Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Les investissements locatifs sont connus pour offrir de forts rendements à leurs propriétaires.  Décider d’effectuer un placement dans un immeuble de rapport offre divers avantages. Parmi  ceux-ci arrive en tête d’une part le fait de percevoir des revenus, d’autre part de se constituer  un patrimoine transmissible. Cela représente un coût, car il s’agit généralement d’immeubles  de grande surface. Ce n’est donc pas un investissement à la portée de tous, mais il fait partie  des plus rentables dans l’immobilier.

Un immeuble de rapport qu’est-ce que c’est ?

Un immeuble de rapport est un bien immobilier acheté dans l’unique but de générer des  bénéfices. Il est détenu par un unique propriétaire et dédié à la location auprès de  professionnels ou de particuliers. Généralement, cela concerne un immeuble entier. C’est un  très bon investissement, car il génère un fort rendement et permet souvent à leur propriétaire  de vivre de ses rentes. Ce type de placement est de nouveau prisé, pour deux raisons. La  baisse du taux d’intérêt des crédits d’une part, et la baisse du prix du logement dans certaines  villes d’autre part. Il permet également d’investir dans l’ancien à travers des projets  d’envergures et d’économiser les frais de syndic, car un propriétaire unique n’est pas tenu d’en  créer un.

Où investir dans un immeuble de rapport et quel rendement obtenir ?

La localisation

La localisation est un critère essentiel lorsque l’on souhaite acheter un immeuble de rapport.  Certaines zones comme les villes étudiantes ou encore les pôles d’activités pour les jeunes  cadres sont parfaites pour un tel investissement. Car la demande est forte. Dans le cas  contraire, vous risquez de ne pas parvenir à louer votre bien et n’aurez peut-être plus la  possibilité de rembourser votre crédit immobilier. Cet immeuble de rapport peut être constitué  d’appartements en location nue ou meublée, de locaux commerciaux ou encore de bureaux.  Il peut également mixer les différents types de locations.

L’immeuble de rapport, le meilleur rendement

En ce qui concerne le retour sur investissement, l’immeuble de rapport est le plus intéressant,  générant entre 8 % et 10 % de rendement. Tandis que les studios ont un rendement entre 5  % et 7 %. Les appartements de 2 pièces sont pour leur part entre 5 % et 6 % de rendement.  Quant aux appartements de 3 pièces, ce sont les moins intéressants, avec 3 % ou 4 % de  rendement.

L’expansion des transports, de nouvelles opportunités

Les meilleurs rendements seront générés dans les banlieues de Paris, Lille, Orléans, qui sont  des zones en fort développement. Les opportunités y sont également plus présentes que dans  les centres-villes. En effet, dans ce cas la demande est généralement plus forte que l’offre et  les prix très élevés. L’ambitieux projet Grand Paris est une promesse en termes  d’investissement. Il est en majeure partie basé sur l’expansion du réseau des transports reliant  directement la banlieue au centre-ville, le Grand Paris Express. Cela représente un réel atout  pour les investisseurs et les locataires. Les propriétaires vont pouvoir proposer plus de  logements à des prix plus bas, avec un accès facile aux emplois de Paris. Ce qui est très  avantageux pour les locataires. De manière générale, les banlieues représentent aujourd’hui  un secteur intéressant pour investir, dès lors qu’elles sont reliées aux centres-villes par un  réseau de transports performant.

Acheter votre immeuble de rapport n’est pas si onéreux

Acheter un immeuble occupé

Dans le cas d’un investissement dans un immeuble de rapport, vous pouvez investir dans un  immeuble vide comme dans un immeuble dont les appartements ou locaux sont déjà loués.  Cette option est une des meilleures, car elle permet d’investir dans un bien locatif qui génère  déjà des revenus. C’est également un point rassurant pour une banque qui vous accorderait  un prêt important.

Acheter un immeuble non occupé

Cet investissement est plus risqué puisqu’il ne rapporte pas encore de revenus locatifs.  Cependant, il offre l’opportunité d’effectuer des travaux et d’augmenter par la suite le prix des  loyers, ainsi que la valeur du bien. Cela permet également de réaliser des économies lors de  l’achat de plusieurs lots. Dans ce cas aussi vous économisez sur les frais de syndicat, car  vous restez mono-propriétaire.

Trouver un immeuble de rapport

S’ils sont de plus en plus rares et difficiles à trouver, les immeubles de rapport sont cependant  encore disponibles dans certaines villes de France. Ils peuvent être anciens comme dans les  centres-villes de Paris ou Lyon. Mais vous pouvez également en trouver un plus récent en  banlieue ou encore en construction dans certaines villes qui sont en expansion. Comme  Nantes ou Lille notamment. Ces villes comptent une forte population étudiante, elles  développent leur réseau de transports et leurs banlieues s’étendent.

Investir dans l’ancien

Les investissements dans les immeubles de rapport anciens sont de plus en plus rares et de  nombreuses personnes en font leur spécialité. Ce sont les « chasseurs ». Ils sont experts dans  la recherche des biens immobiliers les plus intéressants sur toute la France. Vous pouvez  ensuite faire appel à une agence de location qui va assurer la gestion locative. Vous pourrez  ainsi chercher à éviter les vacances locatives trop longues. En passant par une agence, vous  aurez plus de chances de trouver les bons locataires pour votre immeuble de rapport, neuf ou  ancien. Investir dans l’ancien vous propose de découvrir les opportunités disponibles.

Le montant de l’investissement pour un immeuble de rapport

Le montant à investir pour acquérir un immeuble de rapport est fluctuant. Il n’y a ni minimum  ni maximum. Il vous est possible d’en trouver à un prix net vendeur de 150 000 euros, comme  à plusieurs millions d’euros. Le prix dépend de la localisation, de l’état de l’immeuble, des  travaux à réaliser. Ou encore, de l’environnement dans lequel il se trouve et de l’évolution de  celui-ci. Vous pouvez investir dans un bien immobilier ancien, neuf ou encore un bien en  construction ou à faire construire. Cela s’appelle la VEFA, vente en l’état futur d’achèvement.

Calculer son retour sur investissement

Afin de savoir si votre investissement sera rentable, vous devez faire un calcul. Pour cela, il  vous faut diviser le loyer à l’année par le prix de votre investissement, puis multiplier le résultat  par 100. Vous obtiendrez ainsi une estimation de votre rendement annuel brut. 

Exemple : un immeuble de rapport acheté 600 000 € et loué 2 600 € par mois rapporte 5,2 %  brut de rendement (2 600 x 12/600 000 x 100 = 5,2).

Taux de rendement pour un bon investissement

Pour faire un bon investissement, votre taux de rendement doit généralement se situer entre  5,5 % et 8 %. Comme nous l’avons vu, l’immeuble de rapport peut monter jusqu’à 10 % de  rendement dans le meilleur des cas. En dessous de 5,5 %, votre investissement n’est pas  considéré comme étant intéressant. Vous devez donc vous renseigner afin de connaître le  taux de rendement avant d’investir. Cela est valable pour un immeuble de rapport comme pour  un studio, ou un appartement. Si vous souhaitez savoir comment réussir votre investissement locatif, vous pouvez consulter  cet article.