Taux variables : des taux de prêt revus chaque année

Les taux variables

Que sont les taux variables ? Les taux variables, aussi appelés taux révisables, sont des taux qui varient chaque année, à la différence des taux fixes qui restent les mêmes tout au long du crédit immobilier. Le coût total de votre prêt varie donc selon le taux choisi.

Comment fonctionne un taux variable ?

En immobilier, le taux variable est un taux qui évolue chaque année à la date d’anniversaire de signature du prêt. Le taux variable se réfère à un indice fixé par Euribor, le prêt à taux variable varie donc selon l’Euribor. L’indice est le taux interbancaire de la zone euro, c’est-à-dire le prix auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles à court terme sur le marché monétaire.

Euribor ou Euro Interbank Offered Rate désigne le taux d’intérêts moyens auquel plus de 25 banques de la zone européenne se réfèrent pour leurs prêts.

Pour calculer le taux variable, les banques appliquent un indice puis ajoutent 1 à 3% selon votre profil emprunteur. Si vous présentez des garanties comme un bon emploi stable, un bon apport personnel ou autre, la banque aura une marge plus faible et donc le taux proposé pour vous sera meilleur. Le pourcentage variera selon ces caractéristiques :

• votre âge
• votre profession
• vos revenus
• votre taux d’endettement
• votre capacité d’emprunt
• votre reste à vivre
• votre apport personnel

Choisir un taux variable ou fixe ?

Le taux révisable n’est intéressant que si les taux fixes sont plus élevés (au dessus de 6% au moins). Selon le taux moyen actuel, il n’est pas intéressant de choisir un taux variable en 2021. Vous trouverez ci-dessous un tableau représentant l’évolution du taux immobilier moyen en 2021, preuve que les taux fixes sont très bas.

Evolution du taux immobilier moyen en septembre, octobre et octobre 2024 :

Le moment où il est intéressant de prendre un prêt à taux révisable alors que les taux moyens sont bas c’est lorsque la durée de prêt est très courte : si vous n’avez pas besoin d’emprunter longtemps ou si vous êtes sûrs de revendre votre bien dans les 7 ou 8 ans à venir, par exemple. Si vous décidez d’emprunteur sur 5 ans, alors le taux variable peut être intéressant.

Voici le calcul du taux variable : Euribor + Marge de la banque.

Quel encadrement pour le crédit à taux variable ?

Lorsque vous contractez un crédit à taux variable, l’offre de prêt doit mentionner toutes les clauses, les variations, les conditions et la simulation de l’évolution du taux variable pour connaître votre TEG (montant mensualités, durée, coût total crédit). Tout cela doit être inscrit sur la fiche d’information standardisée européenne (FISE).

Le TEG est calculé de façon mensuelle. Le TEG d’un crédit à taux variable n’est jamais tout à fait fiable puisqu’on ne peut prévoir l’évolution des taux immobiliers. Pour calculer le TEG, c’est la première valeur du taux nominal qui est prise en compte : c’est-à-dire au début du remboursement. Si vous avez contracté un crédit immobilier à taux variable et que vous avez souscrit une assurance emprunteur, le coût de l’assurance est compris dans le TEG.

Chaque année, l’organisme bancaire ou la banque doit informer gratuitement l’emprunteur de la variation du taux ainsi que les conséquences de cette évolution sur ses mensualités.

Les avantages et inconvénients du taux variable

Le taux variable présente des avantages, mais aussi des inconvénients. Le taux variable est plus faible au départ que le taux fixe. De plus, grâce à un prêt à taux variable, vous pouvez profiter de baisses de taux alors qu’avec un taux fixe, même si le taux immobilier moyen baisse (comme c’est le cas en ce moment) vous ne pouvez pas profiter de cette baisse !

Avec le prêt à taux révisable, vous avez la possibilité de transformer votre taux variable en taux fixe (mais cette condition doit être inscrite dans votre contrat de prêt). Vous avez également la possibilité de rembourser l’emprunt par anticipation sans payer de pénalités.

Cependant, le taux variable présente plusieurs inconvénients. Choisir le taux variable c’est miser, ou plutôt spéculer ! En effet, choisir le taux variable c’est prendre un risque : il est possible que vous subissiez les hausses de taux. Votre crédit sera alors plus cher et vous risquez le surendettement si vous ne pouvez rembourser vos mensualités… Il est donc risqué de choisir le taux variable sauf si votre crédit est d’une durée courte (moins de 7 ans). Le prêt à taux variable peut être économique à long terme.

Si vous êtes frileux, il existe des taux révisables avec couverture comme le taux capé.

Les taux variables avec couverture

Qu’est-ce qu’un taux capé ?

Le prêt à taux capé est un prêt dont le taux est variable mais « sécurisé » car les variations sont limitées. Le taux de base d’un taux capé est plus élevé qu’un taux variable en contrepartie d’une plus grande stabilité.

Cependant, le prêt à taux capé est moins risqué en ce que le taux capé ne peut pas dépasser un certain plafond. Votre taux subira les hausses ou baisses mais vos mensualités ne pourront pas dépasser un certain montant.

Le taux capé est comme votre garde-fou : vérifiez bien le plafonnement afin de limiter les risques. Voici le calcul du taux capé : (-2 % < euribor à la signature du contrat > + 2 %) + marge de la banque.

Vous pouvez trouver d’autres formules de taux révisables avec couverture, autre que le taux capé, comme le plafonnement d’échéance.

Le plafonnement de l’échéance

Le contrat avec plafonnement de l’échéance prévoit le blocage du montant de l’échéance, ainsi l’évolution est limitée en cas de hausse d’indice de référence. Ce contrat est aussi appelé “taux révisable sécurisé” mais attention cela peut être trompeur : vos mensualités n’évolueront pas mais la durée de votre prêt s’allongera ! Aussi, il est judicieux de proposer une variation de taux minimale lors d’une révision.

Attention aux pièges comme le taux d’appel ! Le taux d’appel est un taux très bas proposé par les banques. Cependant, le taux de base ne respecte pas l’indexation d’Euribor (plus d’informations ici), suite à la première révision, le taux augmente d’un bond ! Soyez vigilants lors de la lecture du contrat de prêt à taux variable.

Qu’est-ce qu’un taux fixe modulable ?

Le prêt modulable comme son nom l’indique, permet de moduler ! Il est possible de moduler son prêt pour augmenter ou baisser le montant de ses remboursements mensuels. Autrement dit, soit vous augmentez la mensualité soit vous allongez la durée de prêt soit vous reportez une ou plusieurs mensualités soit vous procédez au remboursement anticipé.

Peut-on renégocier un prêt immobilier à taux variable ?

Tout prêt est négociable, vous avez donc la possibilité de renégocier le taux révisable en taux fixe. Vérifiez votre contrat, il est possible que celui-ci présente une clause qui stipule la transformation automatique de votre taux révisable en taux fixe. Attention, des frais de dossier seront à prévoir pour la réactualisation du prêt. Sinon, vous pouvez renégocier votre prêt en faisant racheter votre crédit et ainsi faire jouer la concurrence entre les banques.

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