Combien pouvez-vous emprunter ?

Vous avez un projet d’achat immobilier ? Avant même de démarrer vos recherches, vous devez vous poser la question : combien pouvez-vous emprunter ? La somme que les établissements bancaires accepteront de vous prêter, c’est-à-dire votre capacité d’emprunt, dépend de nombreux critères. On vous en dit plus pour comprendre les mécanismes. 

Comprendre la notion de capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt et le taux d’endettement sont deux critères fondamentaux pour savoir combien vous pouvez emprunter. 

La capacité d’emprunt correspond à la somme maximale que vous êtes à même d’emprunter avec un prêt immobilier. C’est en fait le montant que vous êtes à même de rembourser chaque mois. 

Votre capacité d’emprunt dépend du taux d’endettement. Celui-ci se calcule en rapportant le total de vos charges mensuelles au total de vos revenus. La liste de vos charges correspond en fait à la totalité de vos mensualités, (futur crédit immobilier et autres emprunts en cours). Le taux d’endettement maximum pour l’acquisition d’une résidence principale a été récemment revu à la hausse à 35 %, par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF, l'instance officielle qui régule le crédit en France). Par exemple, si les revenus mensuels de votre ménage se montent à 4 000 € et que vous consacrez 400 € à des remboursements de prêts à la consommation, alors votre capacité d'endettement sera calculée sur 3 600 €. Et votre mensualité de crédit immobilier ne pourra pas excéder les 1 200 €.

Emprunt immobilier : les autres critères qui comptent  

Pour définir combien vous pouvez emprunter, l’établissement bancaire se base sur toute une série d’autres critères : 

• le reste à vivre, autrement dit ce qu’il reste sur votre compte en banque, pour assurer vos dépenses mensuelles, une fois la mensualité de prêt payée ; 
• le saut de charges : si vous êtes locataire, il s’agit de l’effort supplémentaire que vous devrez consentir pour rembourser la mensualité, par rapport à votre loyer actuel ; 
• votre situation professionnelle ; 
• les finances personnelles ; 
• votre épargne résiduelle… 

Comprendre le coût du crédit immobilier

Pour connaître votre capacité d’emprunt et l’enveloppe financière dont vous pourriez bénéficier avec l’obtention d’un crédit immobilier, le plus facile est d’utiliser un simulateur d'emprunt immobilier. 

Pour comprendre ce qui se cache derrière ces simulations en ligne, sachez qu’elles intègrent directement le taux d’intérêt moyen du moment auquel vous pourriez emprunter. Ce taux dépend des taux directeurs de la BCE (Banque Centrale Européenne), de la marge commerciale de l’établissement financier, de votre profil emprunteur et de la durée totale du crédit. Plus la durée de votre emprunt est longue, plus les taux seront élevés.

Le coût total du crédit dépend aussi de l’assurance pour votre assurance de prêt immobilier. 

Utiliser les comparateurs de prêt en ligne

Utiliser un simulateur d’emprunt immobilier en ligne est idéal pour savoir combien vous pouvez emprunter. Les simulations sur Internet vous permettent de multiplier les hypothèses et d’intégrer d’autres éléments essentiels à votre projet immobilier : 

• simuler l’assurance de prêt immobilier : l’assurance du prêt permet de couvrir le remboursement des échéances de votre prêt immobilier en cas d’impayés, et augmente le coût de votre emprunt. Il est donc essentiel de simuler ces coûts additionnels. 
• simuler les frais de notaire : ils représentent aussi des frais annexes non négligeables. Pour estimer le budget de votre projet immobilier au plus juste, il est indispensable de connaître ces frais.
• simuler le prêt à taux zéro (PTZ) : le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt aidé car il est accordé sans remboursement d’intérêts. Il est réservé aux primo-accédants, pour aider à financer l’achat de sa résidence principale. L’éligibilité est soumise à un certain nombre de conditions.