Calcul du taux d’intérêt : quelle formule appliquer ?

Comment calculer le taux d'intérêt annuel ?

Vous cherchez à calculer vous-même le taux d'intérêt annuel de votre prêt ? Notons qu'il s'agit d'un abus de langage : ce n'est pas le taux annuel immobilier qui est calculé, puisque la banque en impose un, c'est l'intérêt annuel par rapport au taux qui est calculé. Pour cela, il faut adapter la formule mathématique pour calculer le taux d'intérêt immobilier annuel :

1. Pour un intérêt annuel est simple
2. Pour un intérêt annuel composé
3. Pour un intérêt proportionnel
4. Pour un intérêt actuariel

L'avis de l'expert

Nathalie - Courtière en immobilier Senior chez papernest

Le saviez-vous ?

Les taux d'intérêts moyens varient en fonction de la banque, la région et de votre profil emprunteur. Nos courtiers en prêt immobilier vous apportent leur expertise pour obtenir le meilleur taux !

Qu'est-ce que le taux annuel ?

Le taux annuel est un le résultat d'un calcul permettant de regrouper le coût total du crédit d'un consommateur. Ce taux s'exprime en pourcentage annuel par rapport au montant du crédit. Le taux d'intérêt d'un prêt est fixé par avance par un établissement bancaire et peut varier d'une banque à une autre ainsi que d'un mois sur l'autre. C'est pour cela que l'on parle de l'évolution du taux immobilier, à la hausse ou à la baisse.

Evolution du taux immobilier moyen en septembre, octobre et décembre 2024 :

Ce taux immobilier permet aux banques (et aux particuliers connaissant le calcul) de savoir le montant des intérêts qu'elles toucheront en accordant un prêt immobilier. C'est pour cela que le taux d'un emprunt pourra dépendre de la durée, du montant ainsi que de la banque elle-même.

Les taux immobiliers

Simuler mon crédit immobilier

Les prêts subventionnés

Quelle est la différence entre le TEG et le TAEG ?

Le taux annuel effectif global ou TAEG est en réalité le nouveau nom du taux effectif global, TEG. Il correspond au total du coût du crédit pour un consommateur et comprend :

• les frais de dossier
• les frais d'ouverture et tenue du compte (y compris le moyen de payement associé à ce compte)
• les frais des intermédiaires intervenus pour l'accord du prêt (notaire, courtier immobilier,...)
• le coût de l'assurance et des garanties obligatoires
• le taux nominal décidé par la banque pour calculer l'intérêt
• le coût de l'évaluation du bien immobilier

Le TAEG est un résultat global sur une durée assez longue pour être significative et c'est pourquoi il est très utilisé pour comparer les offres de prêt entre elles. Les consommateurs choisissent généralement leur banque et leur prêt immobilier en fonction du meilleur taux de prêt et des conditions d'un crédit.

Comment la banque calcule le taux d'un prêt immobilier ?

Les conditions d'éligibilité à un prêt

Avant d'accorder un prêt, une banque va examiner les conditions d'éligibilité d'un consommateur. Pour cela, elle exige que chaque personne souhaitant souscrire un prêt immobilier chez elle de présenter un dossier complet d'éléments permettant d'évaluer sa capacité de remboursement.

Les pièces du dossier et leur analyse par la banque détermineront de l'éligibilité d'un consommateur. Les critères d'éligibilité peuvent varier d'une banque à une autre mais également en fonction du type de prêt et du montant demandé. En revanche, la banque examine toujours :

• la stabilité financière du consommateur
• le type de contrat de travail en cours
• la situation familiale
• l'état de santé

Une banque préfèrera toujours des emprunteurs dont la situation financière est stable, même si les revenus ne sont pas très élevés, plutôt qu'une personne ayant de gros revenus mais incapable gérer correctement ses fonds. Son souci principal lorsqu'elle accorde un prêt, c'est que celui-ci soit remboursé.

Une fois les critères d'éligibilité validés, la banque va calculer le taux d'emprunt maximum auquel peut prétendre la personne ayant déposé le dossier. Ce taux est défini par la capacité de l'emprunteur à rembourser son prêt ainsi que les intérêts tout en conservant une somme appellée le reste à vivre. Ce reste à vivre doit permettre à quelqu'un de vivre normalement une fois sa mensualité réglée. Il ne doit pas être inférieur à 33 % du total des revenus de l'emprunteur.

Il est possible d'influer sur le taux d'emprunt accordé par la banque en ayant un apport personnel important au prêt. Cet apport correspond à une somme délivrée directement au début du prêt par l'emprunteur et qui couvrira généralement tous les frais annexes au prêt. Les banques apprécient que cet apport soit équivalent à 20 % ou 30 % du montant total du bien immobilier.

Comment connaître son taux d'endettement ?

Vous souhaitez connaître votre taux d'endettement avant de proposer un dossier de demande de prêt ? Cela permet généralement d'adapter sa demande et même de monter son projet immobilier en amont. Pour calculer ce taux vous-même, il est possible de passer par un outil de simulation de prêt en ligne.

Les simulateurs sont généralement gratuits et disponibles sur le site des banques. Cependant, il est aussi possible de passer par un courtier immobilier en ligne, lesquels proposent également leur propre outil. Vous pouvez également utiliser le tableau à la suite pour connaître les montants maximum des mensualités d'un prêt immobilier. Cette capacité d'endettement prend en compte le reste à vivre minimum exigé par les banques :

Capacité d'emprunt à taux d'endettement maximal

Qu'est-ce qu'un taux d'intérêt simple ?

Un crédit immobilier peut générer différents types d'intérêts pour la banque. Selon le prêt contracté et ses conditions, les intérêts changent et le taux également, ce qui peut mettre certains types de prêt hors de portée de consommateurs pourtant éligibles à d'autres taux d'emprunt.

Un taux d'intérêt simple signifie que les intérêts ne sont calculés que sur le capital concerné par ce taux. Aucun ajout ou complément n'est fait sur le capital donné. Seuls les placements d'un an ou moins peuvent générer des intérêts simples, ce qui n'est pas le cas de crédits immobilier.

Qu'est-ce que le taux proportionnel ?

Le taux proportionnel permet de calculer des intérêts sur une période plus courte que le taux d'intérêt simple, qui est généralement annuel. Le taux proportionnel est aussi appelé taux périodique, mais il ne permet de calculer que des intérêts simples. Si le calcul de ce taux est répété sur assez de périodes pour remplir une année, le résulta final devrait correspondre au taux d'intérêt simple annuel.

Comment calculer un taux d'intérêt simple ?

Il est possible pour un particulier de calculer les intérêts simples d'un prêt bancaire pour connaitre le bénéfice annuel de la banque. Comme vu précédemment, ce taux peut être la cause d'un changement de banque si un autre établissement est en mesure de proposer un meilleur taux.

La formule de calcul d'intérêt simple est relativement claire à comprendre, cependant les modalités du calcul comme les différences de taux d'emprunt peuvent entraîner plus de complications. Pour connaitre le résultat annuel des intérêts simple, il suffit d'appliquer cette formule mathématique :

Ce calcul est surtout utile aux particuliers pour les comptes épargne, afin de déterminer combien peut rapporter un compte selon le montant du capital. De plus, avec des intérêts simples, il ne pourra pas s'agir de taux pour un crédit immobilier, ces derniers se déroulant sur plusieurs années, ou même plusieurs décennies.

Qu'est-ce qu'un taux d'intérêt composé ?

Contrairement au taux d'intérêt simple, le taux d'intérêt composé donne la somme du capital ajouté aux intérêts cumulés. Cela signifie qu'à la fin de chaque période (par mois ou par trimestre), les intérêts gagnés sont ajoutés au capital et que la nouvelle somme de ce capital de base et des intérêts gagnés va elle-même donner des intérêts.

Si le placement est intéressant, un taux d'intérêt composer permet de générer de plus en plus d'intérêts et de faire, sur le long terme, des gains de plus en plus conséquents. Malheureusement, peu de banques utilisent ce système, ce qui est plutôt compréhensible : un consommateur ayant une épargne avec des intérêts composés n'aurait qu'à attendre d'années en années pour voir ses gains grossir sans rien avoir à faire.

Qu'est-ce que le taux actuariel ?

De la même façon que le taux proportionnel est une façon de calculer les intérêts simples sur chaque période de l'année, le taux actuariel permet de calculer les intérêts composés sur les périodes d'une années. En additionnant tous les résultats des taux proportionnels sur une période d'une année, on devrait normalement retomber sur le résultat final du taux d'intérêt composé annuel.

Si vous souhaitez savoir comment calculer le taux actuariel (qui est un taux d'intérêt à court terme), il suffit d'appliquer la formule suivante :

Calculer son taux d'intérêt composé

Bien qu'il puisse être intéressant de calculer le taux actuariel, pour avoir une vue d'ensemble il est préférable de savoir comment calculer le taux d'intérêt composé que le moyen et long terme. La formule peut sembler effrayante, cependant elle n'est pas plus compliquée que celle pour calculer les intérêts annuels simples :