Comment renégocier votre prêt immobilier ?

Face à la baisse importante des taux d'intérêts accordés aux emprunteurs ces dernières années, de nombreux propriétaires tentent de faire baisser leurs mensualités de crédit immobilier en négociant de nouvelles conditions avec leur banque ou d'autres organismes. Mais quelles sont les conditions et points d'attention avant de vous engager dans cette démarche ?

Pourquoi renégocier son prêt immobilier ?

En 2011, la moyenne du taux d'intérêt s'élevait à 4.3% sur 20 ans contre 1.0% actuellement. La chute des taux immobiliers présente une opportunité unique pour tous les emprunteurs ayant réalisé une acquisition des années en arrière. Cette situation financière historique est une opportunité pour baisser drastiquement le montant de son crédit en accord avec son organisme financier.

La renégociation auprès de son organisme (souvent une banque de réseau) est ouverte à tous sans conditions : il faudra seulement convaincre votre banquier avec des arguments solides et faire jouer la concurrence.

Exemple de renégociation d’un crédit immobilier :

→ Le capital restant dû du crédit est de 100 000 € pour une durée restante de 15 ans. Le taux actuel du crédit est de 3.0 %, soit une échéance (hors assurance) de 657 € par mois.

→ Pour la renégociation, les conditions obtenues sur la même durée sont de 1.3 %. La nouvelle mensualité est donc de 579 €. Des frais d’avenant (dossier) sont appliqués pour un montant de 500 €.

→ L’économie totale est alors de 13.540 €, selon le calcul suivant : [(657 € – 579 €) x 180 mois] – 500 = 13.540 €

Attention à ne pas confondre la renégociation de crédit avec le rachat de crédit : cette dernière opération consiste à faire racheter votre prêt par un établissement concurrent.

Quand renégocier son prêt immobilier ?

La renégociation n'est pas toujours avantageuse ou utile suivant l'ancienneté de votre contrat. En règle générale, les emprunteurs possèdent un prêt classique à taux fixe dont chaque échéance comprend une partie du capital souscrit à laquelle s’ajoute une part des intérêts. Les premières mensualités prennent en compte une grosse part des intérêts dont le montant diminue progressivement au fil des années pour ne laisser place qu'au capital emprunté. Résultat : si vous souhaitez négocier sur un contrat proche de son échéance, vous n'aurez aucun avantage financier et pire, vous pourrez payer des pénalités. Il est donc intéressant de renégocier son prêt le plus tôt possible, lorsqu'il est dans le premier tiers voire la moitié de sa durée totale.

Par ailleurs, le différentiel du taux de votre contrat avec le taux actuel du marché doit être suffisamment élevé pour que la banque vous accorde une remise et que vous soyez gagnant vis-à-vis des frais engendrés. En règle générale, une renégociation est effective au-delà de 0.7% pour les prêts longue durée ou 1.0% pour les prêts de moyenne durée.

Enfin, la somme empruntée va rentrer en jeu pour la renégociation. Si la somme est faible, l'opération ne sera pas bénéfique. En règle générale, misez sur une renégociation à partir de 50.000€ de capital restant.

Quels sont les frais et pénalités d'une renégociation de prêt ?

Le réaménagement du prêt peut engendrer des frais qu'il faut considérer dans son calcul. Tous ces frais sont bien sûr à négocier avec votre banquier lors de l'entretien, en faisant jouer la concurrence.

Frais de dossier

En fonction de votre profil et votre engagement, la banque peut vous imposer des frais de dossier (aussi appelés frais d'avenant) dûs à la restructuration du dossier de prêt. En générale, le montant est un forfait (de 100€ à 500€ en moyenne) ou un pourcentage sur le capital restant dû (env. 1.0%). 

Frais de garantie

Comme vous générez un nouveau contrat, des frais de garantie sont automatiquement générés.  Ces frais représentent entre 1.0% et 4.0% du capital restant mais dépendent du type de garantie choisie (hypothèque ou caution). La garantie hypothécaire est la plus chère car elle nécessite l'intervention d'un notaire. La deuxième est plus avantageuse financièrement et vous pouvez nantir un placement financier pour la garantie. 

Pénalités de remboursement anticipé

La loi Scrivener fixe un montant maximum pour ces frais : ils correspondent à 3 % du capital restant dû, plafonné à 6 mois d’intérêts. Cependant, si vous restez dans le même établissement bancaire, celui-ci pourra supprimer ces frais en le traitant comme un avenant d'un mouvement financier interne. Privilégiez donc une renégociation dans votre établissement actuel en premier lieu.

Nos conseils pour bien renégocier votre prêt

Afin de bien préparer votre renégociation, voici quelques astuces pour réussir votre entretien :

Faire jouer la concurrence

Si votre banquier ne vous autorise pas la renégociation, adressez la carte de la concurrence pour faire pression. Le marché est rude et les banques ne souhaitent pas la perte de clients fidèles. Faites le tour des concurrents avant l'entretien pour apporter des preuves formelles de conditions plus avantageuses sur lesquelles votre banquier pourrait se reposer.

Soignez votre profil

Lors de votre premier prêt, vous avez dû soigner votre dossier pour qu'il soit accepté. Faites en de même pour la renégociation en forçant sur le sérieux de votre profil et en apportant les pièces justificatives demandées, à savoir : les derniers relevés de compte, les derniers bulletins de paie, votre avis d'imposition, vos placements financiers et un questionnaire médical si demandé.

Ne négociez pas trop vite

Si votre prêt a moins de 2 ans, le bénéfice de la renégociation sera nul. Attendez de passer ce délai pour lancer l'opération auprès de votre banque. D'autant plus que les écarts de taux sur les courtes durées ne sont pas assez significatifs pour être gagnant.

Conservez les mêmes mensualités

Même si votre taux diminue, tentez de conserver le montant des mensualités. Vous pourrez ainsi amortir plus vite votre prêt sans risque financier. Il est d'ailleurs plus avantageux d'avoir une mensualité élevée avec une durée courte que l'inverse.