédits immobiliers sont négociables. En outre, un dossier bien ficelé bien présenté est une excellente base pour négocier le financement aux meilleures conditions. Pour ce faire, l’idéal reste de mettre les banques en concurrence.

Comme vous comparez les offres d’énergie, de téléphonie ou de fournisseur d’accès internet, vous devez comparer les offres de crédits de plusieurs banques et négocier les caractéristiques de celui-ci : taux d’intérêts, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé, assurance emprunteur…

Toutefois ce processus peut être complexe et chronophage, alors pour vous donner les meilleures chances, faites appel à un courtier. Vous aurez un seul interlocuteur qui vous aidera à monter un dossier complet, avec tous les justificatifs nécessaires, et qui négociera pour auprès de plusieurs banques les meilleures offres de prêt immobilier.

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