Pourquoi acheter en viager ? Avis, démarches et conseils

Acheter en viager : comment ça marche ?

Acheter en viager, c’est quoi ? Le principe du viager est d’acquérir un bien immobilier à un prix initial peu élevé, mais de verser au vendeur une rente à vie (ou du moins, pendant un certain temps) en contrepartie de ce coût d’achat réduit.

Il y a trois possibilités d’achat immobilier en viager, chacune disposant de son propre fonctionnement :

1. Acheter en viager libre : l’acquéreur dispose du logement dès la conclusion de la vente ;
2. Acheter en viager occupé : le vendeur reste dans le logement autant de temps qu’il le veut. L’acquéreur bénéficie d’une décote d’occupation, en contrepartie du fait qu’il ne puisse pas profiter du logement ;
3. Acheter en viager à terme : l’acquéreur et le vendeur décident d’un commun accord combien de temps la rente durera, mais l’acquéreur ne dispose du logement qu’au décès du vendeur.

Qui peut acheter en viager ?

Dans le cas d’une vente en viager, le débirentier (acheteur) doit répondre aux critères suivants :

• être majeur ;
• être en bonne santé physique et mentale ;
• avoir au minimum vingt ans de moins que le crédirentier (vendeur).

Ainsi, s’il n’est pas nécessaire d’acheter en viager quand on est jeune, il ne faut néanmoins pas le faire trop tard du fait des vingt ans d’écart requis entre le crédirentier et le débirentier.

Qui détermine le prix d’un bien vendu en viager ?

Comme expliqué précédemment, le prix d’un bien immobilier vendu en viager est composé du « bouquet », somme versée comptant à la signature de l’acte de vente, et de la rente.

Le prix du bouquet est généralement de 30% de la valeur totale du bien ; ce pourcentage est cependant susceptible de changer, puisque le prix est fixé librement par le crédirentier.

Quant à la rente du viager, son calcul est effectué par le notaire en prenant en compte les critères suivants :

• âge et espérance de vie du crédirentier ;
• valeur du bien ;
• loyers qu’il percevrait si le logement était loué.

Ces rentes peuvent être mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Leur montant peut néanmoins être soumis à une clause d’indexation, afin qu’il puisse être automatiquement révisé en fonction d’un critère décidé par les parties et mentionné dans l’acte de vente.

Acheter en viager : quelles conséquences pour les héritiers ?

Vendre en viager avec des héritiers a, bien entendu, des conséquences sur ces derniers : le bien immobilier vendu ne fait plus partie du patrimoine qu’ils dont ils hériteront.

Cependant, même si cela est plus rarement évoqué, il y a également des conséquences sur les héritiers de l’acquéreur : si ce dernier vient à décéder avant le crédirentier, ils devront lui succéder quant au paiement de la rente – sauf dans les cas suivants :

• si le débirentier avait souscrit une assurance-décès ;
• s’ils décident de renoncer à leur héritage ;
• s’ils revendent le viager.

Pourquoi acheter en viager ?

La vente en viager comporte des avantages et des inconvénients, tant pour l’acquéreur que pour le vendeur.

Ainsi, acheter en viager permet à des personnes qui n’auraient pas pu investir dans l’immobilier autrement de se constituer un patrimoine immobilier sans forcément avoir besoin de passer par un crédit.

Cela permet également à des personnes dont la retraite est limitée d’avoir la certitude qu’ils pourront toujours rester chez eux ou d’assurer les frais engendrés par leur maison de retraite.

Cependant, le débirentier prend le risque de voir le paiement de ses rentes durer plus longtemps que prévu, et donc de ne pas rentrer dans ses frais. L’opération peut alors s’avérer bien moins intéressante que prévu.

Le crédirentier, quant à lui, ne s’expose pas au risque d’un mauvais investissement ; en revanche, il pourrait tomber sur un mauvais payeur et voir ses rentes versées irrégulièrement – ou pire encore, impayées.

Pour résumer, voici les avantages et les inconvénients potentiels du viager pour le vendeur et l’acquéreur :

Oui, comme indiqué sur cette page, une part du montant des rentes viagères est soumis à l’impôt sur le revenu. Plus le crédirentier est âgé au premier versement, moins la part imposable de la rente est élevée :

• plus de 69 ans : 30%
• 60-69 ans : 40%
• 50-59 ans : 50%
• moins de 50 ans : 70%

Acheter en viager : quels frais sont à ma charge ?

Une fois le logement acheté, le débirentier (acquéreur) doit prendre à sa charge certains frais. Ils diffèrent selon le type de viager :

• vente en viager occupé avec usufruit : les grosses réparations ;
• vente en viager occupé avec droit d’usage : taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sauf accord contraire figurant sur l’acte de vente. Ce dernier doit également prévoir la répartition les frais liés aux réparations, travaux et autres charges.
• vente en viager libre : toutes les charges, l’entretien et les réparations.

Acheter en viager : à quoi doit-on faire attention ?

Ce type d’achat peut représenter une transaction intéressante, à condition de veiller à certains éléments. Voici nos conseils pour acheter en viager :

1. Pour davantage de sécurité, privilégiez une vente en viager avec un bouquet plus cher moyennant des rentes moins élevées ;
2. Veillez à bien disposer des ressources financières pour payer la rente au crédirentier ;
3. Prévoyez une marge de manœuvre quant à la longévité du crédirentier ;
4. N’oubliez pas que vous devrez supporter certaines charges : les grosses réparations notamment, qui peuvent représenter des sommes très importantes. Soyez donc très vigilant sur l’état du bien que vous achetez !

Quelles précautions le crédirentier doit-il prendre ?

De son côté, le vendeur doit s’assurer d’avoir pris toutes les dispositions nécessaires, notamment concernant son ou sa conjoint(e).

Il est notamment possible d’opter pour une rente viagère « réversible » : au décès du vendeur, la rente ne s’arrête pas. Elle est alors versée au bénéficiaire de son choix.

Une telle rente met à l’abri ses proches, néanmoins il faut garder à l’esprit que la rente réversible est moins importante qu’une rente simple. La différence dépend de l’âge du bénéficiaire choisi et du taux de réversion, qui peut aller jusqu’à 100% de la rente initiale.

Est-il intéressant d’acheter en viager ?

Concernant l’intérêt d’acheter en viager, les avis divergent. Beaucoup y voient une opportunité d’acheter un bien à prix réduit et d’éviter de devoir solliciter un emprunt bancaire qu’ils peineraient à obtenir. De plus, la gestion locative nulle qu’un tel investissement requiert n’est pas pour déplaire aux débirentiers d’une propriété en viager.

Néanmoins, sur les forums, acheter en viager est également souvent présenté comme une fausse bonne idée : l’allongement de la longévité des Français rend, selon les consommateurs, l’investissement risqué.

Car en effet, si certains évoquent la possibilité de transformer un viager occupé en viager libre (chose assez courante lorsque le vendeur emménage en maison de retraite), cela est bien évidemment soumis à l’acceptation de crédirentier.

Or, certains se sont heurtés à un refus de procéder à cette transformation de la part du vendeur, et se plaignent donc de ne pas pouvoir occuper ou louer le logement alors que le crédirentier en est lui-même parti.

En savoir plus :

Pour plus d’informations sur les investissements immobiliers, vous pouvez lire les articles suivants :

• Est-il préférable d’acheter ou de louer ?
• Acheter neuf
• Le premier achat immobilier
• Faire son estimation appartement ou maison
• Tout savoir sur les frais de notaire
• Achat immobilier : la check-list des éléments indispensables à vérifier
• La TVA immobilière
• Acheter un bien immobilier en étant pacsé

FAQ

❓ Que se passe-t-il si le débirentier décède avant le crédirentier ?

Ce cas de figure est rare, mais il existe. Dans ce cas, les héritiers héritent bien entendu du bien acheté par leur ascendant. Ils devront en revanche honorer les rentes à sa place.

Certains contrats de vente en viager parent à cette éventualité en prévoyant une assurance-décès pour couvrir le versement de la rente.

🏠 Est-il possible d'acheter en viager à ses parents ?

En théorie, rien n'empêche d'acheter un bien en viager à ses propres parents. Attention néanmoins à ce que cette transaction ne soit pas considérée comme une donation déguisée par l'administration fiscale ou les autres héritiers, les frais de mutation étant beaucoup moins élevés que les frais de donation.

Vous vous exposeriez à devoir payer les droits de succession précédemment évités, majorés d'une amende pour fraude fiscale.

🎯 Où trouver des annonces de viager ?

La plupart des agences et sites immobiliers proposent des annonces de viager. Sachez cependant qu'il existe des agences spécialisées dans ce type spécifique de transactions.