Plus-value immobilière : la méthode de calcul en 2022

Faire le calcul de sa plus-value immobilière en 2021

Vous voulez connaître votre plus-value immobilière avant de revendre un bien immobilier ? Les plus-values sur les biens immobiliers sont taxées, au même titre que beaucoup d'autres transactions financières. Mais ce que vous toucherez de votre plus-value dépend des caractéristiques de votre logement ! Si ce n'est pas une résidence principale, les taxes représenteront 36% de votre plus-value si vous êtes propriétaire depuis moins de 6 ans. Un système d'abattement fiscal s'appliquera ensuite, et vous serez exonéré d'impôt au bout de 30 ans  !

C'est quoi une plus-value immobilière ?

Lorsque vous revendez un bien immobilier dont vous êtes le propriétaire, il est possible que le prix de revente soit plus élevé que celui auquel vous avez acheté votre bien ! C'est d'ailleurs l'objectif principal lorsqu'on décide de vendre une maison : solder son prêt et récupérer de l'argent en plus de ce qu'on avait emprunté.

La plus-value immobilière, c'est donc l'argent que vous allez gagner lorsque vous aurez vendu votre bien ! Elle correspond à l'écart entre le prix d'achat du logement, et son prix de revente. Vous pouvez calculer la plus-value brute d'un bien immobilier grâce au calcul suivant :

Ainsi, une personne ayant acheté un bien 200 000 euros, et le revendant 300 000 euros aura fait une plus-value brute de 100 000 euros ! Mais il n'est pas si simple de calculer une plus-value immobilière. Car sur la somme que vous aurez gagné en cédant votre bien, vous devrez également payer des taxes et impôts ! On considère généralement qu'une plus-value immobilière est taxée à 36.2%, hors cas d'exonération d'impôt. Cela correspondra à :

1. 19% reversés au titre de l'impôt sur le revenu
2. 17.2% pour les prélèvements sociaux

Mais le montant de ces taxes dépend aussi de ce qu'on appelle "l'abattement" : cela signifie que vous pourrez bénéficier d'un rabais d'imposition sur le pourcentage de la somme que vous touchez lors de la revente du bien. Ainsi, plus vous êtes propriétaire du bien depuis longtemps, moins vous paierez de taxes lors de la revente du bien !

Pour vous donner un exemple, si vous avez acheté un bien immobilier à 200 000 euros il y à 10 ans, et que vous le revendez 300 000 euros, vous devrez réaliser le calcul suivant pour connaître le montant de votre plus-value nette :

L'avis de l'expert

Nathalie - Courtière en immobilier Senior chez papernest

Exonération d’impôts sur la plus-value

Plusieurs cas de figures peuvent permettre une exonération de taxes sur la plus-value immobilière. Le plus connu reste la vente de la résidence principale mais d’autres peuvent être cités comme par exemple la vente de bien d’une personne retraitée (sous réserve de remplir certaines conditions).

Utiliser un simulateur de plus-value immobilière 2021

Il est assez compliqué de comprendre le régime d'imposition des plus-values immobilières. La législation sur le sujet est assez complexe, et vous pourrez vite vous perdre dans les calculs lorsqu'il s'agit de connaître le montant que vous toucherez sur votre plus-value immobilière !

Pour vous simplifier la tâche, vous pouvez vous rendre sur des sites internet de notaires ou sur le site du gouvernement. Ils vous permettront, grâce à plusieurs informations concernant votre logement, de faire le calcul de la plus value-immobilière pour votre résidence principale ou secondaire. Vous devrez indiquer :

• Le type de  bien que vous vendez
• Si c'est une résidence principale ou secondaire
• Si vous avez fait construire le  bien
• La date d'acquisition et la date de cession
• Comment le bien a été acquis (achat immobilier ou donation/succession)

A la fin de la simulation, vous connaîtrez ainsi votre plus-value immobilière, c'est à dire le prix de revient du bien, frais et travaux inclus. Pour plus d'informations sur le sujet, vous pouvez vous rendre sur le site du gouvernement ici.

Quels sont les abattements fiscaux pour les plus-values immobilières ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier, la plus-value dépend du nombre d'années depuis lesquelles vous étiez propriétaire du logement. Un système d'abattement fiscal s'applique en effet sur les plus-values immobilières : plus vous attendez pour revendre votre bien, et moins vous serez taxé par la suite.

Les impôts sur les plus-values immobilières

Deux taxes s'appliquent sur votre plus-value immobilière : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Lorsque vous revendez un bien que vous possédez depuis moins de 6 ans, vous devrez reverser 36.2% de votre plus-value brute. Dans tous les cas, plusieurs taux d'imposition s'appliquent à votre plus-value immobilière :

• L'impôt sur le revenu, à 19%
• la CGS (Constribution Sociale Généralisée) à 9.9%
• La CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) à 0.5%
• Le prélèvement social à 4.5%
• La contribution "solidarité autonomie" à 0.3%
• Le prélèvement solidarité à 2%

Le système d'abattement pour durée de détention mis en place pour les plus-values immobilières fera baisser ces tranches d'imposition : plus vous êtes propriétaire depuis longtemps, moins vous serez taxé sur la plus-value immobilière au moment de la revente du bien.

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement sera de 100% si vous êtes propriétaire de la résidence depuis plus de 22 ans. Chaque année, l'abattement est de +6%, et de +4% au bout de 21 ans. Pour connaître tous les paliers d'abattement, référez vous au tableau ci-dessous.

Abattement en fonction de la durée de détention pour l'impôt sur le revenu :

Le même système d'abattement est appliqué pour les prélèvements sociaux. La seule différence est que l'exonération totale des prélèvements sociaux est acquise au bout de 30 ans, et non 22 ans ! L'abattement sera de 1.65% chaque année dès la cinquième année de détention, et de 9% au dessus de la vingt-deuxième année.

Abattement en fonction de la durée de détention pour les prélèvements sociaux :

Quel est l'abattement pour les successions ?

La plus-value immobilière pour un bien acquis par succession est soumise aux mêmes barèmes d'abattement. En revanche, c'est le calcul de la plus-value brute qui sera différent ! Puisque le vendeur n'est pas celui qui avait acquis le bien, la plus-value sera estimée en fonction du prix estimé du bien au moment où ce dernier a été acquis (lors de la succession).

Ainsi, les plus-values dans le cadre de la vente d'un bien acquis par donation et/ou succession sont souvent moins grandes, d'autant plus si le bien avait été acheté il y a longtemps par la personne ayant laissé l'héritage.

De même, pour décompter l'abattement fiscal sur le bien, est retenue la date à laquelle le bien a été transmis : si un particulier hérite d'un bien de ses parents, qui en étaient propriétaires depuis 15 ans, les compteurs sont remis à zéro lorsque l'héritier en devient propriétaire ! Pour profiter d'un abattement et d'une plus-value immobilière plus grande, il faudra donc attendre avant la revente du bien.

Quelle plus-value sur une résidence principale ?

La vente de la résidence principale est un des seuls moyens d'échapper à la taxation de votre plus-value immobilière ! En effet la revente d'un bien qui a été votre résidence principale est exonérée d'impôt, quelque soit le nombre d'année où vous en étiez le propriétaire.

Il existe d'autres cas où vous pouvez profiter d'une exonération d'impôt pour votre plus-value immobilière ! Comme nous l'avons vu, si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 30 ans, vous serez exempt de toute taxe sur la revente de votre logement, et ce même si il n'a jamais été votre résidence principale.

Vous pourrez également être exonéré d'impôts si vous vendez une résidence secondaire mais que vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale ! D'autres cas ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :

• Si le prix de vente n'excède pas 15 000 euros (cave, parking etc),
• Si vous devenez résident d'un autre pays de l'Union Européenne, et que vous souhaitez revendre votre bien à cette occasion,
• Si vous êtes retraité ou invalide et que vous souhaitez revendre votre ancienne résidence principale (sous conditions de revenus)

En savoir plus : 

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FAQ

🏡 Quelles taxes pour la vente d'une résidence secondaire ?

Les taxes sur la plus-value immobilière pour les résidences secondaires sont les mêmes que lorsque vous vendez une maison ou un appartement dont vous n'êtes pas propriétaire. Vous pouvez néanmoins être exonéré de taxes dans le cas où vous avez une résidence secondaire, mais que vous n'avez pas encore fait de premier achat de résidence principale. Vous devrez remplir les conditions suivantes :

• Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années
• L'argent de la vente doit être alloué, dans les 24 mois, à l'achat d'une résidence principale
• Il doit s'agir de la première vente depuis le 1er février 2012