Litige à l’état des lieux: comment faire ?

Litige à l’état des lieux d’entrée

Comment éviter un litige à l'état des lieux ? À votre entrée dans un nouveau logement, un état des lieux doit être impérativement fait en présence du locataire. Il peut y avoir un litige à l'état des lieux d'entrée si le locataire réfute certains éléments de l'état des lieux ou si le propriétaire refuse de prendre en compte l'état de certains éléments du logement. Pour éviter cela il est possible de :

1. Passer par une société spécialisée dans les diagnostics et état des lieux
2. Utiliser un document normé détaillé à l'entrée et à la sortie
3. Reporter les remarques complètes à l'écrit, sans se contenter de termes génériques
4. Prendre des photos pendant l'état des lieux

Contestation du locataire

L'état des lieux est obligatoire et refuser ne pas se plier à l'exercice pourrait entraîner des conséquences désagréables. En tant que locataire, si vous refusez l'état des lieux sachez que votre propriétaire pourra se prévaloir de vous avoir remis un logement en bon état, même si ce n'est pas le cas. Les dommages constatés à votre sortie peuvent alors peser sur le dépôt de garantie puisqu'aucun état de lieu ne peut prouver que les dommages étaient présents à votre arrivée.

Au moment de l'état des lieux, pensez à suivre en même temps que votre propriétaire (ou son mandataire comme une agence immobilière) l'état de chaque élément relevé afin de vous assurer que la remarque inscrite soit vraie. Une fois l'état des lieux terminé, votre signature attestera de votre accord avec toutes les remarques inscrites dans le document aussi il est important que vous ayez connaissance de chacune d'elles.

Un locataire peut contester un état des lieux d'entrée après la signature au-delà de la période de 10 jours ou si le propriétaire refuse de faire les ajouts demandés pendant la période des 10 jours suivant signature. Cette contestation d'état des lieux entrant peut se faire par lettre recommandée si le propriétaire refuse tout autre moyen de communication.

Pour établir un état des lieux après contestation, il faudra faire une lettre d'appel à un huissier de justice qui convoquera les deux parties et se chargera lui-même de l'état des lieux. Les frais de cette intervention seront répartis à parts égales entre le propriétaire et le locataire.

Coût d'un constat locatif par un huissier

Le prix d'un état des lieux par un huissier est souvent très similaire à celui réalisé par une entreprise privée.

Contestation du propriétaire

Comme pour le locataire, le propriétaire peut refuser de procéder à un état des lieux d'entrée, cependant s'il constate des dégradations au moment de la sortie du locataire, il devra fournir la preuve qu'elles ont été causées par ce dernier s'il souhaite utiliser le dépôt de garantie (couramment appelé caution, à tort) pour réparer. Il est donc dans son intérêt de faire l'état des lieux entrant.

Bien que le locataire puisse demander des ajouts durant les 10 jours suivant la signature de l'état des lieux, le propriétaire n'est pas dans l'obligation d'accepter ces modifications s'il n'est pas d'accord. En cas de litige avec le locataire, un état des lieux fait par un huissier peut être demandé, les frais de cette intervention étant partagés entre propriétaire et locataire, comme évoqué précédemment.

En tant que propriétaire, vous avez tout intérêt à procéder minutieusement à l'état des lieux : soyez précis dans les termes utilisés et établissez une liste exhaustive des meubles si votre logement est un meublé. Pensez à prendre des photos et enjoignez votre locataire à faire de même afin d'avoir en main les mêmes éléments et éviter toute mésentente future. Enfin, utilisez le même document à l'entrée comme à la sortie du locataire. Vous trouverez un modèle d'état des lieux à télécharger ci-dessous :

Modèle gratuit d'état des lieux

Document conforme à la loi Alur et mis à jour en 2022.

Modèle format PDF

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Modèle format Word

Litige à l’état des lieux de sortie

Si l'état de lieux d'entrée fait peu souvent l'objet de litige, l'état des lieux de sortie en revanche est souvent contesté, qu'il soit signé ou non. La démarche émane bien plus souvent du locataire que du propriétaire car il s'agit de récupérer le dépôt de garantie qui a été versé à la signature du bail.

La contestation d'un état des lieux de sortie signé est possible, néanmoins il arrive plus souvent que le locataire refuse simplement de signer l'état des lieux de sortie, marquant ainsi son désaccord avec les termes du document. Ce refus entraîne alors des procédures, comme en cas de litige pour l'état des lieux d'entrée.

Contestation du locataire

Si en tant que locataire vous souhaitez contester un état des lieux de sortie, vous avez la possibilité en premier lieu de vous opposer à la signature du document. En l'absence d'un accord entre vous et votre propriétaire, la non-signature de l'état des lieux empêchera la procédure de départ de votre logement de se poursuivre normalement et votre propriétaire ne pourra pas prélever votre dépôt de garantie sans prouver que les dégradations sont de votre fait.

Après refus de signature, demandez à ce qu'un état des lieux de sortie par un huissier soit réalisé. Même si votre propriétaire est absent après la convocation de l'huissier, l'état des lieux sera valable et définira les dommages. La somme du dépôt de garantie ne doit pas être utilisée pour réparer des dommages causés par une utilisation normale du logement. La vétusté figure d'ailleurs de plus en plus sur l'état des lieux de sortie et d'entrée.

Contestation du propriétaire

En tant que propriétaire, il est possible de contester également l'état des lieux de sortie, cependant il est très rare que cela arrive puisque ce n'est pas le locataire qui entreprend de remplir le document. Vous pouvez en revanche refuser de signer si vous n'êtes pas d'accord avec votre locataire et demander l'intervention d'un huissier pour établir un état des lieux de sortie  valide et définitif.

Que faire si votre locataire part sans faire d'état des lieux ? Cela dépend de la situation : si votre locataire a suivi toutes les démarches pour quitter le logement, a payé tous ses loyers et vous a déjà remis les clés, il n'est pas nécessaire de faire un état des lieux si le logement vous semble en bon état. Bien sûr, l'état de vétusté du logement ne peut lui être imputé.

En revanche si votre locataire ne vous a pas encore rendu les clés, qu'il reste des impayés sur les loyers ou les charges ou que le logement semble endommagé à son départ, un état des lieux vous permettra de justifier l'utilisation d'une partie ou de la totalité du dépôt de garantie, en fonction du montant des réparations. Voilà pourquoi il est alors impératif de le réaliser. Encore une fois, si votre locataire refuse ou ne se présente pas au rendez-vous, l'intervention d'un huissier peut être nécessaire pour résoudre le conflit.

Les solutions en cas de litige sur l'état des lieux

Plusieurs démarches peuvent intervenir en cas de litige à l'entrée ou à la sortie des lieux, il convient aux parties concernées de sélectionner la meilleure méthode en fonction de la situation :

• envoi d'un courrier recommandé (contestation, mise en demeure ou convocation)
• intervention d'un huissier de justice
• recours à la commission départementale de conciliation (résolution à l'amiable)
• procédure judiciaire

Si l'absence d'état des lieux à l'entrée ou à la sortie d'une location de résidence principale ne remet pas en cause la validité du contrat de bail, elle peut en revanche être la cause de nombreux litiges et d'abus de la part du propriétaire ou du locataire.

Il est recommandé de toujours agir dès l'apparition de mésententes, cependant la tempérance et la cordialité doivent toujours régir les relations entre locataire et propriétaire pour éviter l'escalade. De nombreux litiges peuvent être réglés sans avoir recours à la justice. Propriétaires et locataires peuvent consulter les droits et devoirs qui leurs incombent aux articles n°6 et n°7 de la loi n°89-462 disponible ici.

Pour aller plus loin :

• Faire un état des lieux avant l'acte de vente
• Réaliser un état des lieux simplifié
• Loi sur l'état des lieux
• Modèle pour un état des lieux simplifié
• Dépôt de garantie d'une location
• Comment faire l'état des lieux d'un local professionnel ?
• Refuser de signer l'état des lieux
• Sous-traitance de l'état des lieux : tout savoir
• Télécharger mon modèle d'état des lieux gratuit
• Sortie d'une colocation : l'état des lieux
• Les risques de la signature de bail avant l'état des lieux
• Qu'est-ce qu'une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ?